Vente à réméré en cas de fichage Banque de France

Être fiché Banque de France (FICP) signifie souvent se retrouver dans une situation financière délicate, bloqué par un surendettement ou des incidents bancaires. Dans ce contexte, comment continuer à faire face à ses obligations, conserver son patrimoine, ou simplement retrouver de la trésorerie ? La vente à réméré — ou vente avec faculté de rachat — apparaît comme une solution alternative efficace et encadrée juridiquement. Mais qu’est-ce qu’une vente à réméré exactement ? Comment peut-elle aider un propriétaire fiché Banque de France à sortir de la spirale du surendettement ? Quels sont les risques, les coûts, et surtout comment éviter les erreurs qui peuvent coûter cher ? Dans cet article complet, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir pour maîtriser cette opération complexe et regagner le contrôle de votre patrimoine.

Qu’est-ce que le fichage Banque de France (FICP) ?

Le FICP (Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers) est un registre tenu par la Banque de France qui recense les particuliers ayant rencontré des difficultés de remboursement de leurs crédits (prêts immobiliers, consommation, etc.) ou ayant été engagés dans une procédure de surendettement.
Les conséquences sont lourdes : refus de nouveaux crédits, impossibilité d’accéder à certaines facilités bancaires, voire des mesures de recouvrement agressives pouvant mener à la saisie immobilière (source officielle Banque de France).
Pour un propriétaire fiché, la pression financière s’intensifie rapidement, et la vente traditionnelle de son bien est souvent difficile. C’est là qu’intervient la vente à réméré, qui offre une alternative moins drastique.

Vente à réméré : définition et cadre juridique

La vente à réméré est une opération particulière encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Le principe est simple : vous vendez temporairement votre bien immobilier à un investisseur tout en conservant la faculté de le racheter dans un délai déterminé, généralement de 6 à 36 mois. Cette opération libère immédiatement une trésorerie importante, suffisante pour solder vos dettes et faire lever votre fichage FICP, tout en vous laissant la possibilité de récupérer votre bien avant la fin du délai.

Pour mieux comprendre ce fonctionnement, consultez notre page dédiée à la vente à réméré.

Pourquoi est-ce une solution adaptée aux fichés Banque de France ?

• Libération rapide de liquidités : Le produit de la vente, net de frais, peut couvrir vos dettes, notamment celles qui vous ont valu votre fichage.
• Suspension des poursuites : En libérant la trésorerie nécessaire, vous pouvez stopper ou éviter les procédures de saisie immobilière (plus d’infos sur les risques de saisie).
• Maintien de la propriété morale : Vous pouvez continuer à occuper votre logement sans changement immédiat, grâce au mécanisme d’indemnité d’occupation prépayée.
• Possibilité de rachat : Si votre situation s’améliore, vous reprenez la pleine propriété du bien au prix convenu, sans pénalité ni plus-value.

Exemple chiffré concret d’une vente à réméré pour un bien d’un million d’euros

• Valeur du bien expertisée : 1 000 000 €
• Prix d’achat par l’investisseur (60 % de la valeur) : 600 000 €
• Honoraires (6 % TTC) : 36 000 €
• Frais de notaire (environ 2,5 % sur 600 000 €) : 15 000 €
• Indemnité d’occupation prépayée (10 % par an sur 600 000 €), sur 2 ans : 120 000 € (prépayée à l’acte)
• Montant net perçu par le vendeur : 600 000 - 36 000 - 15 000 + 120 000 = 429 000 €

Pendant 2 ans, le vendeur continue d’occuper le bien sans payer d’indemnité d’occupation, cette dernière étant prépayée à l’acte. Il pourra à tout moment :

• Racheter le bien au prix de 600 000 € sans surcoût ni plus-value,
• Ou revendre à un tiers au prix qu’il souhaite et conserver la différence avec le prix d’achat à l’investisseur.

Nota : les loyers prépayés non consommés sont remboursés au prorata temporis si le bien est racheté ou revendu avant la fin du délai.

Tableau des frais d'une vente à réméré

Les conditions pour bénéficier d’une vente à réméré quand on est fiché Banque de France

• Valeur minimale du bien : 400 000 € (en général)
• Besoin ou crédit restant inférieur à 50 % de la valeur du bien
• Bien situé en grande agglomération, station balnéaire ou de ski
• Durée du réméré : de 6 à 36 mois
• Opérations montées avec rigueur, notaires spécialisés et investisseurs institutionnels et privés fiables
• Rentabilité attendue des investisseurs : entre 10 % et 12 %
• Décaissement rapide sous 10 jours en cas de dossier complet (notamment à Paris)

PraxiFinance intervient exclusivement sur des biens à usage d’habitation ou des locaux commerciaux (bureaux, magasins, restaurants) pour des opérations souvent supérieures à 1 million d’euros au total.

Les avantages et bénéfices du réméré pour sortir du FICP

• Récupération rapide d’une trésorerie importante,
• Possibilité d’éviter une saisie immobilière,
• Maintien de l’occupation du bien pendant la durée de l’opération,
• Option de rachat à prix fixé dès la signature,
• Pas de plus-value imposable sur le rachat si réalisé dans le délai,
• Possibilité de revendre à un tiers et de conserver la plus-value entre le prix de vente et celui dû à l’investisseur.

Les risques et précautions à prendre pour une vente à réméré réussie

Risques classiques et requalification juridique

Mal gérée, la vente à réméré peut être requalifiée en pacte commissoire, avec perte définitive du bien (jurisprudence Cour de cassation).

Il est essentiel de respecter scrupuleusement :

• Le délai légal du rachat,
• Les modalités précises du contrat,
• L’accompagnement par des professionnels (notaires et avocats spécialisés).

Consultez aussi notre page sur les risques de la vente à réméré.

Frais élevés mais justifiés

Cette opération comporte des frais importants (honoraires, frais de notaire, indemnités d’occupation), qui doivent être clairement anticipés. Elle n’est pas adaptée à tous les profils mais reste l’une des rares solutions efficaces contre le fichage et le surendettement.

Le rôle du professionnel : pourquoi choisir PraxiFinance ?

Depuis 1990, PraxiFinance est un acteur incontournable de la vente à réméré en France, avec un réseau d’investisseurs fiables, de notaires et d’avocats expérimentés. Notre expertise garantit :

• Une étude précise et personnalisée de chaque dossier,
• Un montage juridique sécurisé et conforme aux textes,
• Un décaissement rapide des fonds sous 10 jours,
• Un accompagnement permanent pour la gestion du rachat,
• Une information transparente sur les risques, coûts et modalités.

Nous intervenons uniquement sur des dossiers sérieux avec un besoin de trésorerie limité à 50 % de la valeur du bien, et dans les zones géographiques à forte demande.

Réméré et fichage Banque de France

Lorsqu’un emprunteur ou débiteur fiché à la Banque de France se trouve en situation de surendettement, il ne peut plus facilement contracter un prêt immobilier, un crédit immobilier ou un crédit à la consommation auprès d’un établissement de crédit. La vente à réméré devient alors une alternative pour rembourser ses dettes, restructurer son endettement et réduire son taux d’endettement. L’acte notarié permet de céder temporairement une résidence principale sous hypothèque, puis de la racheter grâce à un rachat de crédit, un regroupement de crédits ou un prêt personnel. Les créanciers sont sécurisés par un contrat de prêt souscrit avec un prêteur, qui fixe les échéances, les mensualités, la durée de remboursement, le capital restant et les remboursements anticipés éventuels. Avec l’aide d’un courtier, cette opération offre à l’emprunteur une restructuration de ses emprunts et une nouvelle chance d’obtenir un nouveau crédit à taux fixe, malgré les difficultés financières, tout en préservant son bien immobilier.