Portage immobilier : quels frais et honoraires ?

Le portage immobilier est une solution alternative qui permet à un propriétaire en difficulté financière de céder temporairement son bien à un investisseur pour obtenir immédiatement de la trésorerie, avec la possibilité de le racheter ou de le revendre ultérieurement.
C’est un mécanisme très proche de la vente avec faculté de rachat, encadré par un acte notarié, et qui implique des frais spécifiques : honoraires d’intermédiation, frais de notaire, et indemnité d’occupation.
Beaucoup de vendeurs s’interrogent sur ces coûts. Cet article explique en détail quels sont les frais d’un portage immobilier, pourquoi ils existent et comment ils sont calculés.

Les frais d’un portage immobilier

1. Les honoraires de structuration

Ils rémunèrent l’intermédiation et la mise en place du montage.

• Généralement entre 5 et 7 % TTC du montant apporté par l’investisseur.
• Ces honoraires couvrent la recherche d’investisseurs fiables, l’analyse juridique et financière du dossier, ainsi que la sécurisation de l’opération.
  

2. Les frais de notaire

Comme toute vente notariée, le portage entraîne des frais d’acte :

• Environ 2 à 3 % du prix de cession temporaire.
• Ces frais incluent droits d’enregistrement, taxes et émoluments du notaire.
• Le notaire joue un rôle central : il encadre la transaction et garantit la légalité de l’acte.
  

3. L’indemnité d’occupation

Le vendeur cède temporairement son bien mais conserve le droit d’y habiter. En contrepartie, il doit régler une indemnité d’occupation à l’investisseur :

• Souvent prépayée lors de l’acte, pour une durée de 12 à 24 mois.
• Calculée en moyenne sur une base de 10 % par an du montant investi.
• Elle permet au vendeur de rester dans le bien sans charges supplémentaires mensuelles, tout en rassurant l’investisseur.
  

4. Les frais annexes

• Frais d’évaluation immobilière (expertise indépendante).
• Frais de dossier bancaire en cas de rachat final par crédit.
• Éventuelles taxes liées à une plus-value lors de la revente à un tiers.

Exemple chiffré concret

Prenons un bien estimé 1 000 000 €.

• Cession temporaire à 60 % de la valeur : 600 000 €.
• Honoraires (6 %) : 36 000 €.
• Frais de notaire (2,5 %) : 15 000 €.
• Indemnité d’occupation prépayée (10 % × 2 ans sur 600 000 €) : 120 000 €.
  

Net vendeur : 429 000 €.

Pendant 2 ans, le propriétaire reste dans son bien, sans indemnité mensuelle à payer (puisqu’elle est prépayée). Il peut racheter son bien pour 600 000 € ou le revendre à un tiers et garder la différence. Les indemnités prépayées non utilisées sont remboursées au prorata si la sortie est anticipée.

Tableau frais et honoraires portage immobilier

Pourquoi ces frais sont-ils incontournables ?

• Ils garantissent la sécurité juridique : passage chez notaire, respect des délais, clause de rachat claire.
• Ils rémunèrent les investisseurs privés ou institutionnels qui prennent un risque en avançant une trésorerie immédiate.
• Ils protègent le vendeur : indemnité prépayée = aucune charge mensuelle imprévue.
  

Même si l’opération est coûteuse, elle permet d’éviter une saisie immobilière et de gagner un délai précieux pour se réorganiser.

Alternatives et comparaisons

• Prêt hypothécaire : adapté si le propriétaire n’est pas fiché et dispose encore d’une capacité d’endettement.
• Vente à réméré : mécanisme très proche, avec la même logique de rachat ou revente.
• Réméré vs saisie immobilière : lequel est le plus risqué ? : éclairage sur les avantages du portage par rapport à une procédure judiciaire.

FAQ – Portage immobilier : frais et honoraires

Quels sont les frais principaux d’un portage immobilier ?

Ils incluent les honoraires de structuration (5–7 %), les frais de notaire (2–3 %) et une indemnité d’occupation prépayée (10 %/an).

Puis-je négocier les honoraires d’un portage immobilier ?

Oui, mais ils reflètent la complexité du montage et la sécurisation du dossier. Des honoraires trop bas peuvent être un signe de risque.

L’indemnité d’occupation est-elle toujours prépayée ?

Dans la majorité des cas, oui. Cela garantit au vendeur de rester dans le bien sans mensualité à verser.

Quels sont les risques si je ne rachète pas à la fin du portage ?

L’investisseur reste propriétaire. Toutefois, vous pouvez revendre à un tiers au prix du marché et garder la différence après remboursement.

Le portage immobilier est-il plus cher qu’un crédit bancaire ?

Oui, mais il s’adresse aux propriétaires qui n’ont plus accès au crédit classique. C’est une solution de dernier recours pour éviter une saisie.

Portage immobilier : frais, honoraires et fiscalité expliqués

Le portage immobilier permet à un débiteur en difficulté de céder temporairement un bien immobilier, résidence principale ou locatif, à un acquéreur tout en conservant la possibilité de le racheter. L’acte authentique ou acte de vente signé devant notaire fixe le prix de vente, le prix d’achat, les mensualités et les conditions de remboursement, avec hypothèque ou hypothèques servant de gage pour le prêteur et les créanciers. Les frais et honoraires couvrent la publicité foncière, les droits dus aux notaires, ainsi que les commissions liées à la gestion foncière et à l’intervention éventuelle d’un courtier. Le coût dépend de la situation financière de l’emprunteur, du niveau d’endettement, des dettes à solder ou d’un rachat de crédit, mais aussi du patrimoine immobilier engagé. En cas de surendettement ou d’incapacité à rembourser, la vente immobilière peut évoluer vers une revente aux enchères, ce qui expose l’emprunteur et ses héritiers à la perte définitive de leurs biens immobiliers.