Préserver son héritage, le prêt hypothécaire comme solution

Droits de succession et legs, un problème difficile à résoudre

C’est un cas malheureusement trop fréquent. Au décès de leurs parents, les enfants héritent de tous leurs biens. Si tout se passe bien, les héritiers s’accordent sur une répartition équitable des legs. Lorsqu’il y a des biens immobiliers, des rachats intrafamiliaux peuvent avoir lieu, afin que chacun ait un sentiment de justice.

La difficulté spécifique de l’héritage d’appartements et de maisons tient aux frais de succession demandés par le fisc. Autant appliqués à des valeurs mobilières, il est toujours possible de les déduire immédiatement de l’héritage, le fisc prenant les droits au moment de la clôture de la succession, autant cela n’est pas possible pour des immeubles. Pouvoir en déduire les frais de succession, de l’ordre de 20 % en ligne directe, après abattement, nécessite de les vendre pour en retirer des liquidités.

Comment conserver un legs immobilier sans mettre en difficulté sa propre situation financière ?  

Le prêt hypothécaire en préserve votre patrimoine

Alors, comment faire lorsqu’on ne dispose pas d’assez de liquidités pour s’acquitter des droits de succession ? Pour beaucoup, il est impossible de vendre le logement dont on est propriétaire : c’est souvent le lieu central de leur existence, de leurs habitudes, là où les enfants grandissent, près des écoles et collèges, non loin des lieux de travail. Sans compter la valeur sentimentale, qui n’a pas de prix.

Ne reste qu’à puiser dans ses économies. Mais cela ne va pas toujours de soi. Les frais dus à la succession, surtout sur un bien immobilier, peuvent être très élevés. Il n’est jamais prudent de se démunir de toute son épargne.

Une autre option serait de recourir au crédit classique. Mais entre les taux d’intérêt, la durée des remboursements qui sont un effort chaque mois, la possibilité souvent payante de rembourser avant la fin de l’emprunt, il n’est pas certain que ce soit la meilleure solution. D'autant qu’à partir d’un certain âge, la capacité d’emprunt se réduit. Par ailleurs, les banques traditionnelles ne financent pas le paiement d'une dette fiscale.

Ou encore négocier avec les agents du fisc qui s’occupent du dossier ? Il est vrai qu’aujourd’hui, ils sont fréquemment à l’écoute et ils peuvent accepter et accorder des échéances de paiement. Toutefois, ceux-ci ne concernent qu’une période limitée.  

Le prêt hypothécaire, un prêt souple et adapté

Si vous ne souhaitez pas vous orienter vers une vente en nue-propriété qui peut constituer une bonne alternative, le prêt hypothécaire représente une excellente solution.

En quoi consiste le prêt hypothécaire ?

En réalité, ce crédit hypothécaire offre plusieurs avantages. Il s’agit d’un prêt, comme lorsque vous empruntez dans une banque, mais celui-ci est entièrement garanti par une hypothèque. Dans le cas qui nous occupe ici, c’est sur le bien dont on hérite que l’on va faire porter l’hypothèque. Une fois le prêt accepté par la banque, l'emprunteur reçoit la somme désirée immédiatement et peut donc payer les droits de succession sur le bien hypothéqué.

Deux options s’offrent au moment de la souscription :

• Le remboursement In fine : Vous payez mensuellement uniquement les intérêts du prêt. Lors de sa clôture, à l’issue de l’échéancier mis en place en accord avec le prêteur, il faut alors rembourser l’intégralité du capital emprunté. C’est un choix idéal. Les mensualités sont faibles, ne grevant pas le budget du foyer. À l’issue de l’échéancier, qui a été prévu à un moment auquel l’emprunteur souhaite vendre son logement, la vente effective couvre largement le remboursement de l’emprunt. Il est possible d’emprunter, dans cette configuration, sur 5 ans, 7 ans ou 10 ans, et ce, jusqu’à la valeur de la moitié du bien mis en garantie. 
• Le remboursement amortissable : Il fonctionne comme pour un crédit classique : on rembourse chaque mois intérêts et capital. Moins bien adapté à la position évoquée dans cet article, il peut s’étendre sur une période allant jusqu’à 30 ans.

Dans les deux cas, ces crédits ne nécessitent aucune autre garantie que le bien hypothéqué : ni assurance emprunteur, ni garanties de revenus, ni limite d’âge. Inutile de chercher un prêt hypothécaire senior si vous avez plus de 70 ans, 75 ans ou 80 ans. Il s’agit d’un prêt hypothécaire sans revenus !

Quel délai pour payer les droits de succession ?

L'échéance pour payer les droits de succession varie en fonction de plusieurs facteurs, notamment la nature des biens hérités, la situation familiale du défunt et les choix des héritiers.

Le principe général

En règle générale, régler les droits de succession doit se faire dans un délai de six mois suivant le décès, et ce, lors du dépôt de la déclaration de succession. Cette échéance est fixée pour permettre à l'administration fiscale d'évaluer la somme des droits de succession à acquitter et aux héritiers de se préparer à ce paiement.

Les possibilités de modulation

Cependant, il existe des situations où il est possible de bénéficier d'échéances de paiement plus longues :

• Paiement différé : Dans certains cas, notamment lorsque la succession comporte une part importante de patrimoine ou de biens non liquides. Ce paiement peut s'étaler sur plusieurs années, sous certaines conditions et moyennant le versement d'intérêts.
• Paiement fractionné : Le paiement fractionné permet de régler les droits de succession en plusieurs versements. Il est souvent couplé avec un paiement différé.

Les facteurs influençant le délai

Plusieurs facteurs peuvent influencer les échéances de paiement des droits de succession :

• La nature des biens hérités : Les biens immobiliers sont généralement soumis à des échéances de frais plus longues que les biens liquides (comptes bancaires, valeurs mobilières).
• La situation familiale du défunt : Le conjoint survivant peut, sous certaines conditions, bénéficier d'échéances de paiement plus longs.
• La demande des héritiers : Les héritiers peuvent demander des facilités de paiement auprès de l'administration fiscale.
• Le montant des droits de succession : Pour les montants importants, il est souvent plus facile d'obtenir un paiement différé ou fractionné.

Les conditions pour bénéficier d'un délai

Pour obtenir un paiement différé ou fractionné :

• Déposer la déclaration de succession dans les délais légaux.
• Justifier de la difficulté à régler les droits de succession en totalité dans les délais impartis.
• Apporter des garanties à l'administration fiscale.

Les conséquences d'un retard de paiement

Le non-paiement des droits de succession dans les délais impartis entraîne le paiement d'intérêts de retard et peut, dans certains cas, donner lieu à des poursuites.

Comment le notaire calcule les droits de succession ?

Pour déterminer le montant des droits de succession à payer, le notaire procède à une évaluation précise du patrimoine du défunt. Il prend en compte l'ensemble des biens, qu'ils soient immobiliers, mobiliers ou financiers. Le calcul des droits de succession dépendra ensuite du lien de parenté entre le défunt et chaque héritier. En fonction de ce lien, un abattement spécifique est appliqué, réduisant ainsi la base taxable. Les taux d'imposition, eux, varient en fonction de la valeur des biens transmis et du degré de parenté. Le notaire appliquera ces taux à la valeur nette du patrimoine de chaque héritier, après déduction des abattements, pour déterminer le montant des droits à acquitter.

Ce montant devra être réglé, en principe, dans les six mois suivant le décès, lors du dépôt de la déclaration de succession. Toutefois, dans certains cas, il est possible de demander un paiement différé ou fractionné, sous certaines conditions et moyennant le versement d'intérêts.