Le portage immobilier est une solution alternative au crédit classique, conçue pour aider les propriétaires à éviter la saisie, rembourser leurs dettes ou retrouver de la trésorerie sans perdre définitivement leur logement. Son fonctionnement repose sur un principe simple mais encadré : vendre temporairement son bien à un investisseur, tout en conservant le droit exclusif de le racheter à un prix fixé dès le départ. Pour en comprendre les bases légales et les mécanismes essentiels, explorez la page du portage immobilier.
Le principe du portage immobilier
Le portage immobilier est une vente temporaire avec faculté de rachat. Il repose sur les articles 1659 à 1673 du Code civil, identiques à ceux encadrant la vente à réméré.
Le mécanisme se déroule en trois phases principales :
- La vente temporaire du bien,
- La période d’occupation par le vendeur,
- Le rachat du bien à prix convenu.
Les étapes du fonctionnement du portage immobilier
Étape 1 – Évaluation du bien et constitution du dossier
Tout commence par une expertise immobilière pour déterminer la valeur de marché du bien. En général, la vente s’effectue entre 60 % et 70 % de cette valeur, afin de sécuriser l’investissement.
Exemple :
Un bien estimé à 1 000 000 € sera vendu temporairement entre 600 000 et 700 000 €.
Ce montant est immédiatement versé au vendeur après signature chez le notaire.
Étape 2 – Signature de la vente chez le notaire
L’acte notarié formalise la transaction et protège les deux parties.
Il mentionne :
- Le prix de vente temporaire,
- Le prix de rachat fixe,
- La durée du portage (12 à 60 mois),
- Les conditions d’occupation et de restitution du bien.
Le notaire garantit la conformité juridique de l’opération et s’assure que le contrat ne puisse être requalifié en pacte commissoire (interdit par la loi).
Étape 3 – La période d’occupation du bien
Le vendeur continue d’habiter le bien.
Il verse une indemnité d’occupation (et non un loyer) fixée entre 8 % et 10 % par an du prix de vente.
Cette indemnité est le plus souvent prépayée au moment de la signature pour éviter toute charge mensuelle.
Exemple : pour une vente temporaire de 600 000 €, l’indemnité d’occupation prépayée sur deux ans s’élève à 120 000 €.
Étape 4 – Le rachat du bien
Le vendeur peut racheter son bien à tout moment durant la période de portage, au prix initialement fixé. Le prix de rachat ne comporte aucune plus-value ni intérêt, conformément au Code civil. S’il ne rachète pas, le bien peut être revendu à un tiers, et la plus-value lui revient après déduction de la mise de l’investisseur.
Le rôle clé de la société de portage
Une société de portage immobilier comme PraxiFinance agit en intermédiaire :
- Elle évalue la situation financière du vendeur,
- Identifie les investisseurs partenaires,
- Coordonne le notaire et la transaction,
- Et assure le suivi jusqu’à la sortie du portage.
Le rôle du professionnel est central pour garantir la légalité et la sécurité du montage. Un portage mal encadré peut être requalifié en prêt déguisé ou en pacte commissoire prohibé.
Exemple concret d’un portage immobilier réussi
Un chef d’entreprise à Paris, fiché Banque de France, possédait un bien d’une valeur de 950 000 €.
Grâce à un portage immobilier de 30 mois, il a :
- perçu 570 000 € de liquidités,
- soldé ses dettes fiscales et sociales,
- conservé son logement,
- et racheté son bien grâce à un crédit hypothécaire au bout de 2 ans.
Résultat : un redressement complet, sans perte patrimoniale ni procédure judiciaire.
6. Avantages du portage immobilier
- Liquidités immédiates sans passer par les banques,
- Maintien dans son logement,
- Rachat flexible et sans intérêt,
- Aucune incidence fiscale pendant le portage,
- Encadrement strict par un notaire,
- Sortie du fichage Banque de France.
Le fonctionnement du portage immobilier repose sur trois étapes : la vente temporaire, l’occupation et le rachat. Ce mécanisme est encadré par un notaire et supervisé par une société de portage. Il s’applique aussi bien aux entreprises en difficulté qu’aux propriétaires particuliers souhaitant éviter une saisie. Pour une simulation personnalisée, le simulateur de portage immobilier fournit une estimation rapide.
FAQ – Fonctionnement du portage immobilier
Le portage immobilier est-il une vente définitive ?
Non. C’est une vente temporaire assortie d’un droit de rachat exclusif.
Peut-on racheter son bien avant la fin du contrat ?
Oui, à tout moment, dès que la situation financière le permet.
Qui rédige le contrat de portage ?
Un notaire, garant de la conformité juridique de l’acte.
Quelles sont les conditions pour y accéder ?
Être propriétaire d’un bien libre de dettes ou partiellement hypothéqué et disposer d’un besoin de trésorerie inférieur à 60 % de sa valeur.
Le portage immobilier est-il compatible avec le fichage Banque de France ?
Oui, c’est même l’une de ses principales utilités : permettre à un propriétaire fiché de se refinancer sans passer par les banques.
.svg)
