Déchéance du terme abusive et saisie immobilière : ce que change l'avis de la Cour de cassation du 21 mai 2026

La déchéance du terme, ce mécanisme qui permet à une banque d'exiger le remboursement immédiat de la totalité d'un crédit immobilier en cas d'impayés, fait l'objet d'un contentieux dense depuis plusieurs années. Un avis rendu par la Cour de cassation le 21 mai 2026 vient préciser un point resté incertain : lorsque cette déchéance est jugée abusive, quel est le sort des mensualités qui continuent, malgré tout, à venir à échéance jusqu'au jugement d'orientation en saisie immobilière.

Qu'est-ce qu'une déchéance du terme, et quand devient-elle abusive ?

Le mécanisme de la déchéance du terme dans un crédit immobilier

Un contrat de prêt immobilier prévoit presque toujours une clause de déchéance du terme, qui autorise la banque, en cas d'impayés répétés, à considérer que l'intégralité du capital restant dû devient immédiatement exigible, sans attendre l'échéancier initial. Cette clause transforme une dette qui se réglait en mensualités en une créance unique et exigible en totalité, ce qui ouvre la voie à des mesures d'exécution forcée comme la saisie immobilière.

Les conditions qui rendent une clause de déchéance du terme abusive

La jurisprudence encadre strictement l'usage de cette clause. Le préavis laissé à l'emprunteur avant que la déchéance ne produise ses effets ne peut être inférieur à un mois, et une banque ne peut pas régulariser après coup une clause irrégulière en accordant, dans les faits, un délai différent de celui prévu au contrat : la validité d'une clause s'apprécie indépendamment de la façon dont elle a été appliquée. Une déchéance prononcée en violation de ces principes est réputée non écrite, ce qui prive le titre exécutoire qui s'appuie sur elle de tout ou partie de ses effets.

Le sort des échéances impayées quand la déchéance du terme est jugée abusive

La question posée à la Cour de cassation

Dans le cadre d'une procédure de saisie immobilière, la question s'est posée à de nombreuses reprises devant les cours d'appel : lorsqu'une déchéance du terme est jugée abusive, les mensualités qui arrivent à échéance entre la date de cette déchéance et le jugement d'orientation restent-elles dues, ou leur exigibilité est-elle suspendue tant que le titre exécutoire reste vicié ? Les cours d'appel d'Aix-en-Provence, de Douai et de Reims avaient penché, entre 2025 et janvier 2026, vers une lecture favorable à l'emprunteur, en refusant d'intégrer ces échéances postérieures dans le calcul de la créance poursuivie.

Ce que dit précisément l'avis du 21 mai 2026

La Cour de cassation a tranché différemment dans son avis du 21 mai 2026 (pourvoi n°25-70.025). Lorsqu'un décompte actualisé est produit par le créancier, le juge de l'exécution doit prendre en compte, pour fixer le montant de la créance dans le jugement d'orientation, les mensualités impayées échues avant la déchéance du terme, celles échues entre la déchéance irrégulière et la mesure d'exécution pratiquée, ainsi que celles échues après le commandement de payer jusqu'à la date du jugement. En revanche, si le créancier ne produit aucun décompte actualisé, le juge ne peut retenir que les mensualités impayées antérieures à la déchéance du terme figurant dans le commandement de payer initial. Autrement dit, l'irrégularité de la déchéance du terme n'efface pas la dette, mais elle impose au créancier de justifier précisément son actualisation.

Une créance actualisée, mais une mesure de saisie qui peut rester disproportionnée

Le principe de proportionnalité de la saisie immobilière

L'article L111-7 du Code des procédures civiles d'exécution impose que les mesures d'exécution choisies par un créancier n'excèdent pas ce qui est nécessaire pour obtenir le paiement de sa créance, et l'article L121-2 du même code permet au juge de l'exécution d'ordonner la mainlevée d'une mesure jugée inutile ou abusive. La cour d'appel de Paris a ainsi jugé disproportionnée la vente forcée d'un bien pour recouvrer une créance limitée à sept mensualités impayées, en particulier lorsque le bien saisi constitue le logement du débiteur.

Ce que cela change concrètement pour un emprunteur en difficulté

Même lorsque la créance actualisée intègre les échéances postérieures à une déchéance du terme abusive, cela ne rend pas pour autant la saisie immobilière automatiquement justifiée. L'utilité de la mesure s'apprécie à la date du commandement de payer, et un décalage important entre le montant réellement dû à cette date et la mesure engagée peut justifier une mainlevée. C'est précisément l'irrégularité de la déchéance du terme qui, en modifiant le montant de la créance à prendre en compte, peut faire basculer une saisie d'une mesure proportionnée à une mesure disproportionnée.

Que faire si vous êtes confronté à une déchéance du terme et une menace de saisie immobilière ?

Faire vérifier la régularité de la clause invoquée par le créancier

Le préavis effectivement respecté, sa conformité au contrat signé et la clarté de la clause elle-même sont autant de points à faire examiner par un avocat dès la réception d'un commandement de payer valant saisie. Une déchéance du terme irrégulière peut modifier substantiellement le montant de la créance retenue par le juge de l'exécution, et donc l'issue de la procédure.

Régulariser sa situation avant l'audience d'orientation

Au-delà de la contestation juridique, régulariser les échéances impayées avant l'audience d'orientation reste souvent le moyen le plus direct d'arrêter une procédure de saisie immobilière. Lorsque les revenus courants ne permettent pas de reconstituer rapidement la somme due, un financement adossé à la valeur du bien peut permettre de solder les impayés et d'éviter la vente forcée. Le crédit hypothécaire classique permet, pour un emprunteur qui conserve une capacité de remboursement, de mobiliser jusqu'à 70% de la valeur du bien pour régulariser sa situation. Pour un propriétaire retraité dont les revenus ne suffiraient pas à porter une nouvelle mensualité, le prêt viager hypothécaire offre une solution sans mensualité ni condition de revenus, le remboursement intervenant au décès ou à la revente du bien.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qui rend une clause de déchéance du terme abusive ?
Une clause est jugée abusive lorsqu'elle prévoit un préavis inférieur à un mois avant de produire ses effets, ou lorsqu'elle est appliquée sans respecter le délai contractuellement prévu. La validité de la clause s'apprécie indépendamment de la façon dont elle a été mise en œuvre dans le cas précis.

Les échéances postérieures à une déchéance du terme abusive sont-elles toujours dues ?
Selon l'avis de la Cour de cassation du 21 mai 2026, oui, si le créancier produit un décompte actualisé de sa créance devant le juge de l'exécution. À défaut de décompte actualisé, seules les échéances antérieures à la déchéance figurant dans le commandement de payer initial peuvent être retenues.

Une déchéance du terme abusive permet-elle d'arrêter une saisie immobilière ?
Pas automatiquement, mais elle peut modifier le montant de la créance retenu par le juge, ce qui peut, combiné au principe de proportionnalité des mesures d'exécution, conduire à une mainlevée de la saisie lorsque celle-ci apparaît disproportionnée par rapport à la créance réellement due.

Que faire en recevant un commandement de payer valant saisie immobilière ?
Il est recommandé de faire vérifier sans délai la régularité de la déchéance du terme invoquée par un avocat, tout en explorant les solutions de financement permettant de régulariser les impayés avant l'audience d'orientation.

Un crédit hypothécaire peut-il permettre d'éviter une saisie immobilière ?
Lorsque le bien conserve une valeur suffisante, un crédit hypothécaire ou un prêt viager hypothécaire peut permettre de dégager les fonds nécessaires pour régulariser les échéances impayées avant l'audience d'orientation, et ainsi éviter la vente forcée du bien.