L’OBO immobilier, pour Owner Buy Out, est un montage patrimonial encore relativement méconnu du grand public, mais fréquemment évoqué dans les milieux entrepreneuriaux, patrimoniaux et fiscaux.

Souvent présenté comme une solution permettant de :

• restructurer son patrimoine,
• optimiser sa fiscalité,
• ou dégager de la trésorerie,

l’OBO immobilier suscite de nombreuses interrogations : qu’est-ce que c’est exactement ? est-ce légal ? est-ce pertinent ? et surtout, est-ce la meilleure solution pour obtenir des liquidités à partir d’un bien immobilier ?

Définition : qu’est-ce qu’un OBO immobilier ?

Un OBO immobilier consiste pour un propriétaire à vendre un bien immobilier à une société qu’il contrôle, directement ou indirectement.

Concrètement :

• le propriétaire détient un bien en direct,
• il crée (ou utilise) une société,
• cette société achète le bien,
• le propriétaire récupère le produit de la vente,
• tout en conservant le contrôle économique de l’actif via la société.

Le bien sort du patrimoine personnel pour entrer dans un véhicule sociétaire.

À quoi sert un OBO immobilier ?

L’OBO immobilier est utilisé principalement pour :

• réorganiser un patrimoine immobilier,
• loger un actif dans une société,
• préparer une transmission,
• optimiser certains aspects fiscaux,
• ou restructurer un endettement existant.

Ce n’est pas, à l’origine, un outil de financement pur, même s’il est parfois utilisé dans cet objectif.

Fonctionnement détaillé d’un OBO immobilier

Étape 1 : création ou utilisation d’une société

La société peut être :

• une SCI,
• une holding,
• une société patrimoniale à l’IS.

Le propriétaire est associé ou dirigeant de cette structure.

Étape 2 : vente du bien à la société

Le bien est vendu :

• à sa valeur de marché,
• par acte notarié,
• avec paiement des droits et frais classiques.

La société doit disposer des fonds, généralement via :

• un financement bancaire,
• un apport,
• ou un montage financier structuré.

Étape 3 : récupération des liquidités

Le vendeur (personne physique) perçoit :

• le prix de vente,
• diminué des frais et éventuelles dettes.

Il dispose ainsi de liquidités immédiates, mais le bien ne lui appartient plus en direct.

Les avantages de l’OBO immobilier

• restructuration patrimoniale,
• séparation patrimoine privé / professionnel,
• optimisation de la transmission,
• possibilité de gestion sociétaire,
• parfois une optimisation fiscale à long terme.

L’OBO immobilier est un outil de stratégie patrimoniale, pas un simple levier de trésorerie.

Les limites et risques de l’OBO immobilier

Une opération lourde et coûteuse

• frais de notaire complets,
• fiscalité sur la vente (plus-value),
• coûts de structure (comptabilité, gestion),
• financement parfois complexe.

Un risque fiscal réel

L’administration fiscale peut requalifier l’opération si :

• l’OBO est artificiel,
• l’objectif est exclusivement la trésorerie,
• il n’existe pas de substance économique réelle.

L’OBO doit répondre à une logique patrimoniale cohérente, documentée et défendable.

OBO immobilier et recherche de liquidités : une confusion fréquente

Beaucoup de propriétaires s’intéressent à l’OBO immobilier avec une idée simple : « utiliser mon bien pour récupérer du cash ».

Or, dans ce cas précis, l’OBO est souvent une réponse inadaptée :

• trop complexe,
• trop lente,
• trop coûteuse,
• fiscalement exposée.

Quelles alternatives à l’OBO immobilier pour obtenir des liquidités ?

Lorsque l’objectif principal est de libérer de la trésorerie à partir d’un bien immobilier, deux solutions sont généralement plus pertinentes.

Le crédit hypothécaire : l’alternative directe et sécurisée

Le crédit hypothécaire permet :

• d’emprunter sans vendre le bien,
• jusqu’à environ 60 % de sa valeur,
• avec un cadre bancaire et juridique clair.

Avantages face à l’OBO

• conservation de la propriété,
• montage plus simple,
• fiscalité maîtrisée,
• coûts globaux souvent inférieurs.

C’est la solution privilégiée lorsque le propriétaire dispose encore de revenus suffisants.

La vente à réméré : une solution temporaire pour situations complexes

Lorsque le crédit est refusé ou impossible, la vente à réméré constitue une alternative.

Elle permet :

• d’obtenir rapidement des liquidités,
• par une vente encadrée juridiquement,
• avec une faculté de rachat prévue dès l’origine.

Là où l’OBO est un montage patrimonial, le réméré est un outil de respiration financière.

OBO immobilier, crédit hypothécaire ou vente à réméré : comment choisir ?

Objectif principalSolution la plus adaptéeRéorganisation patrimonialeOBO immobilierObtenir des liquidités sans vendreCrédit hypothécaireUrgence financière / refus bancaireVente à réméré

Foire aux questions – OBO immobilier

L’OBO immobilier est-il légal ?

Oui, s’il repose sur une logique patrimoniale réelle et non artificielle.

Peut-on faire un OBO uniquement pour obtenir du cash ?

C’est fortement déconseillé en raison du risque fiscal.

L’OBO est-il plus intéressant qu’un crédit hypothécaire ?

Non, pas lorsque l’objectif est uniquement la trésorerie.

Peut-on rester dans le bien après un OBO ?

Oui, via un bail ou une convention d’occupation.

Qui doit accompagner un OBO immobilier ?

Un notaire, un fiscaliste et un expert en structuration patrimoniale.

Conclusion

L’OBO immobilier est un outil patrimonial sophistiqué, utile dans certaines stratégies de long terme.
Mais lorsqu’il est utilisé uniquement pour obtenir des liquidités, il devient souvent une solution inadaptée, risquée et coûteuse.

Pour transformer un bien immobilier en trésorerie, le crédit hypothécaire ou la vente à réméré offrent généralement :

• plus de simplicité,
• plus de sécurité,
• plus de cohérence économique.

L’essentiel n’est pas de multiplier les montages, mais de choisir la solution la plus adaptée à l’objectif réel du propriétaire.