Donation enfant achat immobilier 2026

Jusqu'au 31 décembre 2026, chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 euros à un enfant en franchise totale de droits de donation, à condition que cette somme serve à l'achat de sa résidence principale ou à des travaux de rénovation énergétique. Ce dispositif temporaire, prévu par l'article 790 A bis du code général des impôts, se cumule avec les abattements classiques déjà existants.

Quelles sont les conditions de ce dispositif temporaire ?

Le don doit porter sur une somme d'argent versée entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, au profit d'un enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant, ou à défaut de descendant, d'un neveu ou d'une nièce. Chaque donateur peut donner jusqu'à 100 000 euros à un même bénéficiaire, qui peut cumuler les dons de plusieurs membres de sa famille dans la limite globale de 300 000 euros. Le donataire doit affecter cette somme, dans un délai de six mois suivant son versement, à l'acquisition ou la construction de sa résidence principale, ou à des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov sur un logement dont il est déjà propriétaire.

Ce dispositif couvre-t-il l'achat dans l'ancien depuis 2026 ?

Oui, et c'est l'évolution majeure apportée par la loi de finances pour 2026. Initialement réservé aux logements neufs ou en l'état futur d'achèvement, le dispositif a été étendu à l'achat d'un logement ancien, avec ou sans travaux, ce qui correspond à la majorité des transactions réalisées en France. Cette extension s'accompagne toutefois d'une condition nouvelle, le bénéficiaire doit avoir la qualité de primo-accédant, c'est à dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes, et s'engager à occuper personnellement le logement pendant cinq ans, la possibilité de le donner en location étant supprimée pour cette extension à l'ancien.

Comment ce dispositif se cumule-t-il avec les abattements classiques ?

Cette exonération temporaire s'ajoute à l'abattement classique de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, ainsi qu'au don familial de sommes d'argent exonéré jusqu'à 31 865 euros par donateur, sous réserve que celui ci ait moins de 80 ans. Concrètement, un enfant peut ainsi recevoir de chacun de ses deux parents jusqu'à 231 865 euros sans aucun droit de donation, en combinant ces trois dispositifs, soit potentiellement 463 730 euros pour un couple de parents, un montant qui peut encore augmenter si des grands-parents participent également à l'effort familial.

Quel délai pour utiliser les fonds et combien de temps faut-il conserver le logement ?

Les fonds reçus doivent être affectés à leur usage prévu au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant leur versement, l'acquisition notariée faisant foi pour cette date. Le bénéficiaire doit ensuite conserver le logement comme résidence principale pendant une durée minimale de cinq ans à compter de l'acquisition ou de l'achèvement des travaux, sans interruption durant cette période, sauf circonstances exceptionnelles reconnues par l'administration.

Que risque-t-on en cas de non-respect des conditions ?

Le non-respect de l'une des conditions, délai d'affectation des fonds dépassé, revente ou changement d'usage du logement avant le terme des cinq ans, entraîne la remise en cause totale de l'exonération. L'administration fiscale réclame alors rétroactivement les droits de donation qui auraient dû être acquittés initialement, majorés d'intérêts de retard calculés mensuellement, sans exception même en cas de réinvestissement immédiat dans un nouveau logement.

Comment déclarer cette donation ?

Même exonérée de tout droit, cette donation doit être déclarée à l'administration fiscale dans le délai d'un mois suivant le versement, au moyen du formulaire dédié aux dons de sommes d'argent, en cochant la case relative à l'article 790 A bis du code général des impôts. Cette déclaration peut être effectuée en ligne depuis l'espace personnel du site des impôts, un justificatif de dépôt étant délivré immédiatement.

Comment financer cette donation sans mobiliser son épargne financière ?

Un parent souhaitant profiter de ce dispositif avant son expiration peut hésiter à puiser dans son épargne de précaution ou à désinvestir des placements financiers pour réunir la somme à donner. Un propriétaire immobilier peut à la place mobiliser la valeur d'un bien détenu en propre via un crédit hypothécaire, sans le vendre. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui apporte son bien en garantie pour emprunter, sous réserve de disposer de revenus stables permettant d'assumer les échéances du prêt. Le montant emprunté démarre à 100 000 euros et peut atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien, ce plafond restant un maximum et non un montant automatiquement accordé. Il ne nécessite ni assurance emprunteur ni questionnaire de santé, et reste accessible sans limite d'âge pour le donateur. Les conditions d'obtention d'un crédit hypothécaire reposent sur la garantie apportée par le bien et la capacité de remboursement de l'emprunteur.

Bernard souhaitait donner 100 000 euros à sa fille avant la fin de l'année 2026, primo-accédante sur le point d'acheter un logement ancien, sans avoir à liquider les placements financiers constitués pour sa retraite. Propriétaire d'un second bien estimé à 460 000 euros, il disposait de revenus stables lui permettant d'assumer une mensualité. Il a finalement emprunté 100 000 euros sur 25 ans à un taux de 5,69 pour cent par an, pour une mensualité de 625 euros, avec des frais de mise en place de 8,5 pour cent du montant emprunté, soit 8 500 euros. Ce montant reste très en deçà du plafond de 70 pour cent applicable à son bien, ce qui a facilité l'étude de son dossier, lui permettant de finaliser cette donation avant l'échéance du dispositif.

FAQ

Peut-on encore profiter de ce dispositif après le 31 décembre 2026 ?
Non, il s'agit d'une mesure strictement temporaire qui prend fin à cette date, sauf prolongation qui n'est à ce jour pas acquise. Passé ce délai, seuls les abattements classiques resteront applicables aux dons de sommes d'argent.

Ce dispositif s'applique-t-il aux beaux-enfants ?
Non, il est réservé aux descendants directs, enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants, ou à défaut aux neveux et nièces. Un beau-enfant sans lien de filiation avec le donateur relève d'un régime fiscal différent, nettement moins favorable.

Peut-on utiliser cette donation pour un investissement locatif ?
Non, le logement doit constituer la résidence principale effective du bénéficiaire, occupée personnellement pendant cinq ans, sauf pour la version initiale du dispositif limitée au neuf, qui autorise la location à un locataire l'utilisant lui même comme résidence principale.

Faut-il un acte notarié pour ce type de donation ?
Non, l'administration précise que le don peut être réalisé par acte notarié, par acte sous seing privé, ou même sans acte écrit dans le cas d'un don manuel, la déclaration fiscale restant obligatoire dans tous les cas.

Le dispositif est-il limité à un seul donateur par bénéficiaire ?
Non, un même bénéficiaire peut recevoir jusqu'à 100 000 euros de plusieurs donateurs différents, dans la limite globale de 300 000 euros cumulés, chaque donateur ne pouvant toutefois faire bénéficier qu'une seule fois le même donataire de cette exonération.

Que se passe-t-il si le bénéficiaire revend le logement avant cinq ans pour un motif exceptionnel ?
L'administration fiscale reconnaît certaines circonstances exceptionnelles pouvant justifier une revente anticipée sans remise en cause de l'exonération, mais ces situations restent appréciées au cas par cas et méritent d'être vérifiées avec un notaire avant toute décision.