Comment racheter les parts d'une maison suite à une succession ?

Racheter les parts d'une maison suite à une succession grâce au crédit hypothécaire

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Suite à un héritage, on se retrouve parfois propriétaire en indivision avec d'autres co-héritiers suite à la donation d'un bien. Il est pourtant possible de devenir pleinement propriétaire du bien en question grâce à un emprunt et par la suite, avoir la possibilité de transformer cette donation en résidence principale.

S'il s'agit d'acheter la maison de ses parents après leur décès, la situation peut être délicate, il faut procéder à l'opération sans léser les autres membres de la fratrie.

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Commencer par régler les droits de succession et les premières soultes

Avant toute chose, la succession du bien immobilier en question doit être pleinement accomplie.

Les co-héritiers doivent s'acquitter dans les délais des droits de succession et des frais de notaire correspondant.

Si le parc immobilier n'a pas pu être réparti équitablement entre les co-héritiers par le notaire, certains reçoivent des parts des biens immobiliers et d'autres doivent être dédommagés financièrement.

Ainsi, les héritiers ayant reçu les parts d'un bien doivent verser une somme d'argent, appelée soulte, aux autres héritiers qui n'ont pas pu percevoir un héritage équivalent.

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L'achat de la maison familiale en succession dans le cadre d'un co-héritage

Dans le cas où plusieurs co-héritiers se retrouveraient propriétaires en indivision, un des co-héritiers peut racheter le bien aux autres et ainsi devenir l'acquéreur exclusif et développer son patrimoine immobilier.

En théorie, les co-indivisaires sont libres de sortir de ce statut. En pratique, si l'on souhaite devenir propriétaire exclusif du bien, il faut racheter les parts des autres co-indivisaires et cela nécessite leur accord.

"Nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention"

Source : article 815 du Code civil

Acheter le bien hérité suite à un décès, étape par étape

Retrouvez ci-dessous des informations à propos du rachat d'une maison familiale après une succession. Ces conseils sont donnés à titre indicatif et s'appliquent dans le cadre d'une négociation amiable et de bonne foi entre les parties.

Étape 1 : Déterminer le montant des soultes

La première étape consiste à faire le point sur les quotes-parts indivises et leur valeur.

La plupart du temps, les co-héritiers d'un bien reçoivent des parts de valeur estimée, il se peut cependant que l'indivision ait été prononcée avec des parts inégales entre les co-héritiers.

Il s'agit ici de déterminer qui sont les propriétaires du bien et quelle est la quotité de leur part (quel pourcentage du bien détiennent-ils).

Par exemple, une fratrie de 4 personnes se partage un bien avec des parts indivises équivalentes, chacun d'eux est propriétaire à 25% du bien (4 quote-parts à 25% sont égales à 100% du bien).

Pour déterminer la valeur de la part, il suffit de multiplier la valeur vénale du bien par la fraction de la part. Afin d'éviter tout litige, il est recommandé de faire expertiser le bien par un professionnel afin d'obtenir une estimation réaliste.

Suite de l'exemple : le bien hérité est estimé à 4 millions d'euros, chaque co-indivisaire possède donc une part valant 1 million d'euros (25% de 4 millions d'euros équivalent à 1 million d'euros).

Étape 2 : Liquider l'indivision

Cette étape est nécessaire afin qu'aucun des co-indivisaires ne se sente lésé. Comme pour une entreprise, le bien doit faire l'objet d'un bilan comptable.

En effet, chacun des co-indivisaires doit participer équitablement aux frais engendrés par la possession du bien tout comme chacun doit percevoir des revenus équitablement si le bien génère des revenus locatifs.

Il s'agit ici de mettre les comptes à plat : si le bilan est déficitaire, chaque co-indivisaire doit avoir dépensé les mêmes sommes dans l'indivision. Si un indivisaire a dépensé plus que les autres, il doit être dédommagé par ceux qui ont dépensé moins.

Si le bilan est excédentaire (notamment pour les biens mis en location), chacun doit avoir perçu les mêmes revenus. Si un indivisaire a perçu plus de revenus que les autres, il doit les dédommager.

Étape 3 : Rachat des parts devant notaire

Le rachat des parts est considéré comme une opération immobilière. L'indivision doit donc se finir là où elle a commencé : par un acte notarié. La personne souhaitant acheter les parts des autres doit donc anticiper le paiement des frais de notaire et droits d'enregistrement.

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PRINCIPALES CONDITIONS DU CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE : 

• Être propriétaire d'un bien immobilier situé en France métropolitaine et être résident fiscal en France
• Valeur de ce bien : 350 000 € minimum
• Montant du crédit souhaité : 100 000 € de trésorerie minimum et un montant total jusqu'à 50 % de la valeur du bien apporté en garantie
• L'emprunteur doit disposer de revenus adéquats aux échéances des paiements des mensualités du prêt sollicité

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