Achat en viager libre

Acheter en viager libre permet d'occuper ou de louer le bien dès la signature de l'acte, le vendeur ayant déjà quitté les lieux. Cette formule ne bénéficie d'aucune décote d'occupation, ce qui rend le bouquet et la rente plus élevés qu'un viager occupé, mais elle reste financièrement plus lisible et plus facilement finançable pour l'acheteur.

Quelle différence de prix entre viager libre et viager occupé ?

En viager libre, la valeur de référence retenue pour le calcul du prix se rapproche de la valeur vénale pleine du bien, puisqu'aucune décote d'occupation ne s'applique, contrairement au viager occupé où le droit d'usage et d'habitation conservé par le vendeur réduit cette valeur de 20 à 60 pour cent selon son âge. En contrepartie de l'absence de décote, la rente viagère est généralement plus élevée pour un viager libre, le vendeur cédant l'usage immédiat de son bien en plus de sa propriété.

L'acheteur peut-il occuper ou louer immédiatement le bien ?

Oui, c'est la caractéristique centrale de cette formule. Dès la signature de l'acte authentique, l'acheteur dispose de la pleine jouissance du bien, il peut l'occuper comme résidence principale ou secondaire, le mettre en location pour en tirer un revenu, ou même le revendre, sans attendre aucun événement lié au vendeur. Cette disponibilité immédiate distingue fondamentalement le viager libre du viager occupé, où l'acheteur doit patienter jusqu'au décès du vendeur pour disposer du bien.

Les banques financent-elles plus facilement un viager libre ?

Oui, dans une mesure limitée mais réelle. Le bien étant immédiatement disponible, un acheteur peut envisager de le mettre en location pour générer des revenus contribuant au paiement de la rente, ce qui rassure davantage un établissement prêteur qu'un viager occupé où le bien reste indisponible pendant une durée incertaine. La difficulté structurelle demeure toutefois la même, l'absence de garantie hypothécaire classique adossée à l'opération, le paiement s'étalant directement entre l'acheteur et le vendeur plutôt que par un prêt bancaire traditionnel.

Quels sont les avantages du viager libre pour l'acheteur ?

L'acheteur bénéficie d'un paiement échelonné dans le temps, bouquet initial puis rente périodique, sans intérêts bancaires à supporter puisque le financement provient directement du vendeur lui même. Il peut immédiatement rentabiliser son acquisition par la location, ou l'occuper personnellement, ce qui en fait une formule adaptée à l'achat d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif, contrairement au viager occupé qui immobilise le capital pendant toute la durée de vie du vendeur sans usage possible du bien.

Quels risques subsistent malgré l'absence d'occupation ?

L'aléa lié à la durée de vie du vendeur reste entier, même en viager libre, puisque la rente continue d'être due jusqu'à son décès, quelle que soit la durée réelle de versement. Un vendeur qui vit sensiblement plus longtemps que son espérance de vie statistique au moment de la vente peut faire supporter à l'acheteur un coût total supérieur à la valeur réelle du bien, exactement comme pour un viager occupé, le caractère aléatoire du contrat demeurant identique quelle que soit la formule choisie.

Pourquoi un vendeur choisirait-il le viager libre plutôt qu'occupé ?

Un vendeur qui a déjà quitté son logement, par exemple pour intégrer un établissement spécialisé ou s'installer chez un proche, ou qui possède une résidence secondaire ou un bien locatif dont il n'a plus l'usage, trouve dans le viager libre un moyen d'obtenir une rente plus élevée qu'en viager occupé, faute de décote applicable. Cette formule répond ainsi à une situation différente de celle du vendeur souhaitant rester dans son logement principal jusqu'à son décès.

Comment financer le bouquet d'un achat en viager libre ?

Compte tenu de la difficulté persistante à obtenir un financement bancaire classique adossé directement au bien en viager, un acheteur propriétaire d'un autre bien immobilier peut mobiliser sa valeur via un crédit hypothécaire pour réunir le montant du bouquet. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui apporte son bien en garantie pour emprunter, sous réserve de disposer de revenus stables permettant d'assumer les échéances du prêt. Le montant emprunté démarre à 100 000 euros et peut atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien, ce plafond restant un maximum et non un montant automatiquement accordé. Les conditions d'obtention d'un crédit hypothécaire reposent sur la garantie apportée par le bien et la capacité de remboursement de l'emprunteur.

Gérard souhaitait acheter un appartement en viager libre pour le mettre immédiatement en location, un vendeur ayant déjà rejoint un établissement spécialisé proposant ce bien sans décote d'occupation. Sa banque restait toutefois réticente à financer le bouquet en l'absence de garantie hypothécaire classique sur ce type d'opération. Propriétaire par ailleurs d'un bien estimé à 470 000 euros, il disposait de revenus stables lui permettant d'assumer une mensualité. Il a finalement emprunté 100 000 euros sur 25 ans à un taux de 5,69 pour cent par an, pour une mensualité de 625 euros, avec des frais de mise en place de 8,5 pour cent du montant emprunté, soit 8 500 euros. Ce montant reste très en deçà du plafond de 70 pour cent applicable à son bien, ce qui a facilité l'étude de son dossier.

FAQ

Le viager libre est-il plus cher que le viager occupé ?
Le bouquet et la rente sont généralement plus élevés en viager libre, faute de décote d'occupation, mais l'acheteur dispose en contrepartie de la jouissance immédiate du bien, qu'il peut occuper ou louer dès la signature.

Peut-on louer un bien acheté en viager libre ?
Oui, l'acheteur dispose de la pleine jouissance du bien dès la signature de l'acte, il peut donc le mettre en location immédiatement, ce qui peut générer des revenus contribuant au paiement de la rente due au vendeur.

Le risque d'aléa viager existe-t-il aussi en viager libre ?
Oui, la rente reste due jusqu'au décès du vendeur quelle que soit la formule choisie, le caractère aléatoire du contrat portant sur la durée de vie du vendeur demeurant identique en viager libre comme en viager occupé.

Quel type de vendeur privilégie le viager libre ?
Un vendeur ayant déjà quitté son logement, par exemple pour intégrer un établissement spécialisé, ou propriétaire d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif dont il n'a plus l'usage, trouve dans cette formule une rente plus élevée que le viager occupé.

Un viager libre représente-t-il une part importante des ventes en viager ?
Non, il reste minoritaire par rapport au viager occupé, la majorité des vendeurs souhaitant rester dans leur logement principal jusqu'à leur décès, ce qui explique la prédominance du viager occupé sur le marché.

Peut-on revendre un bien acheté en viager libre plus facilement qu'un viager occupé ?
Oui, la disponibilité immédiate du bien facilite sa revente par rapport à un viager occupé, où l'indisponibilité prolongée réduit l'attractivité pour un nouvel acquéreur potentiel.