Beaucoup de propriétaires pensent qu’il est impossible de vendre un bien tant qu’il reste grevé d’une hypothèque. Cette idée reçue est fausse. En réalité, vendre un bien hypothéqué est non seulement possible, mais fréquent. Cela suppose simplement de respecter une procédure juridique précise et d’anticiper certains frais. En 2025, dans un contexte où de nombreux ménages souhaitent revendre pour solder un crédit ou réorganiser leur patrimoine, la question de la vente sous hypothèque est plus d’actualité que jamais. Ce guide complet propose d’expliquer le mécanisme, les démarches, les coûts et les alternatives. L’objectif est simple : permettre aux propriétaires d’aborder cette étape en toute sérénité et de sécuriser leur projet immobilier.
Qu’est-ce qu’un bien hypothéqué ?
Un bien est dit hypothéqué lorsqu’il est grevé d’une garantie inscrite par un créancier, le plus souvent une banque, au moment de l’octroi d’un prêt immobilier ou d’un crédit hypothécaire. L’article 2393 du Code civil définit l’hypothèque comme une sûreté réelle immobilière. Elle confère au prêteur un droit sur le bien, sans en déposséder le propriétaire. Ce dernier conserve l’usage et la jouissance de son logement, mais en cas de défaut de remboursement, le créancier peut faire saisir et vendre le bien afin de récupérer les sommes dues.
Peut-on vendre un bien sous hypothèque ?
Oui, la vente d’un bien hypothéqué est parfaitement possible, mais elle implique de lever l’hypothèque lors de la transaction. Concrètement, cela signifie que le prix de vente sert en priorité à rembourser le solde du prêt garanti. Le notaire joue un rôle central : il calcule le montant exact dû à la banque, prélève cette somme sur le prix de cession et procède ensuite à la mainlevée de l’hypothèque.
En 2024, par exemple, Pierre a vendu son appartement à Paris pour 450 000 euros alors qu’il restait 120 000 euros de crédit hypothécaire à rembourser. Le notaire a directement réglé la banque avec une partie du prix de vente et Pierre a encaissé le solde, soit 330 000 euros nets. L’hypothèque a ainsi été automatiquement levée à la signature.
La procédure étape par étape
La vente d’un bien hypothéqué commence comme toute transaction immobilière par l’estimation du bien et la signature d’un compromis de vente. La différence réside dans le fait que le notaire doit informer l’acheteur de l’existence de l’hypothèque et organiser le remboursement de la dette. Dès que le compromis est signé, le créancier hypothécaire, généralement la banque, est contacté pour établir un état de remboursement. Ce document précise le montant exact dû à la date prévue de la vente.
Au moment de la signature de l’acte définitif, le prix versé par l’acquéreur est d’abord utilisé pour solder la dette auprès du créancier. Le notaire établit ensuite un acte de mainlevée d’hypothèque qui est publié au service de la publicité foncière. Cette étape est obligatoire : tant que l’hypothèque n’est pas radiée, le bien reste juridiquement grevé et ne peut être transmis librement.
Important : sans mainlevée, la vente ne peut pas aboutir. Cette formalité notariale est donc incontournable et doit être anticipée par le vendeur.
Quels sont les frais d’une vente sous hypothèque ?
Vendre un bien hypothéqué entraîne des frais spécifiques. Le plus important est celui de la mainlevée d’hypothèque, qui comprend les honoraires du notaire, la taxe de publicité foncière et divers frais administratifs. En moyenne, le coût varie entre 600 et 1 000 euros, selon le montant du prêt initial et la complexité de l’acte.
Ce tableau montre clairement que dans la majorité des cas, seule la mainlevée anticipée permet de vendre rapidement un bien hypothéqué. Attendre vingt ans pour bénéficier de la radiation automatique n’est pas réaliste lorsqu’un projet de vente est en cours.
Conséquences fiscales et juridiques
La vente sous hypothèque ne modifie pas la fiscalité applicable à une cession immobilière. En revanche, elle impose des délais supplémentaires liés aux échanges avec la banque et au traitement par le service de publicité foncière. En 2024, selon Les Échos, le délai moyen de traitement d’une mainlevée était de deux mois et demi.
La jurisprudence rappelle également l’importance de la mainlevée. Un arrêt de la Cour de cassation du 15 juin 2022 a confirmé que l’absence de radiation empêche la transmission libre d’un bien, même si le prêt est déjà remboursé.
Quelles alternatives pour rembourser un prêt ?
Dans certains cas, vendre n’est pas la seule option. Un propriétaire peut envisager un rachat de crédit pour alléger ses mensualités et différer la vente. La vente à réméré permet également d’obtenir des liquidités rapidement tout en conservant la possibilité de racheter son bien plus tard. Enfin, un crédit hypothécaire complémentaire peut être utilisé pour financer un projet sans avoir à céder le bien.
Comme le souligne Valentin, expert chez PraxiFinance : « Beaucoup de propriétaires pensent qu’ils sont bloqués. En réalité, il existe toujours des solutions de financement pour débloquer une situation sous hypothèque. »
Exemple concret en 2025
Prenons le cas d’une maison estimée à 400 000 euros en région lyonnaise. Le propriétaire a encore 120 000 euros de prêt hypothécaire en cours. En vendant son bien à ce prix, le notaire rembourse directement la banque avec une partie du prix de cession et verse au vendeur le solde, soit 280 000 euros. L’acte de mainlevée est signé le jour même et publié dans les semaines suivantes. Cette opération simple en apparence est possible uniquement grâce à la rigueur juridique de la procédure.
FAQ
Peut-on vendre un bien sans mainlevée ?
Non, la mainlevée est obligatoire. Sans elle, le bien reste juridiquement grevé et la transaction ne peut pas aboutir.
Combien coûte une mainlevée d’hypothèque ?
Le coût varie entre 600 et 1 000 euros en moyenne, selon le montant du prêt et les frais du notaire.
Quels sont les délais pour lever une hypothèque ?
En 2025, il faut compter environ deux à trois mois, selon la rapidité des offices notariaux et du service de publicité foncière.
Que se passe-t-il si le prix de vente ne couvre pas le prêt ?
La vente est bloquée tant que la dette n’est pas intégralement soldée. Le vendeur doit compléter la différence avec ses fonds propres.
Peut-on vendre un bien sous hypothèque en SCI ?
Oui, mais c’est la société qui engage ses biens. L’accord de tous les associés et l’intervention du notaire sont indispensables.
Vendre un bien sous hypothèque est non seulement possible mais courant. L’essentiel est d’anticiper les démarches, de s’entourer d’un notaire et de prévoir les frais de mainlevée.
Comme le rappelle Boris Intini, Directeur général de PraxiFinance : « L’hypothèque n’est pas un obstacle. C’est une garantie qui s’éteint naturellement au moment de la vente si elle est bien gérée. »: « L’hypothèque n’est pas un obstacle. C’est une garantie qui s’éteint naturellement au moment de la vente si elle est bien gérée. »
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