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Un logement classé F ou G n'est pas seulement plus coûteux à chauffer : il pèse aussi sur sa valeur de revente, impose des obligations spécifiques au vendeur, et représente un budget travaux que l'acheteur doit anticiper avant de signer. Que vous cherchiez à vendre, à acheter ou à conserver et rénover un bien énergivore, la question du financement se pose à chaque étape.
Vendre un bien classé DPE F ou G
L'audit énergétique obligatoire avant la vente
Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G impose la réalisation d'un audit énergétique, étendu aux logements classés E depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Ce document, distinct du DPE, détaille les travaux nécessaires pour améliorer la performance du bien et doit être remis à tout acquéreur potentiel. Les appartements en copropriété restent pour l'instant exemptés de cette obligation. L'audit n'interdit pas la vente et n'oblige pas le propriétaire à engager des travaux avant de vendre, mais il informe précisément l'acheteur sur ce qui l'attend. Pour le détail complet des obligations du vendeur, notre page dédiée au DPE et à la vente d'un bien immobilier reprend l'ensemble du cadre légal.
Une décote qui peut atteindre 25% sur certains biens
Les études notariales et les portails immobiliers convergent : un bien classé F ou G se vend aujourd'hui avec une décote moyenne proche de 10% par rapport à un bien comparable mieux noté, un écart qui peut grimper jusqu'à 25% pour les petites surfaces comme les studios et les deux-pièces, particulièrement représentés parmi les passoires thermiques. Cette décote varie fortement selon la région et la tension du marché local, mais elle constitue dans tous les cas un argument de négociation solide pour l'acheteur.
Acheter une passoire thermique : opportunité ou piège ?
Un prix d'achat négocié, mais un budget travaux à anticiper
Pour un acheteur, la décote sur un bien F ou G peut représenter une réelle opportunité, à condition d'intégrer le coût des travaux de rénovation dans le calcul global de l'opération. Un prix d'achat inférieur de 10 à 25% ne compense pas toujours un chantier de rénovation d'ampleur, surtout si le bien nécessite une intervention lourde sur l'isolation, le chauffage ou la ventilation.
Vérifier l'ampleur réelle des travaux avant de signer
L'audit énergétique remis par le vendeur donne une première estimation des travaux nécessaires et de leur coût. Il est recommandé de faire chiffrer ce chantier par un professionnel avant de finaliser l'achat, afin de sécuriser le plan de financement global, aides publiques et complément de financement compris. Notre page sur les aides à la rénovation énergétique en 2026 détaille les montants mobilisables selon le profil de l'acquéreur.
Conserver et rénover plutôt que vendre
Pour un propriétaire qui n'a pas besoin de vendre dans l'immédiat, conserver le bien et engager les travaux de rénovation peut s'avérer plus rentable que de subir une décote à la revente. C'est en particulier le cas pour un bien destiné à la location, où l'interdiction de louer les logements classés G depuis 2025, puis F en 2028, rend la rénovation incontournable à moyen terme. Notre guide complet sur le financement d'une rénovation énergétique ou d'une passoire thermique détaille les aides disponibles et leurs limites.
Financer l'achat ou la rénovation d'une passoire thermique sans prêt bancaire classique
Le prêt viager hypothécaire pour un achat ou des travaux sans mensualité
Pour un propriétaire retraité, qu'il s'agisse de financer l'achat d'un bien à rénover ou le chantier de rénovation d'un bien déjà détenu, le prêt viager hypothécaire permet de mobiliser la valeur du bien sans ajouter de mensualité au budget et sans condition de revenus. Le remboursement n'intervient qu'au décès ou à la revente du logement, ce qui en fait une solution adaptée à un projet de rénovation étalé dans le temps.
Le crédit hypothécaire classique pour un chantier de rénovation important
Lorsque le budget travaux dépasse ce que couvrent les aides publiques et que le profil de l'emprunteur ne convainc pas les banques traditionnelles, le crédit hypothécaire classique permet de financer jusqu'à 70% de la valeur du bien, avec des frais de dossier de 8,5% et un taux de 5,7% en amortissable ou 6% en in fine, sur une durée pouvant aller jusqu'à 25 ans. Le comparatif entre crédit hypothécaire et prêt viager hypothécaire aide à choisir la formule la plus adaptée à votre projet.
Questions fréquentes
Un audit énergétique est-il obligatoire pour vendre un appartement classé G ?
Non, les appartements en copropriété sont pour l'instant exemptés de cette obligation, réservée aux maisons individuelles et aux immeubles en monopropriété classés F, G, puis E depuis le 1ᵉʳ janvier 2025.
Quelle décote prévoir pour un bien classé F ou G ?
La décote moyenne observée est proche de 10%, mais elle peut atteindre 25% pour les petites surfaces comme les studios et les deux-pièces, selon la région et la tension du marché local.
Vaut-il mieux vendre une passoire thermique en l'état ou la rénover avant de vendre ?
Cela dépend de l'ampleur des travaux nécessaires, du marché local et de l'horizon de temps disponible. Rénover avant de vendre permet souvent de limiter la décote, mais suppose de pouvoir financer et mener le chantier avant la mise en vente.
Comment financer l'achat d'une passoire thermique sans épuiser son apport ?
Au-delà des aides publiques comme MaPrimeRénov' et l'éco-PTZ, un crédit hypothécaire permet de financer une partie de l'achat ou des travaux en s'appuyant sur la valeur du bien, sans dépendre uniquement des critères d'un prêt bancaire classique.
Un propriétaire retraité peut-il financer la rénovation d'un bien F ou G qu'il souhaite garder en location ?
Oui. Le prêt viager hypothécaire permet de financer ces travaux sans mensualité ni condition de revenus, une solution particulièrement adaptée à un propriétaire retraité souhaitant mettre son bien aux normes avant l'interdiction de location applicable à sa classe énergétique.
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