Vente à terme libre : fonctionnement, prix et risques pour le vendeur

La vente à terme libre est une vente immobilière définitive dans laquelle le vendeur quitte le logement dès la signature, tandis que l'acquéreur paie le prix en plusieurs fois, souvent un bouquet puis des mensualités, sur une durée fixée à l'avance. Contrairement au viager, le montant total et la durée de paiement sont connus dès le départ ; en revanche, la plus-value éventuelle est calculée et due dès la vente, sur la totalité du prix.

Qu'est-ce qu'une vente à terme libre ?

Une vente à terme libre est une vente classique dont seul le paiement du prix est échelonné : la propriété passe à l'acquéreur le jour de l'acte authentique, et le bien lui est remis libre de toute occupation. Le vendeur n'est plus propriétaire ni occupant : il devient créancier du prix restant dû.

Ses caractéristiques sont les suivantes :

• un prix ferme, fixé dans l'acte notarié ;
• un paiement en général composé d'un bouquet (versé comptant à la signature) et d'échéances mensuelles, trimestrielles ou annuelles ;
• une durée déterminée, qui ne dépend pas de l'espérance de vie du vendeur ;
• des garanties prévues dans l'acte pour protéger le vendeur en cas d'impayés.

L'expression immobilière « vente à terme » ne doit pas être confondue avec la vente à terme d'un immeuble à construire prévue à l'article 1601-2 du Code civil, qui concerne la promotion immobilière. Pour une vue d'ensemble du mécanisme, consultez notre article sur la vente à terme et ses précautions.

Que veut dire « terme libre » ?

« Terme » désigne l'échelonnement du prix dans le temps ; « libre » signifie que le bien est vendu vide d'occupant. L'acquéreur peut l'habiter, le louer ou le rénover dès la signature. Une maison en vente à terme libre se vend ainsi comme une maison ordinaire, avec un financement accordé par le vendeur lui-même plutôt que par une banque.

Vente à terme libre ou occupée : quelle différence ?

La différence tient uniquement à l'usage du bien après la vente : dans la vente à terme libre, le vendeur part ; dans la vente à terme occupée, il conserve un droit d'usage et d'habitation ou un droit d'occupation pour une durée convenue.

• Vente à terme libre : l'acquéreur dispose immédiatement du bien, le prix correspond à la valeur du marché d'un bien libre.
• Vente à terme occupée : le vendeur reste chez lui, l'acquéreur ne peut ni habiter ni louer le bien pendant l'occupation, et le prix subit une décote qui reflète la valeur de ce droit d'occupation.

Le choix dépend donc de votre projet : la formule libre convient à un vendeur qui déménage (maison de retraite, rapprochement familial, résidence secondaire dont il n'a plus l'usage), la formule occupée à celui qui veut rester chez lui. Les deux formules sont comparées dans notre article sur les avantages et inconvénients de la vente à terme occupée, et la distinction avec le viager dans vente à terme ou viager.

Comment fixer le prix d'une vente à terme libre ?

Le prix d'une vente à terme libre se fixe d'abord sur la valeur vénale du bien libre, comme pour une vente classique, puis on négocie la répartition entre bouquet et échéances, la durée et la revalorisation éventuelle. Aucun barème légal n'impose de pourcentage de bouquet ni de durée.

Les éléments que le notaire fait figurer dans l'acte sont :

• le prix total et la part payée comptant ;
• le montant, la périodicité et la date des échéances ;
• une éventuelle clause d'indexation des échéances, qui protège le vendeur contre l'érosion monétaire ;
• d'éventuels intérêts, si les parties le prévoient ;
• les garanties et la clause résolutoire.

Un vendeur qui accorde un long délai de paiement supporte un risque et une perte de valeur liée à l'inflation : il est logique qu'il obtienne un prix au moins égal au prix du marché, ou une indexation.

Vente à terme libre sans bouquet

Une vente à terme libre sans bouquet est juridiquement possible : la totalité du prix est alors payée par échéances. Elle attire des acquéreurs qui n'ont pas d'apport, mais elle concentre le risque sur le vendeur, qui a remis les clés sans avoir rien encaissé. Dans ce cas, les garanties, la solvabilité de l'acquéreur et une durée courte sont encore plus déterminantes.

Particulier, Paris, Île-de-France, annonces en ligne

La vente à terme libre se pratique surtout entre particuliers, y compris via les sites d'annonces, à Paris, en Île-de-France comme en province. Quel que soit le canal, l'acte est obligatoirement signé chez un notaire, qui rédige l'échéancier et inscrit les garanties. Notre article sur la vente à terme entre particuliers détaille les points à négocier.

Fiscalité de la vente à terme libre

Pour le vendeur, la plus-value immobilière est calculée sur le prix total stipulé dans l'acte, quelles que soient ses modalités de paiement, et elle est due au moment de la vente. La doctrine fiscale précise que le prix de cession est égal au montant cumulé des échéances, dont on retire les intérêts éventuels, et qu'une clause d'indexation majore ce prix (BOFiP, prix de cession des plus-values immobilières).

• La vente de la résidence principale du vendeur est exonérée de plus-value.
• Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, l'impôt et les prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention, sont réglés par le notaire à la signature, alors que le vendeur n'a encaissé que le bouquet.
• La vente à terme ne permet donc pas d'étaler l'imposition de la plus-value au rythme des encaissements.

Pour l'acquéreur, les frais d'acquisition (droits de mutation et émoluments du notaire) sont calculés sur le prix total, comme dans une vente ordinaire. Les détails figurent dans notre article sur la fiscalité de la vente à terme.

Quels risques pour le vendeur ?

Le principal risque de la vente à terme libre est l'impayé : le vendeur a perdu la propriété et l'usage du bien, et dépend de la solvabilité de l'acquéreur pendant toute la durée du terme.

Les protections usuelles sont :

• l'hypothèque légale du vendeur (anciennement privilège du vendeur), à condition qu'elle soit inscrite ;
• une clause résolutoire, qui permet d'obtenir l'anéantissement de la vente en cas de défaut de paiement, l'article 1654 du Code civil ouvrant au vendeur l'action en résolution faute de paiement du prix ;
• des pénalités de retard et, si l'acte est revêtu de la formule exécutoire, un recouvrement par commissaire de justice.

D'autres risques sont propres au mécanisme : le décès de l'acquéreur ne libère pas sa succession, mais le recouvrement auprès de ses héritiers peut prendre du temps ; l'inflation érode les échéances non indexées ; le vendeur ne profite pas d'une éventuelle hausse du marché ; et la plus-value doit être payée avant d'avoir encaissé le prix. Ces points sont développés dans les risques de la vente à terme.

Vente à terme ou vente avec complément de prix ?

La vente à terme libre étale l'encaissement d'un prix de marché ; la vente avec complément de prix verse une partie importante de la valeur tout de suite, puis, lors de la revente, ce qui dépasse le prix d'achat, selon les conditions du contrat et le prix de revente effectivement obtenu. Ce sont deux ventes définitives, mais leurs objectifs diffèrent.

La vente avec complément de prix proposée par PraxiFinance, spécialiste du crédit hypothécaire depuis 1990, fonctionne ainsi :

• un prix de 42 % à 60 % de la valeur versé à la signature, comme une avance en attendant la vente ;
• à la revente du bien, le vendeur reçoit ce qui dépasse le prix d'achat, selon les conditions du contrat ; ce complément n’est pas garanti et n’est dû que si la revente intervient au-dessus de ce prix ;
• si le contrat le prévoit, une occupation de 6 mois à 3 ans, moyennant une indemnité d'environ 10 % par an prépayée, rendue au prorata en cas de départ anticipé, les lieux devant être libérés à l’échéance convenue ;
• des frais de notaire réduits de 2 à 3 % et des honoraires de 6 % TTC ;
• un bien d'au moins 300 000 € en France métropolitaine, détenu en nom propre ou en SCI, avec des crédits en cours inférieurs à 30 % de la valeur ;
• des délais de 10 à 20 jours à Paris et de 30 à 60 jours en province.

La vente à terme convient à un vendeur qui n'a pas de besoin immédiat et cherche un revenu régulier ; la vente avec complément de prix, à celui qui a besoin de liquidités rapidement, le complément éventuel dépendant du prix de revente. La comparaison complète figure dans vente à terme ou vente avec complément de prix. Si vous souhaitez au contraire garder votre bien, le crédit hypothécaire ou, dès 60 ans, le prêt viager hypothécaire permettent d'obtenir des liquidités sans vendre.

À retenir : la vente à terme libre transfère la propriété et la jouissance du bien dès la signature, avec un prix payé en plusieurs fois sur une durée fixe. Le vendeur n'a pas d'aléa sur le montant, mais il supporte le risque d'impayé et paie la plus-value éventuelle dès la vente. Des garanties inscrites et une indexation sont indispensables.

Questions fréquentes

Vente à terme libre : c'est quoi en une phrase ?

C'est une vente immobilière définitive où le vendeur libère le bien immédiatement et reçoit le prix en plusieurs versements, selon un échéancier fixé chez le notaire.

Quelle différence entre viager libre et vente à terme libre ?

En viager libre, la rente est versée jusqu'au décès du vendeur, sans montant total connu. En vente à terme libre, le prix total et la durée sont fixés dès l'acte, sans aléa lié à la vie du vendeur.

Peut-on faire une vente à terme libre sans bouquet ?

Oui, rien ne l'interdit. Le prix est alors entièrement payé par échéances, ce qui accroît le risque du vendeur et rend les garanties encore plus importantes.

La plus-value est-elle étalée dans une vente à terme ?

Non. La plus-value est calculée sur le prix total et due lors de la vente, sauf exonération, notamment pour la résidence principale.

Que se passe-t-il si l'acquéreur ne paie plus ?

Le vendeur peut mettre en œuvre la clause résolutoire ou l'action en résolution pour récupérer le bien, ou faire saisir le bien grâce à son hypothèque légale, selon ce que prévoit l'acte.

Le notaire est-il obligatoire ?

Oui. Comme toute vente immobilière, la vente à terme libre doit être constatée par un acte authentique pour être publiée au service de la publicité foncière.