Le guide complet du viager

Pourquoi vendre en viager quand on est retraité ?

La vente en viager présente une multitude d'avantages, particulièrement attractifs pour les retraités, cherchant à optimiser leur qualité de vie tout en garantissant leur sécurité financière.

Le viager, une solution adaptée

Le viager n’est pas une notion nouvelle. Il a traversé les âges, prouvant sa pertinence à travers les époques. En 1934, Charles de Gaulle et son épouse ont acheté leur résidence personnelle à Colombey-les-Deux-Églises en viager, illustrant ainsi la confiance placée en cette méthode de transaction immobilière par des personnalités de renom.

Le terme « viager » trouve ses origines dans le vieux français « viage », signifiant « temps de vie », une expression qui reflète l'essence même de ce contrat basé sur l'incertitude de la durée de vie. Juridiquement, le viager est un contrat aléatoire (article 1964 du Code Civil), où le futur est imprévisible, ce qui en fait un choix intrigant et judicieux pour de nombreux propriétaires.

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J'ai souhaité vendre mon bien à Arcachon en viager pour profiter d'un complément pour ma retraite sur la durée. J'ai pu utiliser le bouqet perçu pour faire une donation à mes enfants parce que c'est aujourd'hui qu'il en avaient besoin pour acheter une nouvelle résidence. 

Chantal M.

Quel est le principe du viager ?

Le fonctionnement du viager est relativement simple mais ingénieux. Il implique deux parties principales : le « débirentier » (l'acquéreur) et le « crédirentier » (le vendeur). À la signature du contrat, l'acquéreur verse une somme initiale appelée « bouquet » au vendeur. Par la suite, une rente viagère mensuelle est versée au vendeur jusqu'à son décès. Ce système peut s'appliquer à une seule personne ou à un couple, où la rente continue d'être versée jusqu'au décès du dernier survivant.

Définitions du viager

Le mot « viager » signifie « temps de vie » et comporte donc une notion de durée indéterminée. En droit français on parle d'un contrat aléatoire, puisque la date de fin n'est, de fait, pas connue à l'avance.

Le créditentier est le nom que l'on donne à la personne, ou au couple, qui met en vente son bien immobilier en viager.

L'acquéreur est la personne qui achète le bien immobilier au créditentier. C'est lui qui versera le bouquet et la rente viagère jusqu'au décès du créditentier. C'est à ce moment-là qu'il devient pleinement usagé de sonbien.

Le bouquet désigne la somme d'argent versée par l'acquéreur au créditentier au début du contrat. Il s'agit d'une somme conséquente calculée à partir de la valeur du bien vendu et de l'âge des créditentier.

La rente viagère désigne, quant à elle, la somme d'argent versée par l'acquéreur au créditentier chaque mois. Elle constitue donc un complément de revenu pour le créditentier.

Pourquoi vendre en viager ?

La vente en viager présente une multitude d'avantages, particulièrement attractifs pour les retraités, cherchant à optimiser leur qualité de vie tout en garantissant leur sécurité financière. Voici les principales raisons pour lesquelles vendre en viager est une solution merveilleusement bénéfique.

Pour obtenir un complément de revenu

À la signature de l'acte authentique de vente, vous recevez immédiatement une somme substantielle, appelée bouquet. Ensuite, une rente viagère mensuelle vous est versée, vous assurant un complément de revenu à vie. Cette solution vous permet de profiter sereinement et pleinement de votre retraite, de concrétiser tous vos projets passionnants et de gâter généreusement vos proches.

Pour rester chez soi

Si vous ne pouvez plus assumer les charges et les taxes de votre logement mais ne souhaitez pas le quitter, le viager occupé est la solution idéale. Vous conservez votre domicile, vos habitudes de vie, tout en étant libéré des charges et des taxes liés à la propriété. De plus, si vous décidez de libérer le bien de votre propre chef, votre rente est revalorisée, vous permettant ainsi de faire face à de nouvelles dépenses, comme un éventuel séjour en maison de retraite ou en résidence sénior.

Pour diminuer sa fiscalité et bénéficier d'avantages fiscaux

Le bouquet perçu lors de la vente en viager de votre résidence principale est totalement exonéré d’impôt. De plus, l'imposition sur la rente viagère est significativement réduite grâce à des abattements fiscaux attrayants en fonction de votre âge. Par exemple, à partir de 70 ans, vous bénéficiez d'un abattement de 70%, ce qui rend cette option encore plus avantageuse. Les frais d’enregistrement et de notaire sont également à la charge de l’acheteur.

Pour se libérer des charges propriétaires

Vendre en viager vous permet de réaliser des économies considérables. Vous êtes exonéré de la taxe foncière et des grosses réparations comme le ravalement de façade ou le changement d’une toiture. Seules la taxe d’habitation, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et les charges locatives restent à votre charge, car vous continuez à habiter dans le logement. En cas de viager libre, vous ne payez plus aucune charge.

Pour réaliser des donations à son entourage

Le viager permet de faire une donation à ses proches de deux manières. 

  • Utiliser tout ou partie du bouquet reçu au moment de la vente pour efectuer une donation à ses enfants ou ses proches.
  • Vendre le bien en viager directement à un proche. La vente en viager à vos proches se déroule de la même manière qu’une vente à un acquéreur-investisseur inconnu, offrant une solution élégante pour éviter les frais de succession.

Les différents types de viager

Le viager occupé

Dans le viager occupé, le ou les vendeurs conservent un droit d'usage et d’habitation à vie. En contrepartie, l'investisseur bénéficie d'une décote d'occupation sur le prix. En cas de libération anticipée, la rente est augmentée.

Le viager libre

Le bien est vendu libre de toute occupation, permettant à l'investisseur de le revendre, l'habiter ou le louer. Ce type de viager est idéal pour les résidences secondaires ou l'immobilier locatif, libérant le vendeur de la gestion locative en échange d'une rente partiellement défiscalisée.

Comment calculer le bouquet et la rente dans un viager ?

Le calcul du bouquet et de la rente repose sur plusieurs critères :

  • La valeur du bien (appartement ou maison)
  • L'âge des vendeurs (barème Daubry)
  • L'occupation ou non (viager occupé ou viager libre)

Pour un viager occupé, la valeur occupée correspond au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes (aussi appelée capital rente).

Simulation du montant du bouquet et de la rente viagère

Exemple de Monsieur et Madame Desjardins, âgés respectivement de 76 et 74 ans. Ils sont propriétaires d'une maison dans les Yvelines de 800 000€. 
Selon le barème Daubry, leur espérance de vie est de 19 ans. 
Ce sont les propriétaires qui définissent la valeur du bouquet qu'ils souhaite percevoir. Monsieur et Madame Desjardins choisissent de percevoir 100 000€ de bouquet. 

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L’ensemble de nos solutions, encadrées par la loi et faisant l’objet d’un acte authentique, se signent par-devant notaire. Ce dernier est garant de la bonne mise en place de nos dispositifs : montant du prêt ou de la vente, prise de garantie hypothécaire, échange avec le service de la publicité foncière, mise en place de la caution (hypothèque de 1er rang). Il s’assure aussi de la bonne compréhension des engagements du débiteur/créancier (banque) et que l’emprunteur ou le vendeur est bien le propriétaire du bien immobilier.

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