De nombreux seniors craignent que le prêt viager hypothécaire entraîne une perte de propriété. En réalité, ce crédit encadré par le Code de la consommation permet de rester pleinement propriétaire du logement. La dette n’est remboursée qu’au décès ou à la vente, et les héritiers peuvent conserver le bien en réglant le montant dû.
Vous restez propriétaire de votre logement
Contrairement à un viager immobilier, le prêt viager hypothécaire ne transfère pas la propriété :
- Le logement reste au nom du propriétaire ;
- Il peut continuer à y vivre, le louer ou y réaliser des travaux ;
- Le bien fait toujours partie du patrimoine transmissible.
Comparaison à approfondir dans prêt viager hypothécaire vs viager immobilier.
Quand la maison peut-elle être vendue ?
Le bien peut être vendu dans deux cas :
- À l’initiative du propriétaire : il peut vendre son bien à tout moment et solder la dette avec le produit de la vente ;
- Au décès : les héritiers choisissent entre vendre le logement pour rembourser la dette ou le conserver en réglant le montant dû.
Dans les deux cas, la dette est plafonnée à la valeur du bien, protégeant ainsi la famille. Voir quels sont les risques du prêt viager hypothécaire.
Exemple chiffré
Maison estimée 400 000 €, prêt viager hypothécaire de 160 000 €.
- Après 12 ans, la dette atteint 260 000 €.
- Si le logement se revend 420 000 €, les héritiers remboursent la dette et conservent 160 000 €.
Résultat : le propriétaire n’a jamais perdu la maison, et ses héritiers gardent une part nette.
Tableau chiffré (homme seul) sur un bien à Paris de 1 000 000 €
Storytelling
Jean, 74 ans, craignait de devoir céder sa maison de famille en souscrivant un prêt viager hypothécaire. En réalité, il a pu obtenir 200 000 € tout en restant propriétaire. Au décès, ses enfants ont choisi de conserver le logement en remboursant la dette. Sa crainte initiale s’est révélée infondée.
Les erreurs à éviter
- Confondre le prêt viager hypothécaire avec la vente à réméré ou le viager, qui impliquent un transfert de propriété.
- Ne pas anticiper les frais de notaire et coûts annexes.
- Sous-estimer la capitalisation des intérêts : voir simulation d’un prêt viager hypothécaire.
Alternatives si la conservation du bien n’est pas prioritaire
- La vente à réméré, qui prévoit une faculté de rachat.
- Le viager immobilier, qui garantit une rente mais entraîne une cession immédiate de la propriété.
- Le crédit hypothécaire, adapté aux profils encore solvables.
Vais-je perdre ma maison avec un prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire est un emprunt notarié qui permet à un emprunteur propriétaire d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un logement locatif, d’obtenir un prêt garanti par une hypothèque. Contrairement à un prêt immobilier ou à un crédit immobilier classique avec mensualités, ce dispositif n’impose pas de remboursements immédiats : le capital restant et les intérêts sont remboursés lors de la revente du bien, au décès ou dans le cadre d’un rachat de crédit. Le contrat de prêt, signé devant notaire dans un acte notarié, précise le montant du prêt, la durée du prêt, les échéances et le coût total. Le prêteur sécurise l’opération grâce à la garantie hypothécaire, mais l’emprunteur conserve la jouissance de son patrimoine immobilier, qu’il peut continuer à habiter, louer ou transmettre en usufruit ou en nue-propriété. La valeur du bien immobilier et l’estimation foncière déterminent les conditions fixées dans l’offre de prêt. Le recours à un courtier aide à optimiser la demande de prêt, à comparer les frais de dossier, l’assurance de prêt et l’assurance emprunteur. En cas de remboursement anticipé, le débiteur peut solder son emprunt, parfois avec frais, selon le créancier. Le risque de surendettement est limité, car le montant total accordé reste inférieur à la valeur du bien hypothéqué. Ce mécanisme ne conduit pas à perdre automatiquement sa maison : l’acquéreur ou le créancier ne peuvent agir qu’en cas de non-respect du contrat ou si le prix de vente aux enchères ne couvre pas la dette souscrite.
FAQ – Prêt viager hypothécaire et propriété du logement
Le prêt viager hypothécaire fait-il perdre sa maison ?
Non. Le propriétaire reste titulaire du bien jusqu’à la vente ou au décès.
Que se passe-t-il au décès ?
Les héritiers choisissent de vendre le bien ou de le conserver en remboursant la dette.
Les héritiers peuvent-ils perdre plus que la valeur du logement ?
Non. La dette est plafonnée à la valeur du bien.
Puis-je vendre ma maison pendant le prêt ?
Oui. Le propriétaire peut vendre son logement à tout moment et solder la dette.
Quelle différence avec le viager immobilier ?
Dans un viager, la propriété est transférée dès la signature. Avec le PVH, elle est conservée jusqu’à la fin.
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