Pour une société, un artisan ou un professionnel libéral, l’immobilier représente souvent la colonne vertébrale du patrimoine. Lorsqu’une entreprise possède un local, un bureau ou un entrepôt, elle détient un actif à forte valeur… mais souvent immobilisé. Le portage immobilier professionnel permet de libérer cette valeur pour financer la croissance, régler les dettes ou investir dans un nouveau projet, tout en conservant l’usage du bien. Voici comment cette stratégie peut transformer un actif figé en levier de financement puissant.
Qu’est-ce que le portage immobilier professionnel ?
Le portage immobilier professionnel est une vente temporaire d’un bien professionnel (local, entrepôt, bureaux, commerce, hôtel, clinique, atelier, etc.) à un investisseur, assortie d’un droit de rachat prioritaire. Le vendeur (société, profession libérale ou entrepreneur individuel) cède la propriété du bien pour générer une trésorerie immédiate, tout en conservant la possibilité de le racheter dans un délai défini — généralement entre 12 et 60 mois.
Pourquoi le portage professionnel séduit les dirigeants
- Désendetter le bilan sans perdre ses murs.
- Le portage libère du cash et renforce la solvabilité.
- Préserver la flexibilité.
- Le bien reste exploité par la société, évitant tout déménagement ou rupture d’activité.
- Financer la croissance.
- Les fonds dégagés peuvent être réinvestis dans la production, le recrutement ou l’innovation.
- Préparer une transmission ou une réorganisation.
- Idéal pour les holdings patrimoniales ou les SCI professionnelles.
Types de biens concernés
- Locaux commerciaux : boutiques, galeries, showrooms.
- Bureaux et sièges sociaux.
- Entrepôts logistiques et plateformes industrielles.
- Cliniques, hôtels, Ehpad, ateliers, garages professionnels.
- Biens mixtes (activité + habitation professionnelle).
Fonctionnement du portage immobilier professionnel
Évaluation et structuration de l’opération
Un audit est réalisé sur :
- la valeur vénale du bien (marché, emplacement, état) ;
- le passif à refinancer (crédits, dettes fiscales ou sociales, contentieux) ;
- la capacité de rachat à terme (résultat prévisionnel, BFR, etc.).
Vente temporaire et injection de cash
L’entreprise cède le bien à 60 à 70 % de sa valeur réelle à un investisseur ou un fonds de portage. Les fonds sont versés sous 21 jours après signature notariale.
Occupation et exploitation continue
L’entreprise reste locataire du bien, via une convention d’occupation ou un bail commercial (3/6/9). Elle continue son activité sans interruption.
Rachat ou revente à terme
À la fin du contrat, la société peut :
- racheter le bien au prix convenu, sans plus-value ;
- ou le vendre à un tiers, récupérant la différence entre le prix de vente final et le montant dû à l’investisseur.
Avantages du portage immobilier pour les professionnels
Spécificités fiscales et comptables
Comptabilisation
Le portage est enregistré comme une cession d’actif. Il génère une entrée de trésorerie exceptionnelle sans créer de dette.
TVA et fiscalité
- La vente est soumise à la TVA immobilière (20 %) si le bien est neuf ou professionnel.
- Le prix de rachat ne génère pas de plus-value si le contrat est respecté.
Déductibilité
Les loyers ou indemnités d’occupation sont déductibles du résultat imposable, ce qui allège la charge fiscale sur la période de portage.
Risques à anticiper
Autres points de vigilance :
- Évaluer la capacité réelle de rachat à terme.
- Vérifier les conditions d’occupation et les charges.
- Choisir un opérateur agréé et une structure juridique fiable.
Encadré juridique : durée et encadrement
Selon l’article 1660 du Code civil, la faculté de rachat ne peut excéder 5 ans dans une vente à réméré. Le portage professionnel, lui, peut s’étendre jusqu’à 10 ans si l’acte est structuré sous forme de bail commercial ou d’investissement en société.
Exemple : portage d’un local commercial à Bordeaux
Une société de restauration (SARL) détenait son local d’exploitation (valeur 900 000 €). Fichée Banque de France, elle a obtenu un financement de 600 000 € via un portage professionnel sur 30 mois. Elle a réglé 420 000 € de dettes fournisseurs et refinancé son stock. À 24 mois, la société a obtenu un prêt bancaire et racheté son bien au prix initial. Résultat : activité sauvée, 14 emplois préservés, et un gain net de 6 mois de trésorerie d’avance.
Chez PraxiFinance : accompagnement sur mesure
- Audit complet de la situation juridique et comptable.
- Rédaction du contrat de portage par un notaire spécialisé.
- Étude gratuite et confidentielle sous 48 h.
- Délai de mise en place : 3 semaines.
- Sortie planifiée dès la signature.
Le portage immobilier professionnel est une solution idéale pour financer un entrepôt, un local ou des bureaux sans passer par un crédit. Il permet de conserver l’usage du bien tout en libérant la trésorerie nécessaire à la croissance. Ce levier est souvent mobilisé par les dirigeants confrontés à un blocage bancaire ou à une situation fiscale tendue. Sa sécurité repose sur l’acte notarié, comme détaillé dans la page Portage immobilier et notaire.
FAQ – Portage immobilier professionnel
Quelle différence entre portage d’entreprise et portage professionnel ?
Le premier vise la trésorerie globale d’une société. Le second concerne directement le financement d’un bien immobilier professionnel (local, entrepôt, bureau).
Combien de temps dure un portage immobilier professionnel ?
De 12 à 60 mois selon la complexité du dossier et la capacité de refinancement prévue.
Peut-on inclure un bail commercial existant dans l’opération ?
Oui, PraxiFinance adapte la convention au bail en cours pour éviter toute rupture d’exploitation.
Quelles sont les conditions minimales ?
Bien d’une valeur ≥ 400 000 €, dette ≤ 65 % de cette valeur, et activité économiquement viable.
Qui peut faire du portage professionnel ?
Toute société propriétaire (SARL, SAS, SCI, SCM, holding patrimoniale) ou tout professionnel libéral propriétaire de son local.
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