Crédit et prêt hypothécaire : définition, taux, conditions et simulation
Par Boris Intini, directeur général associé de PraxiFinance. Relu par Éric Cazaux-Devy, fondateur.
Mis à jour le 25 septembre 2026.
Le crédit hypothécaire permet à un propriétaire d'emprunter jusqu'à 70 % de la valeur de son bien immobilier sans le vendre, en l'apportant en garantie. Chez PraxiFinance, il est proposé à taux fixe, à partir de 100 000 € et pour un bien d'une valeur d'au moins 300 000 €, sans assurance emprunteur ni questionnaire de santé.
Plus de 4 000 demandes reçues chaque mois. Courtier ORIAS n° 13005512.
Des prêts notariés, accessibles selon le dossier après 70 ou 80 ans.
Dès 100 000 € empruntés, pour un bien d'au moins 300 000 €, sans changer de banque.
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Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire ? Définition
Le crédit hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque inscrite sur un bien immobilier dont l'emprunteur est déjà propriétaire. La banque prête une somme dont ce bien sert de garantie, pour un besoin de trésorerie comme pour l'achat d'un nouveau bien. Le propriétaire conserve la pleine propriété et l'usage de son logement pendant toute la durée du crédit, comme le montre notre schéma explicatif du crédit hypothécaire.
Comment fonctionne l'hypothèque ?
L'hypothèque conventionnelle est constituée par acte notarié, puis publiée au service de la publicité foncière. Elle donne à la banque le droit de faire vendre le bien uniquement si le crédit n'est pas remboursé. Elle s'éteint automatiquement un an après la dernière échéance. En cas de remboursement anticipé, une mainlevée d'hypothèque signée chez le notaire permet de la radier.
Crédit hypothécaire et prêt immobilier : quelle différence ?
Le prêt immobilier finance l'achat ou la construction d'un bien, qui sert ensuite de garantie. Le crédit hypothécaire de trésorerie fait l'inverse : il part d'un bien déjà détenu pour dégager des liquidités. Dans les deux cas, la banque étudie la valeur du bien et la capacité de remboursement de l'emprunteur. Toutes les différences entre prêt immobilier et prêt hypothécaire sont détaillées dans notre guide.
Le crédit hypothécaire en 30 secondes
- DÉFINITION : le crédit hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque sur un bien immobilier que vous possédez déjà, qui permet d'obtenir des liquidités sans vendre ce bien.
- MONTANT : jusqu'à 70 % de la valeur du bien, à partir de 100 000 € empruntés, pour un bien à usage d'habitation d'une valeur minimale de 300 000 €.
- TAUX : taux fixe de 5,75 % en amortissable sur 10 à 25 ans, et de 6 % en in fine sur 5 à 15 ans. TAEG : 7,91 % sur l'exemple représentatif présenté plus bas.
- FRAIS : environ 8,5 % du montant emprunté (notaire, banque, honoraires et expertise), avec des honoraires dégressifs au-delà de 350 000 €.
- CONDITIONS : être propriétaire, domicilié en France physiquement et fiscalement, non inscrit au FICP, avec une mensualité n'excédant pas le tiers des revenus et un reste à vivre, après mensualité, d'au moins 2 000 € par mois pour une personne seule ou 2 500 € pour un couple (1 500 € et 2 000 € pour les propriétaires de plusieurs biens).
- GARANTIES EXIGÉES : aucune assurance emprunteur ni questionnaire de santé. Seules l'hypothèque et l'assurance habitation du bien sont requises.
- DÉLAI : les fonds sont débloqués en 30 à 45 jours après acceptation du dossier par la banque partenaire.
- APRÈS UN REFUS BANCAIRE : 89,4 % des 17 461 dossiers analysés dans le baromètre PraxiFinance du crédit hypothécaire avaient déjà essuyé un refus de leur banque.
- CHEZ QUI : PraxiFinance, courtier spécialiste du crédit hypothécaire depuis 1990, présent à Paris et à Nice, ORIAS n° 13005512.
Simulez votre crédit hypothécaire
Indiquez la valeur de votre bien et la somme dont vous avez besoin : la mensualité, le coût total et les revenus requis s'affichent instantanément.
Les taux du prêt hypothécaire en 2026
Amortissable 15 ans
5,75 %
Amortissable 20 ans
5,75 %
Amortissable 25 ans
5,75 %
In fine 10 ans
6 %
In fine 15 ans
6 %
Un taux fixe, identique quelle que soit la durée
Le taux du crédit hypothécaire est fixe pendant toute la durée du prêt : la mensualité est connue dès la signature et ne varie jamais. Contrairement à un prêt immobilier classique, le taux ne dépend pas de la durée choisie : un crédit amortissable sur 10 ans ou sur 25 ans est proposé au même taux de 5,75 %. Retrouvez l'évolution du taux du crédit hypothécaire en 2026 et les conditions de taux pour les seniors.
Taux débiteur et TAEG : quelle différence ?
Le taux débiteur sert à calculer les intérêts. Le TAEG, ou taux annuel effectif global, mesure le coût total du crédit : il ajoute aux intérêts les frais de dossier, d'expertise, d'acte notarié et les honoraires d'intermédiation. C'est le seul indicateur qui permet de comparer deux offres de crédit.
Exemple représentatif : pour un crédit hypothécaire amortissable de 100 000 € sur 12 ans (144 mois), au taux débiteur fixe de 5,75 %, vous remboursez 144 mensualités de 955,48 €. TAEG fixe : 7,91 %. Montant total dû : 137 589,12 €. Frais inclus dans le TAEG et financés par le prêt : frais de dossier 750 €, expertise 485 €, acte notarié 2 300 €, honoraires d'intermédiation 6 000 €. Aucune assurance emprunteur n'est exigée.
Pourquoi le taux d'un crédit hypothécaire est-il plus élevé que celui d'un prêt immobilier ?
Lorsqu'il finance un besoin de trésorerie et non l'achat d'un logement, le crédit hypothécaire ne relève pas du taux d'usure des prêts immobiliers, mais de celui des prêts aux particuliers de plus de 6 000 €, fixé à 8,56 % pour le quatrième trimestre 2026, inchangé par rapport au trimestre précédent. Son coût intègre des frais fixes (acte notarié, expertise, dossier) et l'étude de dossiers souvent refusés par les banques traditionnelles : 89,4 % des emprunteurs accompagnés par PraxiFinance avaient déjà essuyé un refus bancaire.
Quels sont les frais d'un crédit hypothécaire ?
Les frais d'un crédit hypothécaire représentent environ 9,5 % du montant emprunté pour un prêt de 100 000 €, et une part moins élevée pour les montants plus importants. Ils sont intégrés au montant emprunté et remboursés avec lui. Pour recevoir 100 000 € nets de frais, comme dans le simulateur ci-dessus, le prêt est donc de 110 497 €, dont 10 497 € de frais financés.
Le détail complet figure dans notre guide sur le coût total d'un crédit hypothécaire.
Pourquoi les frais baissent-ils quand le montant augmente ?
Une partie des frais ne dépend pas du montant emprunté : l'expertise est forfaitaire et les frais de notaire du crédit hypothécaire sont dégressifs. Leur poids diminue donc à mesure que le prêt augmente. Les honoraires de PraxiFinance sont eux aussi dégressifs au-delà de 350 000 €.
Les frais sont-ils inclus dans le prêt ?
Oui. Les frais sont ajoutés au besoin de financement et remboursés avec le prêt : pour disposer d'environ 90 000 €, vous empruntez 100 000 €. Le simulateur calcule automatiquement le montant à emprunter en fonction de la somme dont vous avez besoin. Voir notre exemple détaillé pour emprunter 100 000 € avec un crédit hypothécaire.
Quand les honoraires de PraxiFinance sont-ils payés ?
Uniquement après le déblocage des fonds. Conformément à la réglementation applicable aux intermédiaires en crédit, aucun versement ne peut être exigé avant l'obtention du prêt. C'est l'une des garanties qu'apporte un courtier en crédit hypothécaire immatriculé.
Y a-t-il d'autres coûts à prévoir ?
Aucune prime d'assurance emprunteur ne s'ajoute au crédit, ce qui le distingue d'un prêt immobilier classique. Seule l'assurance habitation du bien apporté en garantie est exigée. En cas de remboursement anticipé, une indemnité égale à six mois d'intérêts sur le capital remboursé est due, plafonnée à 3 % du capital restant dû, ainsi que les frais de mainlevée chez le notaire. Tous les postes sont chiffrés dans notre analyse du coût réel d'une hypothèque.
Combien peut-on emprunter avec un crédit hypothécaire ?
Avec un crédit hypothécaire, vous pouvez emprunter jusqu'à 70 % de la valeur de votre bien, à partir de 100 000 €. Pour un bien estimé à 600 000 €, le montant maximal est de 420 000 €, frais inclus. Ce montant doit aussi être compatible avec vos revenus, qui doivent atteindre au moins 3 fois la mensualité.
Quelle valeur du bien est retenue ?
La banque retient la valeur vénale établie par un expert immobilier qu'elle agrée, et non l'estimation du propriétaire. L'expertise coûte 485 € par bien. Plusieurs biens peuvent être apportés en garantie pour augmenter le montant finançable, y compris un bien détenu en indivision sous conditions.
Deux limites s'appliquent en même temps
Le montant accordé est le plus faible de deux plafonds : 70 % de la valeur du bien, et une mensualité compatible avec vos revenus. Celle-ci ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus, et vous devez conserver après son paiement le reste à vivre minimum. Pour emprunter 420 000 € sur 25 ans en amortissable, la mensualité est de 2 605 € : la règle du tiers impose des revenus d'au moins 7 816 € par mois, et le reste à vivre d'une personne seule propriétaire d'un seul bien impose au moins 4 605 €. C'est donc la règle du tiers qui s'applique ici. Avec des revenus inférieurs, une durée plus longue ou un montant plus faible permet d'ajuster le projet.
Que se passe-t-il si le bien a déjà un crédit en cours ?
Le crédit en cours est remboursé grâce au nouveau prêt, car la banque doit disposer d'une hypothèque de premier rang. Le capital restant dû est donc déduit des liquidités disponibles. Exemple : sur un bien de 1 000 000 € avec 200 000 € de capital restant dû, vous pouvez emprunter jusqu'à 700 000 €. Une fois le crédit existant soldé et les frais réglés, il reste environ 455 000 € de liquidités. Le prêt immobilier racheté ne doit pas représenter plus de 60 % du montant emprunté. Ce mécanisme est détaillé dans notre guide du crédit hypothécaire pour rachat de crédit.
Quelles sont les conditions pour obtenir un crédit hypothécaire ?
Pour obtenir un crédit hypothécaire chez PraxiFinance, sept conditions doivent être réunies :
- être propriétaire en pleine propriété du bien apporté en garantie ;
- que ce bien soit à usage d'habitation et situé en France : résidence principale, résidence secondaire ou bien locatif, y compris un bien mixte si la partie professionnelle reste minoritaire ;
- que sa valeur atteigne au moins 300 000 € ;
- être domicilié en France, physiquement et fiscalement ;
- disposer de revenus au moins égaux à 3 fois la mensualité, et conserver après paiement de la mensualité un reste à vivre suffisant (voir le tableau ci-dessous) ;
- ne pas être inscrit au FICP ni faire l'objet d'une procédure de surendettement ;
- préciser l'utilisation des fonds dans une lettre de motivation.
Chaque critère est expliqué dans notre guide des conditions d'obtention du crédit hypothécaire.
Quel reste à vivre faut-il conserver ?
Après paiement de la mensualité, l'emprunteur doit conserver un revenu minimum pour ses dépenses courantes. Ce reste à vivre dépend de la composition du foyer et du nombre de biens détenus.
Ce qui n'est pas exigé
Ni apport personnel, ni assurance emprunteur, ni questionnaire de santé, ni changement de banque. Le prêt peut courir jusqu'aux 95 ans de l'emprunteur.
Quels profils peuvent en bénéficier ?
- Seniors et retraités : des crédits sont accordés à des emprunteurs de plus de 80 ans. Une attestation médicale de capacité peut être demandée. Voir le crédit hypothécaire après 80 ans.
- Chefs d'entreprise : les fonds peuvent renforcer la trésorerie d'une société ou financer un apport en compte courant d'associé. Voir le crédit hypothécaire pour TPE et PME.
- Professions libérales : le crédit finance un besoin personnel ou professionnel, quels que soient les revenus irréguliers de l'activité, dès lors qu'ils couvrent 3 fois la mensualité. Voir le crédit hypothécaire pour professions libérales.
- Investisseurs multipropriétaires : ils ont accès au crédit in fine, adapté à l'attente de la vente d'un bien, et peuvent réinvestir grâce au crédit hypothécaire.
- Propriétaires via une SCI : le financement est étudié selon les statuts et la situation des associés. Voir financer une SCI avec un crédit hypothécaire.
- Héritiers : le crédit permet de payer des droits de succession ou une soulte sans vendre le bien. Voir le crédit hypothécaire pour héritiers.
Peut-on obtenir un crédit hypothécaire après un refus bancaire ?
Oui. Un refus de sa banque n'empêche pas d'obtenir un crédit hypothécaire : 89,4 % des emprunteurs accompagnés par PraxiFinance en avaient déjà essuyé un. Seule une inscription au FICP ou une procédure de surendettement en cours rend le dossier irrecevable. Découvrez comment obtenir un crédit hypothécaire après un refus bancaire.
Peut-on emprunter en résidant à l'étranger ?
Non. L'emprunteur doit être domicilié en France, physiquement et fiscalement, même si le bien apporté en garantie s'y trouve.
Crédit hypothécaire amortissable ou in fine : lequel choisir ?
Le crédit amortissable rembourse le capital chaque mois et coûte moins cher en intérêts. Le crédit in fine ne fait payer que les intérêts et rembourse le capital en une fois à l'échéance : la mensualité est plus faible, mais le coût total plus élevé. Il convient surtout aux emprunteurs qui attendent une rentrée d'argent certaine, comme la vente d'un bien.
Comment choisir ?
Choisissez le crédit hypothécaire amortissable si vous souhaitez réduire progressivement votre dette et payer le moins d'intérêts possible. Choisissez le crédit hypothécaire in fine si vous avez besoin de liquidités immédiates en attendant une rentrée d'argent identifiée, comme la vente d'un bien, la cession d'une entreprise ou le dénouement d'un placement. Dans ce cas, la banque demande de préciser dès la demande comment le capital sera remboursé à l'échéance. Pour comparer les deux formules sur votre situation, utilisez notre simulateur de crédit in fine ou consultez notre comparatif in fine ou amortissable.
À quoi peut servir un crédit hypothécaire ?
Un crédit hypothécaire permet de financer un besoin de trésorerie comme un projet immobilier, à condition d'en préciser l'objet à la banque :
- disposer de trésorerie pour un besoin personnel ou familial ;
- rembourser des dettes : regrouper ses crédits à la consommation, régler une dette fiscale, des dettes sociales ou professionnelles ;
- financer une succession : payer les droits de succession ou financer une soulte pour conserver un bien de famille ;
- aider ses enfants : financer une donation ou un apport pour leur achat immobilier ;
- financer des travaux ;
- acheter un nouveau bien immobilier ou racheter une soulte ;
- financer un projet professionnel : injecter de la trésorerie dans son entreprise ou un apport en compte courant d'associé ;
- solder un prêt immobilier en cours, s'il ne représente pas plus de 60 % du montant emprunté.
Découvrez aussi les témoignages et cas clients de PraxiFinance.
Acheter un bien immobilier avec un prêt hypothécaire
Le prêt hypothécaire peut servir à financer l'achat d'un nouveau bien. Vous pouvez emprunter jusqu'à 50 % de la valeur d'un bien que vous possédez déjà et jusqu'à 50 % de la valeur du bien que vous achetez, selon les régions. Ce montage permet le plus souvent d'acheter sans apport, en couvrant le prix, les frais de notaire et les frais d'agence. Pour un achat ou un rachat de soulte, le taux fixe est de 4,10 % en amortissable sur 15 à 19 ans, de 4,80 % sur 20 ans et plus, et de 4,30 % en in fine. Si le prêt sert aussi à solder des crédits en cours, leur part doit rester inférieure à 60 % du montant emprunté.
Les trois exemples illustratifs
Comment obtenir un prêt hypothécaire : les 6 étapes
Un crédit hypothécaire se met en place en 30 à 45 jours après acceptation du dossier par la banque. Le parcours comprend l'étude du dossier, l'expertise du bien, l'offre de crédit, un délai de réflexion légal de 10 jours, la signature chez le notaire, puis le déblocage des fonds. Chaque étape et ses délais sont détaillés dans notre guide.
Pour aller plus loin : le rôle du notaire dans un prêt hypothécaire et obtenir un prêt hypothécaire rapidement.
Quels documents fournir ?
Pièce d'identité, livret de famille, trois derniers bulletins de salaire ou justificatifs de revenus, deux derniers avis d'imposition, titre de propriété, dernière taxe foncière, tableaux d'amortissement des crédits en cours, lettre de motivation et, pour des travaux, les devis ou bons de commande signés. Retrouvez la liste complète des documents à fournir et notre checklist pour réussir votre demande.
Prêt hypothécaire : avantages et inconvénients
Le crédit hypothécaire permet d'obtenir un montant important sans vendre son bien, à taux fixe et sans assurance emprunteur. En contrepartie, il coûte plus cher qu'un prêt immobilier, et le bien peut être saisi si le crédit n'est pas remboursé.
Pour aller plus loin : les risques du crédit hypothécaire et hypothéquer sa maison est-il dangereux ?
Pourquoi choisir PraxiFinance pour votre crédit hypothécaire ?
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Un métier unique, le financement adossé au patrimoine immobilier, depuis 1990.Une référence sur le marché
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Questions fréquentes sur le crédit hypothécaire
Boris Intini est directeur général associé de PraxiFinance, courtier spécialiste du crédit hypothécaire fondé en 1990 par Éric Cazaux-Devy. PraxiFinance reçoit chaque mois plus de 4 000 demandes de financement de propriétaires souhaitant mobiliser leur patrimoine. Ses experts sont régulièrement cités dans Le Figaro, Le Point, Le Monde, Les Échos, BFM Business et Europe 1.
