Être fiché à la Banque de France (FICP) place de nombreux propriétaires dans une situation de blocage : accès au crédit restreint, pression des créanciers, procédures de recouvrement parfois avancées.
Dans ce contexte, la vente à réméré (ou vente avec faculté de rachat) peut constituer une solution patrimoniale exceptionnelle, à condition d’en comprendre exactement la portée juridique, les limites et les risques. Contrairement à certaines idées reçues, la vente à réméré ne défichera jamais quelqu’un “automatiquement”, et n’est pas un crédit. Elle permet en revanche, dans certains cas, de solder des dettes à l’origine du fichage, ce qui peut conduire, indirectement, à la levée de l’inscription FICP lorsque les conditions légales sont réunies.
Qu’est-ce que le fichage Banque de France (FICP) ?
Le FICP (Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) est tenu par la Banque de France.
Il recense :
- les incidents de paiement caractérisés sur crédits,
- les personnes faisant l’objet d’un dossier de surendettement.
La Banque de France ne décide pas du fichage : elle enregistre les déclarations transmises par les établissements de crédit ou la commission de surendettement.
Le fichage entraîne notamment :
- des refus de crédit quasi systématiques,
- une surveillance accrue des comptes,
- une fragilisation globale de la situation financière.
Vente à réméré : définition et cadre juridique
La vente à réméré est une vente immobilière réelle, encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil.
Elle repose sur trois principes fondamentaux :
- Le bien est vendu à un investisseur, par acte notarié.
- Le vendeur dispose d’une faculté de rachat, à un prix fixé à l’avance.
- Cette faculté est limitée dans le temps (en pratique 6 à 36 mois).
Juridiquement :
- le vendeur n’est plus propriétaire pendant la durée du réméré ;
- il conserve uniquement un droit personnel de rachat, pas un droit réel.
Ce que permet réellement une vente à réméré pour une personne fichée FICP
La vente à réméré n’agit jamais sur le FICP en tant que tel.
Elle peut en revanche permettre :
- d’obtenir des liquidités immédiates sans recours au crédit,
- de rembourser tout ou partie des dettes à l’origine du fichage,
- de rétablir une situation financière saine, préalable indispensable à toute radiation FICP.
Le défichage n’intervient que si les créanciers déclarent la dette régularisée, ou à l’échéance du délai légal.
Procédures judiciaires : attention aux idées fausses
Faux : la vente à réméré ne “suspend” pas automatiquement les poursuites.
En pratique :
- le produit de la vente peut permettre de payer les créanciers,
- ce paiement peut entraîner l’extinction des procédures,
- mais aucune suspension automatique n’existe sans règlement effectif.
Occupation du bien pendant le réméré
Le vendeur peut rester dans le bien :
- via une indemnité d’occupation, prévue à l’acte,
- parfois prépayée, parfois versée mensuellement.
Il ne s’agit ni d’un loyer, ni d’un bail, mais d’une occupation contractuelle.
Tableau des frais d'une vente à réméré
Exemple chiffré réaliste
- Valeur du bien : 1 000 000 €
- Prix de vente réméré (60 %) : 600 000 €
- Frais (notaire, structuration, accompagnement) : ~50 000 €
- Indemnité d’occupation prépayée (24 mois) : 120 000 €
Trésorerie nette disponible : environ 430 000 €, permettant de solder des dettes identifiées.
Le prix de rachat est strictement celui prévu à l’acte, sans assimilation à une plus-value ou à un intérêt.
Conditions habituelles d’éligibilité
- Bien immobilier de valeur significative (souvent > 400 000 €),
- Endettement global raisonnable par rapport à la valeur du bien,
- Situation patrimoniale lisible,
- Projet crédible de sortie (rachat ou revente).
La vente à réméré n’est jamais une solution de masse.
Risques et précautions indispensables
1. Risque de requalification
Une vente à réméré mal structurée peut être requalifiée en prêt déguisé, ce qui entraîne la nullité de l’opération.
D’où l’absolue nécessité :
- d’un notaire expérimenté,
- d’une transparence totale sur les flux,
- d’un prix de rachat cohérent.
2. Risque patrimonial
En cas de non-rachat dans le délai :
- le vendeur perd définitivement son bien.
Ce que la vente à réméré n’est pas (et ne sera jamais)
- ce n’est pas un crédit,
- ce n’est pas un rachat de crédit,
- ce n’est pas un prêt hypothécaire,
- ce n’est pas une restructuration bancaire,
- ce n’est pas un moyen juridique de “contourner” le FICP.
Toute présentation inverse est fausse juridiquement.
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