Quasi usufruit exemple

Une donation-partage peut mêler un bien immobilier transmis en nue-propriété avec réserve d'usufruit classique et une somme d'argent transmise en nue-propriété avec réserve de quasi-usufruit. Les droits de donation initiaux sont calculés de façon identique pour les deux lots, mais leurs conséquences fiscales diffèrent fortement au décès du donateur.

Qu'est-ce qu'une donation-partage avec quasi-usufruit ?

Dans une donation-partage classique, chaque enfant reçoit un lot déterminé, un bien immobilier par exemple. Lorsque le patrimoine du donateur comprend également des liquidités, celui ci peut choisir de les transmettre à un autre enfant sous forme de nue-propriété, en se réservant un quasi-usufruit sur cette somme. Ce montage permet d'inclure, au sein d'un même acte de donation-partage, des actifs de nature très différente, immobilier et liquidités, tout en conservant les avantages propres à la donation-partage, notamment la fixation définitive de la valeur de chaque lot au jour de l'acte.

Comment calculer la part de chaque enfant dans ce type de montage ?

Pour le lot immobilier, la valeur retenue correspond à la nue-propriété du bien, calculée selon le barème de l'article 669 du code général des impôts en fonction de l'âge du donateur. Pour le lot en liquidités, le même principe s'applique, seule la valeur de la nue-propriété de la créance de restitution est retenue, selon ce même barème et le même âge du donateur, la somme d'argent étant traitée fiscalement comme n'importe quel autre bien démembré au moment de la donation.

Exemple chiffré d'une donation-partage mixte à deux enfants

Un donateur de 74 ans, relevant de la tranche 71 à 80 ans du barème fiscal, souhaite répartir son patrimoine entre ses deux enfants dans le cadre d'une donation-partage. Il attribue à son premier enfant un appartement locatif estimé à 400 000 euros, en nue-propriété avec réserve d'usufruit classique. Il attribue à son second enfant une somme de 400 000 euros, en nue-propriété avec réserve de quasi-usufruit. Dans les deux cas, la nue-propriété est valorisée à 70 pour cent de la valeur transmise, soit 280 000 euros chacun. Après application de l'abattement de 100 000 euros propre à chaque enfant, la base taxable ressort à 180 000 euros pour chacun d'eux, générant des droits de donation identiques, estimés à environ 34 200 euros par enfant, ces montants restant des estimations à confirmer par le notaire chargé de l'acte.

La valeur figée de la donation-partage s'applique-t-elle aussi aux sommes en quasi-usufruit ?

Oui sur le plan des droits de donation initiaux, la valeur de chaque lot reste figée au jour de l'acte, qu'il s'agisse du bien immobilier ou de la somme d'argent. La nature même d'une somme d'argent, dont le montant nominal ne varie pas dans le temps contrairement à la valeur d'un bien immobilier, rend cet effet de fixation moins déterminant pour le lot en liquidités que pour le lot immobilier, dont la valeur réelle peut fortement évoluer entre la donation et le décès du donateur.

Quelle créance de restitution pour chaque enfant au décès du donateur ?

C'est ici que les deux lots divergent fortement, malgré des droits de donation identiques au départ. Pour le premier enfant, nu-propriétaire du bien immobilier, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété au décès du donateur est totalement exonérée de droits, en application de l'article 1133 du code général des impôts. Pour le second enfant, la créance de restitution de 400 000 euros née du quasi-usufruit n'est en revanche plus déductible de la succession du donateur depuis la réforme de 2024, ce qui génère une seconde taxation à ce moment là, sauf si l'abattement s'est entretemps renouvelé. Pour le détail complet de ce calcul, l'article consacré au calcul du quasi-usufruit présente un exemple chiffré de cette seconde imposition. Ce déséquilibre, invisible au moment de la donation-partage, mérite d'être anticipé avec le notaire dès la rédaction de l'acte, par exemple en ajustant les lots ou en prévoyant une compensation. Pour le fonctionnement général de la donation-partage avec réserve d'usufruit, l'article dédié à ce mécanisme détaille les autres options disponibles, y compris la donation-partage avec réserve d'usufruit portant uniquement sur des biens immobiliers.

Comment compenser ce déséquilibre fiscal entre les enfants ?

Un donateur conscient de ce déséquilibre futur peut vouloir compenser l'enfant désavantagé par la fiscalité du quasi-usufruit, sans pour autant modifier la répartition déjà actée dans la donation-partage. Un propriétaire immobilier peut mobiliser la valeur d'un bien détenu en propre via un crédit hypothécaire pour dégager cette compensation, sans vendre ce bien. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui apporte son bien en garantie pour emprunter, sous réserve de disposer de revenus stables permettant d'assumer les échéances du prêt. Le montant emprunté démarre à 100 000 euros et peut atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien, ce plafond restant un maximum et non un montant automatiquement accordé. Les conditions d'obtention d'un crédit hypothécaire reposent sur la garantie apportée par le bien et la capacité de remboursement de l'emprunteur.

Christine, 74 ans, venait de réaliser une donation-partage attribuant un appartement à son fils et une somme en quasi-usufruit à sa fille, avant de mesurer que cette dernière subirait une seconde taxation à son décès que son fils n'aurait pas à supporter. Souhaitant compenser cette différence sans modifier l'acte déjà signé, elle a mobilisé un second bien qu'elle possédait, estimé à 470 000 euros. Elle disposait de revenus stables lui permettant d'assumer une mensualité. Elle a finalement emprunté 100 000 euros sur 25 ans à un taux de 5,69 pour cent par an, pour une mensualité de 625 euros, avec des frais de mise en place de 8,5 pour cent du montant emprunté, soit 8 500 euros. Ce montant reste très en deçà du plafond de 70 pour cent applicable à son bien, ce qui a facilité l'étude de son dossier.

FAQ

Les droits de donation sont-ils différents entre un lot immobilier et un lot en quasi-usufruit ?
Non, à âge et valeur transmise égaux, les droits de donation initiaux sont identiques, calculés selon le même barème de l'article 669 du code général des impôts, que le lot porte sur un bien immobilier ou sur une somme d'argent en quasi-usufruit.

Pourquoi les deux enfants ne sont-ils pas traités de la même façon au décès du donateur ?
Parce que la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété sur un bien immobilier est exonérée de droits au décès, tandis que la créance de restitution née d'un quasi-usufruit sur une somme d'argent n'est plus déductible depuis la réforme de 2024, ce qui génère une seconde taxation pour l'enfant concerné.

Peut-on éviter ce déséquilibre dès la rédaction de la donation-partage ?
Oui, un notaire peut anticiper ce point en ajustant la répartition des lots, en prévoyant une compensation financière, ou en réfléchissant à d'autres formes de transmission pour les liquidités, cette anticipation restant essentielle avant la signature de l'acte.

Le montant de la créance de restitution est-il réévalué au fil du temps ?
Non, sauf clause d'indexation expressément prévue dans la convention de quasi-usufruit, la créance reste fixée à son montant nominal d'origine, indépendamment de l'inflation ou de l'évolution de la valeur des autres biens de la famille.

Une donation-partage avec quasi-usufruit nécessite-t-elle une convention spécifique ?
Oui, il reste recommandé de formaliser précisément les modalités du quasi-usufruit dans l'acte de donation-partage lui même, afin de sécuriser la créance de restitution et d'éviter toute contestation ultérieure entre les héritiers.

Peut-on financer la compensation d'un enfant désavantagé sans modifier l'acte de donation-partage ?
Oui, un parent peut mobiliser un bien immobilier personnel via un crédit hypothécaire pour verser une compensation à l'enfant concerné, sans avoir à revenir sur la répartition déjà actée dans la donation-partage.