Recevoir un commandement de payer est l’un des moments les plus difficiles pour un propriétaire. Cette étape marque le début de la procédure de saisie immobilière, qui peut rapidement aboutir à la perte définitive du logement. Pourtant, une solution existe pour arrêter cette mécanique implacable : la vente à réméré. Prévue par le Code civil, elle permet de dégager immédiatement des liquidités pour solder la dette, mettre fin à la saisie et conserver la faculté de racheter son bien.
La saisie immobilière : une procédure redoutable
La saisie immobilière est encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution. Elle commence par la délivrance d’un commandement de payer valant saisie par huissier. Si la dette n’est pas réglée dans les 8 jours, le créancier engage une procédure devant le tribunal judiciaire. À l’audience d’orientation, le juge décide de la suite : soit une vente amiable, si le propriétaire prouve sa capacité à vendre dans des conditions correctes, soit une vente forcée aux enchères publiques.
Dans de nombreux cas, la vente forcée est une catastrophe pour le débiteur : le bien est vendu à un prix inférieur à sa valeur réelle, les dettes ne sont pas toujours couvertes et le fichage au FICP continue de bloquer toute possibilité de financement futur.
Pourquoi la vente à réméré permet de stopper une saisie
La vente à réméré, également appelée vente avec faculté de rachat, consiste à vendre temporairement son bien à un investisseur tout en conservant un droit exclusif de rachat pendant une durée fixée par acte notarié (généralement de 6 à 36 mois). Le mécanisme est simple : le propriétaire perçoit immédiatement des liquidités qui permettent de rembourser intégralement la banque ou le créancier poursuivant. Dès que la dette est réglée, la saisie immobilière est arrêtée et la procédure s’éteint.
Contrairement à une vente classique, le propriétaire ne perd pas définitivement son logement. Il en reste occupant grâce à une indemnité d’occupation prépayée et garde la possibilité de racheter son bien ou de le revendre à un tiers au prix du marché.
Pour mieux comprendre les subtilités, il est conseillé de lire aussi Vente à réméré et saisie immobilière : quels risques spécifiques ? et Réméré vs saisie immobilière : lequel est le plus risqué ?.
Exemple concret de réméré en cas de saisie
Prenons l’exemple d’une maison estimée à 1 000 000 €. L’investisseur propose un achat temporaire à hauteur de 60 % de la valeur, soit 600 000 €. Sur ce montant, il faut déduire 36 000 € d’honoraires (6 %), environ 15 000 € de frais de notaire (2,5 %) et 120 000 € correspondant à l’indemnité d’occupation prépayée pour deux ans (10 % par an de 600 000 €). Le montant net perçu par le propriétaire est donc de 429 000 €.
Avec cette somme, le débiteur peut solder sa dette auprès de la banque, stopper immédiatement la saisie et rester dans son logement sans verser d’indemnité mensuelle puisque celle-ci est prépayée à l’acte. À tout moment, il peut racheter son bien au prix de 600 000 € ou le revendre à un tiers au prix du marché et conserver l’intégralité du complément. Si le rachat intervient avant la fin de la durée prévue, les loyers prépayés et non consommés sont remboursés au prorata.
Tableau des frais d'une vente à réméré
Témoignages et cas pratiques
Jean, 58 ans, propriétaire à Marseille, avait accumulé 120 000 € d’impayés après une déchéance du terme. La banque avait engagé une saisie et une vente aux enchères était prévue dans trois mois. Grâce à un montage en réméré, Jean a pu obtenir 300 000 € de liquidités, rembourser ses créanciers et annuler la saisie. Deux ans plus tard, il a refinancé son bien auprès d’une nouvelle banque.
Claire, 43 ans, à Lyon, était fichée au FICP après plusieurs incidents de paiement. Elle risquait la vente forcée de son appartement familial. Un réméré lui a permis de stopper la saisie, de rester dans son logement et de le revendre un an plus tard à un tiers, réalisant une plus-value qui lui a permis de repartir sur des bases saines.
Les avantages concrets du réméré en cas de saisie
Le réméré offre plusieurs bénéfices majeurs. D’abord, il met fin à la procédure de saisie dès que le créancier est remboursé. Ensuite, il permet au propriétaire de rester dans son logement en tant qu’occupant. Il lui donne aussi la faculté de rachat exclusive, sécurisée par acte notarié, et la possibilité de revendre librement à un tiers au prix du marché. Enfin, il favorise la levée du fichage FICP une fois les dettes soldées.
Ces atouts font du réméré une alternative puissante à la vente forcée, qui laisse généralement le débiteur dans une situation encore plus précaire.
Les limites et les risques à anticiper
La vente à réméré n’est pas une solution miracle. C’est une opération lourde en frais, avec des honoraires, des frais notariés et une indemnité d’occupation prépayée. Mais surtout, le vrai danger réside dans l’absence de stratégie de sortie. Si le propriétaire ne rachète pas ou ne revend pas son bien dans les délais impartis, il perdra définitivement sa faculté de rachat.
Il faut également veiller à ce que l’opération soit bien encadrée juridiquement, car un montage mal rédigé peut être requalifié en pacte commissoire par la jurisprudence de la Cour de cassation.
Pour approfondir, consultez Vente à réméré : conditions et risques.
Pourquoi choisir PraxiFinance pour un réméré en cas de saisie
Depuis 1990, PraxiFinance accompagne les propriétaires confrontés à des situations de saisie immobilière et de surendettement. Nous intervenons uniquement sur des biens d’une valeur supérieure à 400 000 €, avec un besoin de financement qui ne dépasse pas 50 % de cette valeur. Nous travaillons dans les grandes agglomérations, sur le littoral et en stations de ski.
Nos délais sont rapides : les fonds peuvent être débloqués en moins de 10 jours à Paris si le dossier est complet. Nous disposons d’un réseau d’investisseurs privés et institutionnels ainsi que de notaires et d’avocats spécialisés dans ce type d’opérations. Cela nous permet de proposer des conditions parmi les plus compétitives en France et de sécuriser nos clients face à des procédures lourdes.
FAQ – Vente à réméré et saisie immobilière
La vente à réméré arrête-t-elle toujours une saisie immobilière ?
Oui, à condition que la dette soit intégralement remboursée grâce aux fonds dégagés par l’opération.
Puis-je rester dans mon logement pendant la durée du réméré ?
Oui. L’indemnité d’occupation est prépayée et vous restez occupant légal du bien.
Combien de temps dure une opération de réméré ?
La durée est fixée par acte notarié, généralement entre 6 et 36 mois, avec possibilité de rachat anticipé.
Que se passe-t-il si je ne rachète pas mon bien dans les délais ?
Vous perdez la faculté de rachat et l’investisseur devient définitivement propriétaire.
Puis-je revendre mon bien à un tiers ?
Oui. Vous remboursez l’investisseur au prix fixé et conservez l’intégralité du complément du prix de vente.
Le réméré est-il reconnu par la loi ?
Oui, il est prévu par le Code civil et strictement encadré par acte notarié.
Stopper une saisie immobilière grâce au réméré : recours et solutions
Lorsqu’un emprunteur menacé de saisies ne peut plus honorer son crédit immobilier ou son prêt immobilier, la vente à réméré peut éviter la saisie de sa résidence principale ou d’un autre bien immobilier. Signée devant notaire dans un acte authentique, cette opération permet de transférer temporairement le bien à un acquéreur, tout en gardant la possibilité de le racheter. Elle suspend la procédure civile en cours devant le juge de l’exécution ou le tribunal de grande instance, et peut éviter l’expulsion, la revente forcée ou la perte liée à un titre exécutoire. La publicité foncière, l’inscription d’une hypothèque ou de plusieurs hypothèques et les garanties de caution servent de gage pour sécuriser la créance. Avec l’aide d’un huissier de justice, d’un avocat ou d’une structure foncière, il est possible de contester certaines nullités ou contestations liées aux échéances et aux sommes dues. Grâce au réméré et parfois à un rachat de crédit ou à un emprunt complémentaire, l’emprunteur peut solder ses dettes, protéger ses biens immobiliers et obtenir le temps nécessaire pour réorganiser sa situation financière avant expiration des délais.
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