Dans un contexte où les banques françaises refusent de plus en plus de demandes de financement, certains propriétaires se tournent vers Internet avec une question récurrente : peut-on obtenir un crédit hypothécaire entre particuliers, sans passer par une banque ? La promesse paraît séduisante : contourner les critères stricts des établissements, éviter les lourdeurs administratives et débloquer rapidement de la trésorerie grâce à son bien immobilier. Mais la réalité est claire : le crédit hypothécaire entre particuliers est impossible en France. Pour mieux comprendre le mécanisme global, voir la page mère Crédit hypothécaire et la définition complète du prêt hypothécaire.
Pourquoi un crédit hypothécaire entre particuliers est impossible
L’hypothèque n’est pas un simple contrat privé. Elle constitue une garantie réelle qui doit obligatoirement être inscrite au service de publicité foncière, par acte notarié.
Cette formalité suppose l’intervention d’un établissement prêteur habilité.
Un prêt direct entre particuliers, même assorti d’une clause d’hypothèque, serait considéré comme irrégulier et inopposable juridiquement :
- Le prêteur ne bénéficierait d’aucune protection.
- L’emprunteur prendrait un risque majeur, car l’hypothèque ne serait pas reconnue légalement.
Autrement dit, le crédit hypothécaire entre particuliers n’existe pas en droit français.
La seule voie possible : les banques étrangères
Si les banques françaises n’accordent plus de crédits hypothécaires, certains établissements étrangers — notamment en Belgique, au Luxembourg et à Monaco — continuent de financer des propriétaires français via ce mécanisme.
Cependant, ces établissements appliquent une règle stricte : ils ne traitent jamais directement avec les particuliers.
Leur exigence est claire : tout dossier doit passer par un courtier en crédit hypothécaire, capable de :
- vérifier l’éligibilité du projet,
- constituer un dossier complet et conforme aux attentes des banques partenaires,
- sécuriser l’opération auprès du notaire,
- négocier le taux et la durée de financement.
Conditions minimales pour accéder à un crédit hypothécaire
Même via un établissement étranger, certaines conditions doivent être respectées :
- Montant minimum emprunté : 100 000 €,
- Valeur du bien immobilier : au moins 400 000 €,
- Plafond de financement : 60 % de la valeur du bien,
- Frais fixes : environ 8,5 % du montant emprunté (notaire, expertise, banque, intermédiaire).
Exemple standardisé : un bien estimé à 500 000 € permet de mobiliser jusqu’à 300 000 €.
En septembre 2025, le taux de référence est de 5,5 %/an sur 25 ans (amortissable), avec possibilité de montage in fine sur 10 ans si multipropriétaire.
Aucune assurance emprunteur n’est imposée et il n’existe pas de limite d’âge stricte (jusqu’à 95 ans pour le plus jeune emprunteur en fin de prêt).
Exemples concrets
Héritier face aux droits de succession
Un héritier reçoit une maison estimée à 600 000 €. Il doit régler 120 000 € de droits de succession dans les six mois. Sa banque refuse de le financer. Pensant à un crédit hypothécaire entre particuliers, il découvre que c’est impossible.
Avec l’aide d’un courtier, son dossier est présenté à une banque luxembourgeoise : un financement de 150 000 € est accordé. Les droits sont réglés et la maison reste dans le patrimoine familial.
Plus de détails : Payer des frais de succession avec un prêt hypothécaire.
Dirigeant d’entreprise en recherche de liquidités
Monsieur D., entrepreneur parisien, possède un appartement estimé à 1 M€. Il a besoin de 500 000 € pour financer la croissance de son activité. Sa banque refuse en raison de son endettement actuel.
Avec PraxiFinance, son dossier est soumis à une banque belge. Résultat : un financement de 500 000 € débloqué sous 45 jours.
Pour les dirigeants, voir aussi Sortir d’un redressement fiscal grâce au crédit hypothécaire.
Le rôle essentiel du courtier
Le courtier spécialisé en crédit hypothécaire est un architecte patrimonial :
- il évalue la valeur du bien et le montant mobilisable,
- il monte un dossier irréprochable avec tous les justificatifs nécessaires (voir la checklist crédit hypothécaire),
- il défend le dossier auprès des établissements étrangers partenaires,
- il sécurise l’opération devant notaire.
Sans courtier, aucune demande n’aboutit, car les banques étrangères n’acceptent pas de traiter directement avec les particuliers.
Alternatives si le crédit hypothécaire n’est pas envisageable
Si le bien est insuffisamment valorisé ou si la situation est trop fragile, d’autres solutions existent :
- Vente à réméré : une vente temporaire avec faculté de rachat, permettant de dégager immédiatement des liquidités.
- Vente avec complément de prix : une avance de trésorerie en attendant une revente future.
Ces dispositifs ne remplacent pas le crédit hypothécaire, mais peuvent constituer des leviers pour rebondir.
FAQ – Crédit hypothécaire entre particuliers
Un crédit hypothécaire entre particuliers est-il possible en France ?
Non. L’hypothèque doit obligatoirement être inscrite devant notaire par un établissement habilité.
Quelles banques proposent encore un crédit hypothécaire ?
Aucune banque française. Seules des banques étrangères (Belgique, Luxembourg, Monaco) financent encore, via un courtier. Voir : Quelles banques font des crédits hypothécaires ?.
Quel montant minimum peut-on emprunter ?
100 000 €, avec un bien d’au moins 400 000 €.
Quel est le coût global ?
Environ 8,5 % du montant emprunté, incluant notaire, expertise, frais bancaires et intermédiaires. Voir : Quel est le coût d’un crédit hypothécaire ?.
Quelles alternatives si je ne suis pas éligible ?
La vente à réméré ou la vente avec complément de prix peuvent offrir une trésorerie immédiate.
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