L’hypothèque est un terme fréquemment associé à un crédit hypothécaire, à une succession ou à une dette fiscale. Pourtant, sa nature est souvent mal comprise. Contrairement à une idée reçue, l’hypothèque n’est pas un prêt : c’est une garantie réelle qui protège un créancier. Elle est inscrite sur un bien immobilier, sans en priver le propriétaire de son usage.
En clair : le propriétaire continue d’occuper ou de louer son bien, mais si les engagements financiers ne sont pas respectés, le créancier peut saisir et vendre le bien afin de se rembourser.
Définition légale de l’hypothèque
L’article 2393 du Code civil définit l’hypothèque comme une sûreté réelle immobilière :
« L’hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation. Elle les suit en quelques mains qu’ils passent. (Source : Légifrance – art. 2393 C. civ.)
Voir aussi : À quoi sert une hypothèque ?
En pratique :
- L’hypothèque est attachée au bien, non à la personne.
- Si un bien hypothéqué est vendu, l’hypothèque subsiste jusqu’à remboursement ou mainlevée.
- Elle ne dépossède pas le propriétaire : ce dernier conserve l’usage et les revenus du bien.
Comment se met en place une hypothèque ?
- Signature chez le notaire : le contrat de prêt ou d’engagement prévoit la constitution de l’hypothèque. L’acte est notarié et authentique.
- Inscription au service de publicité foncière (SPF) : cette formalité rend l’hypothèque opposable aux tiers.
- Durée de l’inscription : une hypothèque conventionnelle dure 20 ans maximum. Elle peut être renouvelée avant son expiration.
Référence officielle : Service-Public – Hypothèque
Quels frais entraîne une hypothèque ?
L’hypothèque implique plusieurs frais obligatoires :
- Émoluments notariés (barème proportionnel).
- Contribution de sécurité immobilière (CSI) : 0,10 % du capital garanti.
- Taxe de publicité foncière (variable selon l’opération).
- Frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé.
Référence : impots.gouv.fr – droits d’enregistrement et publicité foncière
À noter : une hypothèque reste inscrite même après remboursement si aucune mainlevée n’a été demandée. Cela peut bloquer une future vente.
Exemple concret : l’hypothèque de Pierre
En 2025, Pierre, 62 ans, propriétaire d’une maison de 500 000 € à Paris, souhaite financer le lancement de l’entreprise de sa fille. Deux choix s’offrent à lui :
- nantissement de son contrat d’assurance-vie (200 000 €),
- ou hypothèque de sa maison pour obtenir 300 000 €.
Il choisit l’hypothèque. Sa maison reste sa résidence principale, il en conserve l’usage, mais la banque bénéficie d’un droit réel prioritaire en cas de défaut de remboursement.
Voir aussi : Qui peut faire un crédit hypothécaire ?
Radiation et mainlevée : comment ça marche ?
- Mainlevée conventionnelle : après remboursement de la dette, le créancier autorise la radiation, réalisée par le notaire.
- Mainlevée judiciaire : si le créancier refuse à tort, le débiteur peut saisir le juge pour l’obtenir.
FAQ – Hypothèque
Qui paie les frais d’hypothèque ?
L’emprunteur, incluant frais notariés, taxe de publicité foncière et CSI.
Puis-je vendre un bien hypothéqué ?
Oui, mais le notaire procède au remboursement du prêt et à la mainlevée lors de la vente.
Quelle différence entre hypothèque et caution bancaire ?
L’hypothèque est une garantie réelle sur un bien, la caution un engagement personnel ou collectif.
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