Suite à un héritage, on se retrouve parfois propriétaire en indivision avec d'autres co-héritiers. Il est pourtant possible de devenir pleinement propriétaire du bien en question.
S'il s'agit d'acheter la maison de ses parents après leur décès, la situation peut être délicate, il faut procéder à l'opération sans léser les autres membres de la fratrie.
Commencer par régler les droits de succession et les premières soultes
Avant toute chose, la succession du bien immobilier en question doit être pleinement accomplie.
Les co-héritiers doivent s'acquitter dans les délais des droits de succession et des frais de notaire correspondant.
- À lire aussi : Financer des frais de succession avec un crédit hypothécaire
Si le parc immobilier n'a pas pu être réparti équitablement entre les co-héritiers par le notaire, certains reçoivent des parts des biens immobiliers et d'autres doivent être dédommagés financièrement.
Ainsi, les héritiers ayant reçu les parts d'un bien doivent verser une somme d'argent, appelée soulte, aux autres héritiers qui n'ont pas pu percevoir un héritage équivalent.
L'achat de la maison familiale en succession dans la cadre d'un co-héritage
Dans le cas où plusieurs co-héritiers se retrouvent propriétaires en indivision, un des co-héritiers peut racheter le bien aux autres et ainsi devenir propriétaire exclusif.
En théorie, les co-indivisaires sont libres de sortir de ce statut. En pratique, si l'on souhaite devenir propriétaire exclusif du bien, il faut racheter les parts des autres co-indivisaires et cela nécessite leur accord.
"Nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention"
Source : article 815 du Code civil
Acheter le bien hérité suite à un décès, étape par étape
Retrouvez ci-dessous des informations à propos du rachat d'une maison familiale après une succession. Ces conseils sont donnés à titre indicatif et s'appliquent dans le cadre d'une négociation amiable et de bonne foi entre les parties.
Étape 1 : déterminer le montant des soultes
La première étape consiste à faire le point sur les quote-parts indivises et leur valeur.
La plupart du temps, les co-héritiers d'un bien reçoivent des parts de valeur équivalente, il se peut cependant que l'indivision ait été prononcée avec des parts inégales entre les co-héritiers.
Il s'agit ici de déterminer qui sont les propriétaires du bien et quelle est la quotité de leur part (quel pourcentage du bien détiennent-ils).
Par exemple, une fratrie de 4 personnes se partage un bien avec des parts indivises équivalentes, chacun d'eux est propriétaire à 25% du bien (4 quote-parts à 25% sont égales à 100% du bien).
Pour déterminer la valeur de la part, il suffit de multiplier la valeur vénale du bien par la fraction de la part. Afin d'éviter tout litige, il est recommandé de faire expertiser le bien par un professionnel afin d'obtenir une estimation réaliste.
Suite de l'exemple : le bien hérité est estimé à 4 millions d'euros, chaque co-indivisaire possède donc une part valant 1 million d'euros (25% de 4 millions d'euros équivalent à 1 million d'euros).
Étape 2 : liquider l'indivision
Cette étape est nécessaire afin qu'aucun des co-indivisaires ne se sente lésé. Comme pour une entreprise, le bien doit faire l'objet d'un bilan comptable.
En effet, chacun des co-indivisaires doit participer équitablement aux frais engendrés par la possession du bien tout comme chacun doit percevoir des revenus équitablement si le biens génère des revenus locatifs.
Il s'agit ici de mettre les compte à plat : si le bilan est déficitaire, chaque co-indivisaire doit avoir dépensé les mêmes sommes dans l'indivision. Si un indivisaire a dépensé plus que les autres, il doit être dédommagé par ceux qui ont dépensé moins.
Si le bilan est excédentaire (notamment pour les biens mis en location), chacun doit avoir perçu les mêmes revenus. Si un indivisaire a perçu lus de revenus que les autres, il doit les dédommager.
Étape 3 : rachat des parts devant notaire
Le rachat des parts est considéré comme une opération immobilière. L'indivision doit donc se finir là où elle a commencé : devant un notaire. La personne souhaitant acheter les parts des autres doit donc anticiper le paiement des frais de notaire et droits d'enregistrement.
Obtenir un crédit pour racheter une maison suite à une succession
PraxiFinance dispose de formules de crédit spécialement adaptées aux problématiques liées à une succession.
Crédit hypothécaire de rachat de parts
À partir de 500 000 €
Sans apport, sans assurance emprunteur et sans limite d'âge
Demande en ligneSous réserve d'éligibilité
Un crédit vous engage et doit être remboursé.
Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Exemple de cas client
Grégoire et sa sœur Geneviève ont hérité d'un immeuble à Paris. Grégoire souhaite s'en séparer, Geneviève voudrait le conserver. Elle a contracté un prêt hypothécaire afin de racheter rapidement les parts de son frère. Lire le cas-client
PraxiFinance : prêts sur-mesure pour les succession depuis 1990
Depuis plus de 30 ans, nous obtenons des crédits sur-mesure pour les propriétaires immobiliers.
Notre clientèle est composée de dirigeants d'entreprises et de particuliers qui, malgré de beaux revenus et un beau patrimoine, ne parviennent pas à obtenir un crédit adapté à leur besoin auprès des banques traditionnelles.
Pour nous, un bien immobilier est un actif sûr qui doit permettre à son propriétaire de développer ses projets personnels et professionnels.
Contactez-nous pour nous présenter votre besoin ou déposez une demande en ligne.
Pour aller plus loin :
