Lorsqu’un bien immobilier appartient à plusieurs personnes, on parle d’indivision. Cela survient après une succession, un divorce, une séparation ou un achat en commun. Le rachat de part en indivision consiste pour un indivisaire à devenir seul propriétaire en rachetant la quote-part des autres.
Ce mécanisme est fréquent :
- après un divorce avec soulte,
- dans le cadre d’une succession entre héritiers,
- en cas de séparation de concubins,
- ou lors d’un investissement à plusieurs (amis, associés).
Lorsqu’un financement est nécessaire pour racheter la part d’un co-indivisaire, la solution la plus courante repose sur le crédit hypothécaire appliqué à l’indivision.
Les frais de notaire pour un rachat de part : définition
Beaucoup pensent que les « frais de notaire » se limitent aux honoraires. En réalité, ils englobent plusieurs postes :
- Les droits de partage (2,5 % en cas de divorce, exonérés en ligne directe lors d’une succession),
- La taxe de publicité foncière (0,715 %),
- Les débours (frais avancés par le notaire pour les formalités),
- Les émoluments réglementés du notaire,
- La contribution de sécurité immobilière (0,10 %).
Même si l’on ne rachète qu’une part, les frais sont calculés sur la valeur de la quote-part transmise. La question du financement de ces frais se pose fréquemment lorsqu’ils entrent dans le cadre d’un rachat de parts grâce au crédit hypothécaire.
Exemple concret : rachat de part en 2025
Prenons un bien immobilier évalué à 500 000 € en indivision entre deux héritiers.
L’un rachète la moitié (250 000 €).
Frais estimés :
- Droits de partage : 0 € (succession en ligne directe),
- Émoluments notaire : environ 3 000 €,
- Débours : environ 600 €,
- Contribution de sécurité immobilière : 250 €,
- Taxe de publicité foncière : 1 787 €.
Total ≈ 5 600 € pour ce rachat de part.
À ces frais de notaire s’ajoutent les frais liés au financement si l’opération est couverte par un crédit hypothécaire. Dans ce cas, il faut prévoir 8,5 % du montant emprunté (banque, notaire, expertise, intermédiaire). Le coût global peut être analysé en détail à travers le financement patrimonial pour rachat de parts.
Qui paie les frais de notaire lors d’un rachat de part ?
En principe, c’est l’acquéreur de la part qui supporte les frais de notaire.
Cependant, dans un divorce, les frais peuvent être partagés si cela figure dans la convention homologuée.
Comment financer un rachat de part en indivision ?
Le principal frein est le financement : racheter une part implique souvent d’importants capitaux. Les banques traditionnelles sont réticentes, surtout après un divorce ou une succession complexe.
1. Le crédit hypothécaire
La solution la plus adaptée est le crédit hypothécaire.
- Il permet d’emprunter jusqu’à 60 % de la valeur du bien apporté en garantie.
- Exemple : sur un bien estimé à 500 000 €, vous pouvez mobiliser 250 000 €.
- En septembre 2025, le taux est de 5,5 % sur 25 ans.
- Les frais représentent 8,5 % du montant emprunté.
- Pas d’assurance obligatoire, pas de limite d’âge.
Les modalités d’éligibilité sont détaillées dans le rachat de parts grâce au crédit hypothécaire.
Tableau des frais d'un crédit hypothécaire pour rachat de parts
2. Le prêt viager hypothécaire
Idéal pour les seniors, il ne prévoit aucune mensualité : le remboursement se fait au décès ou à la vente du bien.
3. La vente avec complément de prix
Solution alternative : vendre temporairement son bien à un investisseur tout en conservant un droit de présentation.
Cas pratiques
Divorce et soulte
Lors d’un divorce, l’un des ex-conjoints doit souvent racheter la part de l’autre. Exemple : maison commune de 500 000 €, rachat de 250 000 €.
Ce type de situation peut entraîner aussi un désaccord sur la cession du bien, comme dans les cas de refus d’un héritier ou d’un indivisaire de vendre.
Succession et héritiers
Un héritier souhaite conserver la maison familiale. Le rachat de part permet d’éviter la vente. Ce mécanisme rejoint le rachat de part en indivision.
Indivision conflictuelle
Lorsqu’un désaccord empêche la gestion d’un bien, un rachat de part financé par un crédit hypothécaire permet de sortir de l’impasse.
Simulation de financement : rachat de part en indivision
Imaginons un rachat de 250 000 € (part d’un bien de 500 000 €).
- Montant emprunté : 250 000 €
- Taux : 5,5 % sur 25 ans
- Mensualité : ≈ 1 540 €
- Frais annexes : 21 250 € (8,5 %)
Une préparation efficace passe par une bonne constitution de dossier, facilitée par la checklist pour crédit hypothécaire.
FAQ – Frais de notaire et rachat de part en indivision
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Non, car les émoluments sont fixés par décret. Seule une optimisation des débours est possible.
Qui paie les frais en cas de divorce ?
En principe, l’acquéreur. Mais la convention peut prévoir un partage.
Peut-on financer les frais avec un crédit hypothécaire ?
Oui, à condition que le montant total emprunté le couvre.
Quel est le taux en 2025 pour un crédit hypothécaire ?
5,5 % par an sur 25 ans, quel que soit l’âge de l’emprunteur.
Frais de notaire et rachat de part en indivision
Le rachat de part en indivision nécessite un acte notarié devant notaire, encadrant la valeur du bien immobilier, le prix de vente et les droits des coindivisaires. Le financement peut passer par un prêt immobilier, un crédit immobilier ou un prêt hypothécaire, souscrit auprès d’un organisme prêteur, avec caution, apport personnel et assurance. La demande de prêt fixe le montant de l’emprunt, le capital restant, les mensualités, la durée et le taux d’endettement de l’emprunteur. Les frais de notaire couvrent la rédaction, la publicité foncière et les garanties (usufruit, patrimoine immobilier, immobilier classique), et peuvent être optimisés via un rachat de crédit ou un regroupement de crédits. Avec l’appui d’un courtier, il est possible de rembourser ou anticiper un remboursement anticipé, tout en protégeant ses biens immobiliers (résidence principale, locatif) et en facilitant une éventuelle revente.
Pour ceux qui envisagent un financement dans le cadre d’un rachat de part en indivision, le crédit hypothécaire constitue souvent la solution la plus adaptée.
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