Crédit hypothécaire et surendettement : est-ce compatible ?

Le crédit hypothécaire est souvent perçu comme un levier réservé aux propriétaires solvables. Pourtant, dans de nombreux cas, il peut devenir une solution pour sortir du surendettement. Contrairement aux idées reçues, un propriétaire en difficulté financière n’est pas nécessairement exclu du crédit hypothécaire : tout dépend de la valeur du bien, du montant des dettes et de la stratégie mise en place pour rétablir la situation. En 2025, la Banque de France fait face à une explosion des dossiers de surendettement, notamment chez les propriétaires ayant cumulé des crédits à la consommation ou des dettes fiscales. Ces ménages disposent souvent d’un patrimoine immobilier significatif, mais ne peuvent plus accéder au crédit bancaire classique. Le crédit hypothécaire représente alors un levier de financement alternatif : il permet d’utiliser la valeur du bien comme garantie pour refinancer ou rembourser les dettes existantes.

Comprendre le principe du crédit hypothécaire

Un crédit hypothécaire est un prêt garanti par un bien immobilier. Cela signifie que l’établissement prêteur détient une hypothèque sur le bien jusqu’au remboursement complet du crédit. En cas de non-paiement, le bien peut être saisi et vendu pour rembourser le prêteur. Cette garantie forte permet d’obtenir des conditions plus souples que pour un prêt personnel classique, même avec un profil jugé “à risque”. Cependant, pour un emprunteur déjà surendetté ou fiché au FICP, l’accès à ce type de financement auprès des banques traditionnelles devient quasi impossible. Dans ces situations, le recours à des établissements spécialisés ou à des intermédiaires patrimoniaux comme PraxiFinance devient essentiel. La différence entre surendettement et simple fichage FICP est expliquée dans fiche FICP et surendettement : quelles différences ?.

Le crédit hypothécaire dans un contexte de surendettement

Lorsqu’une personne est en situation de surendettement, la Banque de France interdit généralement toute nouvelle souscription de crédit. Cela inclut les crédits hypothécaires classiques proposés par les banques. Cependant, des solutions spécifiques de refinancement hypothécaire existent en dehors du circuit bancaire traditionnel. Ces solutions reposent sur une évaluation objective du patrimoine, et non sur le scoring bancaire. Le principe est simple : utiliser la valeur du bien immobilier comme garantie pour obtenir un financement destiné à rembourser les dettes, solder les retards et éviter le fichage. Cette approche est à la base de ce qu’on appelle la monétisation de patrimoine immobilier, expliquée en détail dans sortir du surendettement sans passer par la Banque de France.

Les conditions d’accès au crédit hypothécaire en cas de surendettement

L’accès à un crédit hypothécaire pour un propriétaire surendetté dépend de plusieurs paramètres :

• la valeur estimée du bien immobilier (souvent au minimum 400 000 € pour les dossiers PraxiFinance),
• le montant des dettes à solder,
• et la capacité de remboursement future.
  

Les établissements partenaires examinent avant tout le ratio entre la valeur du bien et le montant du prêt demandé. Si ce ratio est favorable (généralement inférieur à 60 %), le financement peut être accordé, même si le profil est fragile. Cette approche s’adresse principalement aux propriétaires exclus du système bancaire à cause d’un refus de prêt pour cause de surendettement, un cas détaillé dans refus de prêt pour cause de surendettement : quelles options ?.

Les avantages du crédit hypothécaire pour les propriétaires en difficulté

Le crédit hypothécaire présente plusieurs avantages décisifs pour les propriétaires en situation de surendettement :

• il génère immédiatement de la liquidité, permettant de rembourser les dettes urgentes (impôts, charges, crédits, saisies) ;
• il évite le fichage FICP, à condition d’agir avant le dépôt du dossier Banque de France ;
• il préserve la propriété du bien, contrairement à une vente forcée ;
• et il permet de restructurer les finances personnelles sans passer par une procédure administrative.
  

Lorsqu’il est bien structuré, ce type de prêt constitue une alternative crédible au dépôt d’un dossier de surendettement, souvent plus rapide et plus souple que la voie judiciaire. Le dépôt d’un dossier, son déroulement et ses conséquences sont expliqués dans dossier de surendettement Banque de France : mode d’emploi.

Les limites du crédit hypothécaire

Le crédit hypothécaire n’est pas une solution universelle. Il nécessite une valeur patrimoniale suffisante et une stabilité financière minimale pour être accepté. De plus, le coût global du crédit (frais de notaire, intérêts, assurance) doit être intégré dans la stratégie globale de désendettement. Pour les profils très fragiles — revenus instables, fichage FICP actif, absence de capacité de remboursement — le crédit hypothécaire peut être remplacé par une autre opération patrimoniale : la vente à réméré. Cette solution, détaillée dans surendettement et saisie immobilière : comment éviter le pire ?, permet de solder immédiatement les dettes, d’éviter la saisie et de racheter le bien une fois la situation rétablie.

Crédit hypothécaire ou vente à réméré : quelle différence ?

Le crédit hypothécaire consiste à emprunter sur la valeur du bien, tout en en restant propriétaire. La vente à réméré, elle, est une vente temporaire : le propriétaire cède son bien à un investisseur, rembourse ses dettes, puis le rachète ultérieurement à un prix fixé à l’avance. Ces deux dispositifs poursuivent le même objectif : éviter la saisie et sortir du surendettement.

Mais ils s’adressent à des profils différents :

• le crédit hypothécaire s’adresse aux propriétaires encore solvables,
• la vente à réméré vise ceux qui ne peuvent plus accéder au crédit.
  

La différence fondamentale réside donc dans le niveau de solvabilité. PraxiFinance accompagne les deux profils, selon la valeur du bien et la situation du client.

En résumé

Le crédit hypothécaire peut être un outil puissant pour les propriétaires en situation de surendettement. Il permet de rembourser les dettes, d’éviter la Banque de France et de conserver la pleine propriété de son logement. Mais cette solution doit être utilisée avant le dépôt du dossier et sous l’encadrement d’un professionnel. Pour les profils les plus en difficulté, la vente à réméré reste la meilleure option pour obtenir rapidement des liquidités, éviter le fichage et repartir sur des bases saines. Ces deux dispositifs — crédit hypothécaire et vente à réméré — constituent les piliers de la monétisation patrimoniale, cœur de l’expertise PraxiFinance.

FAQ

Peut-on obtenir un crédit hypothécaire en étant surendetté ?

Pas auprès des banques classiques, mais des établissements spécialisés peuvent l’accorder selon la valeur du bien.

Quelle différence entre crédit hypothécaire et prêt immobilier classique ?

Le crédit hypothécaire repose sur la valeur du bien et non sur les revenus ou le scoring bancaire.‍

Est-ce compatible avec un fichage FICP ?

Non, sauf si la solution est mise en place avant le dépôt du dossier de surendettement.

Quel montant peut-on obtenir ?

Jusqu’à 60 % de la valeur du bien selon les critères de l’établissement prêteur.

Quels sont les risques ?

La perte du bien en cas de non-remboursement, mais la vente à réméré permet d’éviter ce risque.

Quelle alternative pour les profils non finançables ?

La vente à réméré, qui offre des liquidités immédiates sans crédit.

Le crédit hypothécaire efface-t-il les dettes ?

Non, il les refinance en les remboursant immédiatement.

Quelle solution choisir entre réméré et hypothèque ?

L’hypothèque si la solvabilité subsiste, la vente à réméré si elle est perdue.