Contrairement à l’hypothèque conventionnelle, négociée avec une banque lors d’un crédit hypothécaire, l’hypothèque légale s’impose au propriétaire. Elle est prévue directement par la loi pour protéger certains créanciers dits « sensibles » : l’administration fiscale, les enfants mineurs héritiers, un ex-conjoint bénéficiaire d’une prestation compensatoire, ou encore un notaire qui sécurise une transaction.
Tant qu’elle n’est pas levée, l’hypothèque légale bloque la vente libre du bien immobilier.
Définition légale
Le Code civil, article 2400, distingue trois formes d’hypothèques :
- Conventionnelle : issue d’un contrat, souvent liée à un crédit hypothécaire.
- Judiciaire : décidée par un tribunal.
- Légale : prévue automatiquement par la loi, sans décision de juge.
Référence officielle : Légifrance – Code civil, art. 2400 et suivants.
Qui peut inscrire une hypothèque légale ?
- L’État et le Trésor public
- En cas de dettes fiscales (TVA, impôt sur le revenu, droits de succession), l’administration peut inscrire une hypothèque légale pour garantir le paiement. Voir aussi : Régler une dette fiscale avec un crédit hypothécaire.
- Les notaires
- Lors d’une succession ou d’un partage, le notaire peut inscrire une hypothèque légale pour protéger les droits d’un héritier ou d’un créancier.
- Les ex-conjoints
- Un ex-époux créancier d’une prestation compensatoire peut faire inscrire une hypothèque légale (art. 274 C. civ.). Voir aussi : Divorce et crédit hypothécaire.
- Les enfants mineurs héritiers
- Pour protéger leurs droits lors d’une succession, la loi prévoit une hypothèque légale sur les biens transmis jusqu’à leur majorité. Voir aussi : Crédit hypothécaire et héritiers.
L’hypothèque légale doit être inscrite au service de publicité foncière (SPF) pour être opposable aux tiers.
Fonctionnement d’une hypothèque légale
- Le créancier (fisc, ex-conjoint, notaire) demande l’inscription.
- Le service de publicité foncière enregistre l’hypothèque.
- Tant que la dette n’est pas réglée, le bien reste grevé et ne peut être vendu librement.
- En cas de non-remboursement, le créancier peut engager une procédure de saisie immobilière. Voir aussi : Procédure de saisie immobilière : schéma et explications.
Exemple concret : succession et hypothèque légale
En 2024, à Marseille, un chef d’entreprise hérite d’un immeuble d’une valeur de 800 000 €. N’ayant pas payé ses droits de succession (150 000 €), le Trésor public inscrit une hypothèque légale. Résultat : impossible de vendre ou d’hypothéquer ce bien sans solder la dette.
La solution a été trouvée grâce à un crédit hypothécaire, qui a permis de financer les droits dus, d’obtenir la mainlevée et de libérer le bien pour la vente.
FAQ
Qu’est-ce qu’une hypothèque légale ?
C’est une sûreté inscrite automatiquement par certains créanciers (fisc, ex-conjoint, notaire, enfant mineur) pour garantir une dette.
Qui peut demander une hypothèque légale ?
Principalement l’État (dettes fiscales), un notaire (succession), un ex-conjoint (prestation compensatoire), ou pour protéger un mineur héritier.
Combien coûte une hypothèque légale ?
Elle entraîne des frais d’inscription (quelques centaines d’euros selon la valeur), et des frais de mainlevée si elle doit être levée pour vendre.
Peut-on vendre un bien sous hypothèque légale ?
Non, sauf à payer la dette et obtenir une mainlevée.Le notaire s’assure du règlement avant d’autoriser la vente.
Quelle différence avec une hypothèque judiciaire ?
La judiciaire est décidée par un juge, la légale est prévue par la loi (elle naît automatiquement dans certains cas).
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