Être fiché à la Banque de France (FICP) signifie souvent se retrouver dans une situation financière bloquée : surendettement, refus de crédit, menaces de saisie. Dans ce contexte, la vente à réméré — ou vente avec faculté de rachat — apparaît comme une solution efficace et 100 % légale pour les propriétaires souhaitant solder leurs dettes sans perdre définitivement leur logement. Mais comment fonctionne concrètement cette opération ? Quelles sont ses conditions, ses avantages, et ses risques ? Et surtout, pourquoi cette alternative est-elle particulièrement adaptée aux personnes fichées Banque de France. Pour mieux comprendre le rôle de la Banque de France et vos droits en 2025, consultez aussi Banque de France et FICP : vos droits en 2025.
Qu’est-ce que le fichage Banque de France (FICP) ?
Le FICP (Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers) est un registre tenu par la Banque de France qui recense les particuliers ayant rencontré des difficultés de remboursement de leurs crédits (prêts immobiliers, consommation, etc.) ou ayant été engagés dans une procédure de surendettement.
Les conséquences sont lourdes : refus de nouveaux crédits, impossibilité d’accéder à certaines facilités bancaires, voire des mesures de recouvrement agressives pouvant mener à la saisie immobilière (source officielle Banque de France).
Pour un propriétaire fiché, la pression financière s’intensifie rapidement, et la vente traditionnelle de son bien est souvent difficile. C’est là qu’intervient la vente à réméré, qui offre une alternative moins drastique.
Vente à réméré : définition et cadre juridique
La vente à réméré est encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil.
C’est une vente temporaire d’un bien immobilier à un investisseur, avec la faculté de le racheter à un prix fixé à l’avance, dans un délai allant de 6 à 36 mois.
Cette opération :
- libère des liquidités immédiates pour rembourser les dettes à l’origine du fichage,
- suspend les procédures judiciaires en cours,
- et préserve le droit de propriété du vendeur, qui peut racheter son bien dès que sa situation financière se stabilise.
Le bien est vendu, mais le vendeur reste occupant grâce à une indemnité d’occupation prépayée.
Pour les fondements juridiques, voir aussi le Code civil sur Legifrance.
Pourquoi le réméré est une solution adaptée aux personnes fichées Banque de France
- Libération rapide de liquidités : Le produit de la vente, net de frais, peut couvrir vos dettes, notamment celles qui vous ont valu votre fichage.
- Suspension des poursuites : En libérant la trésorerie nécessaire, vous pouvez stopper ou éviter les procédures de saisie immobilière.
- Maintien de la propriété morale : Vous pouvez continuer à occuper votre logement sans changement immédiat, grâce au mécanisme d’indemnité d’occupation prépayée.
- Possibilité de rachat : Si votre situation s’améliore, vous reprenez la pleine propriété du bien au prix convenu, sans pénalité ni plus-value.
Exemple chiffré concret d’une vente à réméré pour un bien d’un million d’euros
- Valeur du bien expertisée : 1 000 000 €
- Prix d’achat par l’investisseur (60 % de la valeur) : 600 000 €
- Honoraires (6 % TTC) : 36 000 €
- Frais de notaire (environ 2,5 % sur 600 000 €) : 15 000 €
- Indemnité d’occupation prépayée (10 % par an sur 600 000 €), sur 2 ans : 120 000 € (prépayée à l’acte)
- Montant net perçu par le vendeur : 600 000 - 36 000 - 15 000 + 120 000 = 429 000 €
Pendant 2 ans, le vendeur continue d’occuper le bien sans payer d’indemnité d’occupation, cette dernière étant prépayée à l’acte. Il pourra à tout moment :
- Racheter le bien au prix de 600 000 € sans surcoût ni plus-value,
- Ou revendre à un tiers au prix qu’il souhaite et conserver la différence avec le prix d’achat à l’investisseur.
Nota : les loyers prépayés non consommés sont remboursés au prorata temporis si le bien est racheté ou revendu avant la fin du délai.
Tableau des frais d'une vente à réméré
Les conditions pour bénéficier d’une vente à réméré quand on est fiché Banque de France
- Valeur minimale du bien : 400 000 € (en général)
- Besoin ou crédit restant inférieur à 50 % de la valeur du bien
- Bien situé en grande agglomération, station balnéaire ou de ski
- Durée du réméré : de 6 à 36 mois
- Opérations montées avec rigueur, notaires spécialisés et investisseurs institutionnels et privés fiables
- Rentabilité attendue des investisseurs : entre 10 % et 12 %
- Décaissement rapide sous 10 jours en cas de dossier complet (notamment à Paris)
PraxiFinance intervient exclusivement sur des biens à usage d’habitation ou des locaux commerciaux (bureaux, magasins, restaurants) pour des opérations souvent supérieures à 1 million d’euros au total.
Les avantages et bénéfices du réméré pour sortir du FICP
- Récupération rapide d’une trésorerie importante,
- Possibilité d’éviter une saisie immobilière
- Maintien de l’occupation du bien pendant la durée de l’opération,
- Option de rachat à prix fixé dès la signature,
- Pas de plus-value imposable sur le rachat si réalisé dans le délai,
- Possibilité de revendre à un tiers et de conserver la plus-value entre le prix de vente et celui dû à l’investisseur.
Les risques et précautions à prendre pour une vente à réméré réussie
Risque juridique
Mal gérée, une vente à réméré peut être requalifiée en prêt déguisé (pacte commissoire). Il faut donc un accompagnement notarial et juridique solide.
Frais à anticiper
Les frais (notaire, honoraires, indemnités d’occupation) sont conséquents, mais ils sécurisent l’opération. La transparence et la traçabilité sont essentielles pour éviter tout litige.
Importance du professionnel
Depuis plus de 30 ans, PraxiFinance accompagne les propriétaires fichés ou surendettés avec :
- des investisseurs privés et institutionnels de confiance,
- des notaires partenaires spécialisés,
- et une gestion rapide des décaissements sous 10 jours.
Réméré et fichage Banque de France
Lorsqu’un emprunteur ou débiteur fiché à la Banque de France se trouve en situation de surendettement, il ne peut plus facilement contracter un prêt immobilier, un crédit immobilier ou un crédit à la consommation auprès d’un établissement de crédit. La vente à réméré devient alors une alternative pour rembourser ses dettes, restructurer son endettement et réduire son taux d’endettement. L’acte notarié permet de céder temporairement une résidence principale sous hypothèque, puis de la racheter grâce à un rachat de crédit, un regroupement de crédits ou un prêt personnel.
Les créanciers sont sécurisés par un contrat de prêt souscrit avec un prêteur, qui fixe les échéances, les mensualités, la durée de remboursement, le capital restant et les remboursements anticipés éventuels. Avec l’aide d’un courtier, cette opération offre à l’emprunteur une restructuration de ses emprunts et une nouvelle chance d’obtenir un nouveau crédit à taux fixe, malgré les difficultés financières, tout en préservant son bien immobilier.
.svg)
