Vente à réméré : la solution pour éviter la saisie après appel de caution

Boris Intini
Directeur général de PraxiFinance
Mis à jour le
14 October 2025

Quand la banque appelle votre caution, le calendrier se resserre immédiatement. Les intérêts majorés s’additionnent, la mise en demeure ouvre la voie aux mesures d’exécution et, si rien de concret n’est posé, la saisie immobilière devient une perspective très réelle. Dans ce contexte, la vente à réméré n’est pas une idée théorique mais un outil patrimonial opérationnel, signé chez notaire, qui transforme rapidement une fraction de la valeur de votre bien en liquidités affectées à la banque, stoppe la mécanique d’exécution et vous laisse une faculté de rachat à prix convenu. Ce guide vous donne la méthode pas à pas pour déclencher un réméré après appel de caution, l’articuler avec vos négociations bancaires et sécuriser un atterrissage serein, sans vendre à perte.

Pourquoi le réméré épouse le tempo d’un appel de caution

L’appel de caution concentre deux contraintes que les solutions classiques absorbent mal : un délai court et des relevés bancaires souvent marqués par des incidents. Un refinancement traditionnel exige une étude de risque et des délais d’instruction rarement compatibles avec une mise en demeure. La vente précipitée, elle, détruit de la valeur et n’arrive pas toujours à temps pour faire lever les mesures. À l’inverse, une vente à réméré authentifiée chez notaire engage un calendrier resserré, crédible pour la banque, avec affectation directe du prix au désintéressement. La faculté de rachat vous laisse récupérer votre bien quand votre situation est normalisée, via une vente de gré à gré choisie ou un refinancement ultérieur.

Le cadre juridique appliqué à une caution appelée

La vente à réméré est une cession réelle assortie d’une faculté de rachat pour une durée fixée à l’acte. Vous vendez votre bien à un investisseur ; le prix de rachat futur est déterminé dès la signature. Le notaire contrôle le titre de propriété, collecte les pièces, organise les diagnostics et sécurise la répartition du prix entre créanciers. Dans un dossier d’appel de caution, la banque est désintéressée en priorité selon l’état certifié des sommes dues, ce qui provoque la suspension des diligences puis la mainlevée des mesures. Pendant la période de rachat, l’occupation est organisée contractuellement, selon qu’il s’agit d’une résidence principale, d’un locatif ou d’un actif d’exploitation.

Construire l’opération : chiffrer, annoncer, prouver

La première tâche est de figer la dette au centime. Il faut distinguer principal, intérêts contractuels, intérêts de retard, pénalités et frais de poursuite déjà engagés. Ce chiffrage dimensionne le montant à verser à la signature. La deuxième consiste à prévenir la banque du calendrier : vous adressez un courrier daté annonçant la signature approximative, le virement attendu et la demande de suspension des diligences le temps de l’encaissement. La troisième est de rassembler les pièces notariales : titre, état hypothécaire, diagnostics, pièces d’identité et, le cas échéant, bail et attestations d’occupation. Ce triptyque chiffrage–annonce–preuves est ce qui accélère réellement l’issue du dossier.

Synchroniser le réméré et la négociation bancaire

La banque suspend des mesures quand elle tient une preuve d’encaissement proche. Le réméré permet de produire cette preuve avant même la signature à travers la lettre notariale de calendrier et la répartition prévisionnelle du prix. Vous annoncez un virement daté, joignez l’attestation du notaire et demandez la suspension formelle d’un ATD ou d’une saisie-attribution. Après l’encaissement, vous exigez l’état de compte mis à jour, la confirmation écrite de mainlevée et, s’il reste un reliquat, vous le cadrez sur un échéancier court, soutenable et daté.

Résidence principale, locatif, local pro : adapter la mécanique

Sur une résidence principale, l’objectif est double : empêcher la saisie et préserver l’usage. Le réméré permet de rester dans les lieux selon des conditions définies à l’acte, le temps de racheter. Sur un bien locatif, l’enjeu est de sécuriser le flux de loyers et d’éviter une cession à la casse ; l’occupation est alignée avec les baux pour que le bien reste valorisé. Sur un local d’exploitation, la continuité d’activité prime : le calendrier de signature est calé pour ne pas perturber la production et transformer l’actif en cash au moment utile pour désamorcer la pression bancaire.

Racheter au bon moment : trois trajectoires de sortie

La première trajectoire consiste à racheter le bien via un refinancement une fois la situation assainie et les incidents purgés ; l’accès au crédit redevient lisible après levée des mesures et plusieurs mois de normalité bancaire. La deuxième est la cession de gré à gré à prix de marché, organisée sans urgence, qui reconstitue la valeur nette et rembourse l’investisseur. La troisième, lorsque la valeur d’usage l’emporte, est le maintien de la propriété via rachat par un membre de la famille ou une structure patrimoniale, dans le délai prévu à l’acte.

Combiner réméré et défense de la caution sans perdre la main

Le réméré ne remplace pas vos droits, il vous donne le temps de les exercer. Si le montant réclamé par la banque comporte des accessoires discutables, vous les contestez par écrit, pièces à l’appui, tout en désintéressant le principal exigible grâce au cash produit. Si le débiteur bascule en procédure collective, vous restez exposé en tant que garant ; l’intérêt du réméré est alors d’empêcher que la liquidation n’entraîne une exécution sur votre patrimoine tout en vous laissant arbitrer la suite.

Alternatives et limites : quand envisager le crédit hypothécaire

Si vos relevés sont propres, vos comptes non bloqués et votre scoring intact, un refinancement garanti peut suffire à solder l’appel de caution. L’itinéraire, les conditions et les limites sont décrits sur la page dédiée au crédit hypothécaire : refinancer une caution. Dès que les délais d’instruction ou le risque d’acceptation deviennent incertains, la voie la plus fiable reste la vente à réméré, seule capable de matérialiser rapidement un paiement certain et d’éviter la décote d’une vente forcée.

Après désintéressement : verrouiller les écrits et prévenir la récidive

Le paiement ne suffit pas sans écrit. Vous faites acter par la banque la mainlevée des mesures, la mise à jour de l’état de compte et, s’il y a lieu, la confirmation de l’extinction de l’engagement de caution. Vous archivez l’attestation de virement, le décompte soldé et le courrier de suspension. Ensuite, vous réorganisez vos garanties professionnelles pour qu’un futur financement ne fasse plus peser l’essentiel du risque sur le patrimoine personnel et vous reparamétrez vos flux pour éviter un retour sous pression.

FAQ

Le réméré est-il faisable si un avis à tiers détenteur a déjà frappé mes comptes ?

Oui. Justement, la force du réméré est de produire une preuve de virement à date très proche. Avec l’attestation notariale et la répartition du prix qui désintéresse la banque, vous sollicitez la suspension des diligences puis la levée à l’encaissement. C’est ce que ne permet pas un crédit classique quand l’ATD a déjà déclenché des rejets.

Vais-je perdre définitivement mon bien si je passe par un réméré ?

Non. Vous vendez aujourd’hui et conservez une faculté de rachat à prix déterminé dans le délai prévu à l’acte. L’intérêt est de neutraliser les poursuites, d’éviter la décote d’une vente précipitée et de choisir sereinement entre rachat ou cession de gré à gré.

Combien de temps faut-il prévoir entre la décision et la signature ?

Le délai dépend de la complétude des pièces et de la complexité du dossier de propriété. Ce qui accélère vraiment est la préparation en parallèle du chiffrage certifié, des diagnostics et de la lettre de calendrier à la banque. Le notaire coordonne ensuite la signature et l’affectation des fonds.

Puis-je contester des frais ou pénalités tout en déclenchant un réméré ?

Oui. Vous isolez le principal exigible, le désintéressez par le prix du réméré et vous maintenez vos réserves sur les accessoires avec pièces à l’appui. La suspension des diligences tombe parce que la banque est payée sur la part certaine ; le débat sur les accessoires suit son chemin.

Le réméré fonctionne-t-il si l’entreprise emprunteuse est en liquidation ?

Oui, et c’est souvent la seule voie qui épouse le tempo d’une liquidation. Vous payez vite pour empêcher l’exécution contre la caution, vous levez les menaces et vous récupérez l’initiative, puis vous arbitrez entre rachat et cession maîtrisée.

En quoi le réméré est-il préférable à une vente rapide pour solder l’appel de caution ?

La vente précipitée détruit de la valeur et n’est pas forcément dans le bon tempo. Le réméré paie vite, lève les menaces et vous permet de vendre ensuite au bon prix si vous ne souhaitez pas racheter. C’est une solution de protection du patrimoine, pas une fuite en avant.

Et si je peux encore obtenir un crédit hypothécaire ?

Alors comparez froidement le calendrier d’instruction, les conditions et le coût total avec l’urgence de votre mise en demeure. Si le doute existe sur la date de déblocage, la vente à réméré reste plus sûre pour éviter la saisie et préserver votre marge de manœuvre.

Puis-je rester dans mon logement pendant la période de rachat ?

Dans la majorité des montages, oui, selon des conditions prévues à l’acte. C’est précisément ce qui protège la stabilité du foyer tout en neutralisant la procédure de recouvrement.

Que dois-je exiger par écrit après l’encaissement du prix par la banque ?

Une confirmation de mainlevée des mesures, un état de compte mis à jour et, s’il y a lieu, l’écrit d’extinction de la caution. Sans ces documents, vous laissez subsister une incertitude juridique.

Boris Intini est le Directeur Général de PraxiFinance. Régulièrement invité dans les médias pour partager son expertise sur la monétisation immobilière, il contribue à l’enrichissement du site par la rédaction d’articles dédiés aux eneux des propriétaires en recherches actives de liquidités.