Lors d’une succession, la publicité foncière est indispensable pour officialiser la transmission d’un bien immobilier. Même si les héritiers deviennent propriétaires au décès, le changement de propriétaire n’est opposable que lorsqu’il est publié au service de publicité foncière (SPF). Cette formalité, pourtant méconnue, conditionne la possibilité de vendre le bien, de le diviser, d’y inscrire une hypothèque ou simplement d’en prouver officiellement la propriété. Beaucoup d’héritiers ignorent comment fonctionne la publicité foncière en cas de succession, quels documents doivent être déposés, quels délais s’appliquent, quel est le rôle du notaire et comment vérifier que la transmission a bien été publiée. Ce guide complet explique chaque étape de la publicité foncière dans un contexte successoral, du décès jusqu’à la publication de l’attestation immobilière, et répond aux questions essentielles concernant les frais, les délais, les obligations et les cas particuliers.
Pourquoi la publicité foncière est indispensable dans une succession
Dans une succession, la transmission d’un bien immobilier n’est juridiquement complète que si elle est publiée au SPF.
Rendre l’héritage opposable aux tiers
La publicité foncière inscrit officiellement le ou les nouveaux propriétaires. Sans publication, l’héritier ne peut pas vendre, hypothéquer ou donner le bien.
Sécuriser la chaîne de propriété
Le SPF actualise le fichier immobilier, garantissant la transparence du marché. Cela évite les litiges ultérieurs entre héritiers ou avec d’éventuels créanciers.
Conditionner toute opération future
La publication est indispensable pour :
- vendre le bien
- faire un partage notarié
- sortir de l’indivision
- faire un rachat de part
- demander un crédit
- inscrire une hypothèque
Quel document est transmis au SPF lors d’une succession
Dans le cadre d’une succession, ce n’est pas l’acte de notoriété qui est transmis, mais un document spécifique.
L’attestation immobilière de propriété
Appelée aussi “attestation de propriété immobilière”, elle constate le transfert du bien aux héritiers. Le notaire la rédige après avoir identifié les héritiers et les droits de chacun.
Différence avec l’acte de notoriété
L’acte de notoriété prouve la qualité d’héritier, mais ne permet pas la mise à jour du fichier immobilier. Seule l’attestation immobilière a pour vocation d’être publiée au SPF.
Que contient l’attestation immobilière
- description cadastrale du bien
- liste des héritiers
- parts revenant à chacun
- droits éventuels du conjoint survivant
- valeur du bien retenue pour la succession
Comment fonctionne la procédure de publicité foncière dans une succession
Le processus suit quatre grandes étapes.
1. Ouverture de la succession
Le notaire rassemble les informations : identité, livret de famille, titres de propriété, éléments cadastraux, dettes du défunt.
2. Rédaction de l’attestation immobilière
Le notaire établit un acte authentique constatant la transmission du bien aux héritiers.
3. Enregistrement de l’attestation
L’attestation est soumise aux droits de mutation par décès, même lorsque le bien n’est pas vendu.
4. Publication au service de publicité foncière
Le notaire transmet l’attestation au SPF, qui vérifie les données cadastrales, les identités, les références de propriété et met à jour le fichier immobilier.
Quels sont les délais de publicité foncière en cas de succession
Les délais varient selon les services et la complexité du dossier.
Délai moyen
Entre 1 mois et 6 mois pour la publication de l’attestation immobilière.
Pourquoi cela peut prendre du temps
- erreurs cadastrales
- références de titres manquantes
- indivision complexe
- biens situés dans plusieurs SPF différents
- surcharge administrative
Est-ce bloquant ?
Oui. Tant que l’attestation n’est pas publiée, les héritiers ne peuvent pas vendre le bien ni effectuer certaines démarches administratives.
Peut-on vendre un bien avant la publication de l’attestation immobilière
Juridiquement oui, techniquement non
Un héritier est propriétaire dès le décès, mais un notaire refusera de signer un acte de vente tant que la publicité foncière n’a pas été réalisée.
Raisons du blocage
- impossibilité de prouver la propriété
- impossibilité d’inscrire la mutation suivante
- risque de litige entre héritiers
Délai minimal à prévoir avant une vente
Le délai dépend de la rapidité du SPF, rarement inférieur à 4 semaines.
Que se passe-t-il en cas d’indivision successorale
Dans de nombreuses successions, les héritiers deviennent propriétaires ensemble du bien.
Publication de l’indivision
L’attestation immobilière indique les quotes-parts de chacun (ex : 1/3 – 1/3 – 1/3).
Conséquences pratiques
Pour vendre, louer ou hypothéquer, tous les héritiers doivent signer.
Sortir de l’indivision
Le partage notarié ou le rachat de part doit être publié de la même manière que l’attestation.
Frais de publicité foncière en cas de succession
Les frais sont plus faibles que lors d’une vente.
Contribution de sécurité immobilière (CSI)
Elle s’élève à 0,10 % de la valeur du bien, avec un minimum fixé par décret.
Droits de mutation par décès
Ils sont calculés par les services fiscaux, selon la valeur du bien et le lien de parenté.
Émoluments du notaire
Le notaire facture la rédaction et la transmission de l’attestation au SPF.
Comment vérifier qu’un bien a bien été transmis lors d’une succession
Les héritiers peuvent demander un document officiel au SPF.
Le relevé de propriété
Il indique officiellement le nom du ou des propriétaires.
L’état hypothécaire
Il permet de vérifier les inscriptions en cours ainsi que les mutations publiées.
Relevé d’historique
Il retrace toutes les transmissions antérieures.
Peut-on obtenir un document de publicité foncière en cas de succession
Oui. Le fichier immobilier est public.
Les documents accessibles
- état hypothécaire
- relevé de propriété
- historique des mutations
- copie d’actes publiés
Qui peut demander
Toute personne, même non héritière.
Le fichier immobilier n’est pas soumis à une restriction d’accès.
Que se passe-t-il si la succession est bloquée
Certaines successions ne peuvent pas avancer faute de publication.
Exemple de blocages
- dettes fiscales du défunt
- héritier introuvable
- désaccord entre héritiers
- absence de liquidités pour payer les droits
Conséquences
L’attestation ne peut pas être publiée. Aucune vente, aucun partage, aucun rachat de part n’est possible.
Solutions
Selon les cas :
- accord notarié
- médiation familiale
- avance de fonds
- crédit hypothécaire (voir encart en bas)
Cas particulier : succession et bien financé par un crédit
Hypothèque en cours
Le décès n’annule pas le crédit. Le SPF doit maintenir l’inscription hypothécaire jusqu’à remboursement.
Héritiers refusant le bien
Dans ce cas, l’État peut constater une “succession vacante”. Le SPF enregistre la transmission lorsque la procédure est finalisée.
Cas particulier : plusieurs biens situés dans différents SPF
Chaque bien doit être publié dans le SPF territorialement compétent.
Conséquence
Si le défunt possédait plusieurs biens, l’attestation immobilière peut être transmise à plusieurs services, entraînant plusieurs délais et plusieurs formalités.
Encadré discret : succession, indivision et crédit hypothécaire
Dans certaines successions, le blocage provient d’un manque de liquidités : droits à payer, dettes du défunt, soulte à régler, travaux urgents ou refus d’un héritier de signer tant qu’il n’est pas indemnisé. Dans ces situations, un crédit hypothécaire peut permettre aux héritiers d’obtenir une trésorerie rapide en utilisant le bien comme garantie. PraxiFinance accompagne ces situations avec des financements encadrés par acte notarié, permettant de débloquer une succession, financer un rachat de part ou payer les droits nécessaires à la publication au SPF.
Conclusion
La publicité foncière est une étape indispensable dans toute succession comprenant un bien immobilier. Elle officialise la transmission, met à jour le fichier immobilier et permet aux héritiers d’agir en tant que propriétaires. Sans cette formalité, aucune vente, aucune hypothèque et aucun partage ne peuvent être réalisés. Comprendre les démarches, les documents requis, les délais et les frais permet de sécuriser la succession et d’éviter des blocages parfois longs. L’intervention du notaire et du SPF garantit la sécurité juridique de l’opération et assure une transmission transparente, conforme au droit français.
FAQ
La publicité foncière est-elle obligatoire dans une succession ?
Oui, elle officialise la transmission du bien immobilier.
Quel document est publié ?
L’attestation immobilière rédigée par le notaire.
Combien de temps dure la publication ?
De 1 à 6 mois selon les services.
Peut-on vendre un bien avant la publication ?
Non, le notaire ne peut pas signer l’acte de vente.
Quels sont les frais ?
CSI (0,10 %) + émoluments du notaire.
Comment vérifier la publication ?
Via un relevé de propriété ou un état hypothécaire.
Que faire si la succession est bloquée ?
Un crédit hypothécaire peut permettre de financer les frais ou indemniser un héritier.
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