Le portage immobilier permet à un propriétaire de céder temporairement son bien pour obtenir de la trésorerie immédiate, tout en conservant le droit de le racheter plus tard. Cette opération, encadrée par notaire, entraîne naturellement plusieurs frais à prévoir. Ils sont toutefois bien moindres que ceux d’un crédit bancaire ou d’une saisie judiciaire. Connaître le coût global du portage immobilier est essentiel avant de signer un contrat. Les frais varient selon la valeur du bien, la durée du portage, la société choisie et les conditions de rachat. Voici une analyse complète, chiffres à l’appui, pour comprendre combien coûte vraiment un portage immobilier.
Les différents frais d’un portage immobilier
Un portage immobilier comprend quatre grands postes de coûts :
- les frais de notaire,
- les honoraires de la société de portage,
- l’indemnité d’occupation,
- les frais annexes éventuels (diagnostics, gestion, fiscalité).
Les frais de notaire
Le portage immobilier étant une vente authentifiée, il doit être réalisé devant notaire. Les frais sont dus à la signature, comme pour une vente classique, mais à un taux réduit (entre 2 % et 3 % selon la durée du portage).
Ces frais couvrent :
- la rédaction de l’acte de vente,
- la publication au service de publicité foncière,
- la vérification des droits du vendeur et des créanciers,
- la clause de faculté de rachat.
Les honoraires de la société de portage
La société de portage perçoit des honoraires de mise en place et de gestion. Ils couvrent la recherche d’investisseurs, la structuration du dossier, la gestion juridique et la coordination notaire/banque. En moyenne, ces honoraires s’élèvent à 5 % à 6 % TTC du montant de la vente. Ils ne sont perçus qu’une fois l’opération signée et les fonds débloqués.
L’indemnité d’occupation
Pendant la durée du portage, le vendeur reste dans son logement. Il paie donc une indemnité d’occupation, équivalente à un loyer, mais prépayée à la signature. L’indemnité d’occupation est calculée sur la base d’un taux de 8 à 10 % par an du prix de vente Elle couvre la jouissance du bien pendant la période du portage, sans mensualités à payer.
Exemple : pour une vente à 600 000 €, une indemnité d’occupation à 10 % sur deux ans représente 120 000 €, prélevés dès la signature.
Les frais annexes
Outre les postes principaux, certains frais annexes peuvent s’ajouter :
- diagnostics immobiliers obligatoires (200 à 800 €),
- assurance habitation,
- taxe foncière (variable selon le contrat),
- frais de revente ou de rachat (acte notarié final).
Simulation chiffrée d’un portage immobilier
Voici un exemple complet sur un bien estimé à 1 000 000 € :
Rentabilité du portage immobilier : un équilibre gagnant-gagnant
Le portage immobilier repose sur un équilibre entre le vendeur (qui obtient des liquidités) et l’investisseur (qui sécurise un rendement).
Voici comment se répartissent les gains et les avantages :
Pour le vendeur
- Liquidités immédiates (jusqu’à 60 % de la valeur du bien).
- Aucun remboursement pendant la durée du portage.
- Possibilité de racheter son bien au même prix de vente initial.
- Sortie du fichage FICP et suppression des dettes urgentes.
Pour l’investisseur
- Rendement de 8 à 12 % par an selon le bien et la durée.
- Garantie immobilière sécurisée devant notaire.
- Possibilité de revente du bien si le vendeur ne rachète pas.
Comparatif : portage immobilier vs vente à réméré
Exemple concret PraxiFinance
Un couple de Nice, propriétaires d’une villa estimée à 1 000 000 €, faisait face à une dette fiscale urgente de 250 000 €.
PraxiFinance a monté une opération de portage sur 24 mois :
- Vente temporaire du bien pour 600 000 €.
- Frais : notaire (15 000 €), honoraires (36 000 €), indemnité (120 000 €).
- Liquidités nettes : 429 000 €.
Deux ans plus tard, les propriétaires ont racheté leur bien au prix initial. Leur défichage Banque de France et leur retour à la solvabilité ont permis d’obtenir un nouveau crédit hypothécaire à taux classique.
Le coût d’un portage immobilier dépend de la valeur du bien, de la durée et des frais de gestion. Les indemnités d’occupation représentent environ 10 % par an du montant investi. Les honoraires du notaire et de la société de portage s’ajoutent à la transaction, mais le tout reste inférieur au coût d’un crédit bancaire ou d’une saisie. Le simulateur de portage immobilier aide à estimer ces montants.
Rentabilité pour l’investisseur : un placement éthique et sécurisé
Le portage immobilier représente pour les investisseurs un rendement net entre 10 et 12 % par an, adossé à un actif tangible. Contrairement à un crédit classique, le risque est limité par la garantie immobilière. Le modèle PraxiFinance privilégie les investisseurs institutionnels (fonds agréés, compagnies, family offices) plutôt que des particuliers, garantissant une transparence et une solidité supérieures.
FAQ – Coût du portage immobilier
Quel est le coût total d’un portage immobilier ?
Entre 25 % et 35 % du prix de vente selon la durée et la société. Ce coût inclut notaire, honoraires et indemnité d’occupation.
L’indemnité d’occupation est-elle un loyer ?
Non. Elle est prépayée à la signature et couvre toute la durée du portage. Aucun loyer mensuel n’est dû.
Peut-on négocier les honoraires ?
Chez PraxiFinance, les honoraires sont fixes à 6 % TTC, mais le montant global dépend de la valeur du bien.
Qui paie la taxe foncière ?
Selon les contrats, elle reste souvent à la charge du vendeur-occupant. Elle peut aussi être intégrée au calcul de l’indemnité.
Quelle est la rentabilité pour l’investisseur ?
Entre 8 % et 12 % nets par an selon la durée, la localisation et la solidité du projet.
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