En matière de monétisation du patrimoine immobilier, deux solutions reviennent souvent : le prêt viager hypothécaire et le viager immobilier. Ces dispositifs poursuivent le même objectif – dégager des liquidités à la retraite – mais leur logique diffère totalement. Comprendre ces différences est essentiel pour choisir la solution la plus adaptée à sa situation personnelle.
Le principe du prêt viager hypothécaire
Le PVH est un crédit garanti par une hypothèque inscrite sur le logement.
- Le propriétaire conserve la pleine propriété du bien ;
- Il reçoit un capital proportionnel à la valeur expertisée ;
- Aucune mensualité n’est due ;
- La dette (capital + intérêts capitalisés) est remboursée à la vente ou au décès.
Le dispositif est défini par les articles L315-1 et suivants du Code de la consommation. Pour un aperçu détaillé, voir principe et fonctionnement du prêt viager hypothécaire.
Le principe du viager immobilier
Le viager est une vente immobilière encadrée par les articles 1968 à 1983 du Code civil.
- Le vendeur (crédirentier) cède son logement à un acquéreur (débirentier) ;
- Il perçoit un bouquet initial (somme versée comptant) et/ou une rente viagère ;
- L’acquéreur devient propriétaire dès la signature de l’acte ;
- La rente est versée jusqu’au décès du vendeur.
Points communs entre les deux solutions
- Objectif commun : transformer la valeur du logement en liquidités ;
- Solution adaptée aux retraités propriétaires ;
- Formalisme notarié obligatoire ;
- Sécurité juridique renforcée.
Différences clés entre prêt viager hypothécaire et viager immobilier
Conservation de la propriété
- Prêt viager hypothécaire : le propriétaire reste maître de son bien.
- Viager : la propriété est transférée à l’acheteur dès l’acte.
Modalités de paiement
- Prêt viager hypothécaire : capital unique versé dès le départ, remboursé plus tard.
- Viager : bouquet et rente viagère versés périodiquement.
Transmission du patrimoine
- Prêt viager hypothécaire : les héritiers peuvent conserver le bien, en remboursant la dette plafonnée à la valeur du logement.
- Viager : les héritiers n’ont plus de droits sur le bien vendu.
Fiscalité
- PVH : les fonds perçus ne constituent pas un revenu imposable (source : économie.gouv.fr).
- Viager : la rente viagère est imposable selon un abattement calculé en fonction de l’âge du crédirentier (source : impots.gouv.fr).
Liberté d’usage
- Prêt viager hypothécaire : aucune obligation d’occupation ou de libération du logement.
- Viager : possibilité d’occupation selon la formule choisie (viager occupé ou viager libre).
Exemple comparatif chiffré
Contexte
Maison estimée 500 000 € – propriétaire âgé de 75 ans.
Prêt viager hypothécaire
- Montant mobilisable : 250 000 € (50 %) ;
- Frais annexes : environ 7 % (17 500 €) ;
- Montant net perçu : 232 500 € ;
- Pas de mensualités ; dette remboursée au décès ou à la revente.
Viager immobilier
- Bouquet : 100 000 € ;
- Rente viagère : 1 200 €/mois (selon barème) ;
- Transmission : aucune, car la propriété est transférée immédiatement à l’acquéreur.
Storytelling
Jean, 74 ans, souhaite améliorer sa retraite. Avec un prêt viager hypothécaire, il obtient 200 000 € tout en restant propriétaire de son appartement parisien. Son frère, dans une situation similaire, a préféré vendre en viager : il a reçu un bouquet de 120 000 € et une rente mensuelle de 1 000 €, mais ses enfants n’hériteront plus du bien.
Avantages et inconvénients
Prêt viager hypothécaire
Avantages : capital immédiat, conservation du bien, dette plafonnée à la valeur du logement, transmission possible.
Inconvénients : frais d’entrée, intérêts capitalisés, coût final élevé si durée longue.
Viager immobilier
Avantages : bouquet + rente viagère, sécurité d’un revenu régulier.
Inconvénients : perte immédiate de propriété, incertitude sur la durée de vie (risque pour l’acheteur comme pour le vendeur).
Pour approfondir : avantages et inconvénients du prêt viager hypothécaire.
Risques et vigilance
- Dans le cadre du PVH : mal anticiper la sortie peut réduire l’héritage. Voir risques d’un prêt viager hypothécaire.
- Dans le cadre du viager : risque d’impayés des rentes, protection prévue par le Code civil mais contraignante.
FAQ – Prêt viager hypothécaire vs viager immobilier
Quelle différence principale entre le PVH et le viager ?
Le PVH est un crédit, le viager est une vente. Le premier conserve la propriété, le second la transfère.
Lequel est le plus avantageux pour compléter une retraite ?
Le PVH assure un capital unique, le viager une rente régulière. Le choix dépend des besoins (liquidité immédiate ou revenus récurrents).
Quid de la transmission aux héritiers ?
Avec un PVH, ils peuvent garder le bien en remboursant la dette. Avec un viager, ils n’héritent pas du bien.
Quels sont les frais respectifs ?
Le PVH entraîne frais de notaire, expertise et intérêts capitalisés ; le viager implique frais d’acte et fiscalité sur la rente.
Puis-je combiner les deux solutions ?
Oui, certaines situations patrimoniales combinent un viager partiel et un crédit adossé. Mais chaque montage doit être validé par un notaire.
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