Hypothèque légale du vendeur : définition, fonctionnement et droits

L’hypothèque légale du vendeur est une sûreté prévue par le Code civil, qui permet à un vendeur d’un bien immobilier de garantir le paiement du prix de vente lorsqu’il accorde un délai à l’acheteur. En d’autres termes, elle protège le vendeur contre le risque de non-paiement en lui conférant un droit de priorité et un droit de suite sur l’immeuble vendu. Cette garantie est automatique dans certaines situations, mais doit être inscrite au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers.

Qu’est-ce qu’une hypothèque légale du vendeur ?

L’hypothèque légale du vendeur est un droit réel accessoire attaché à la créance du prix de vente.
Lorsque le vendeur cède un immeuble et que le paiement n’est pas immédiat (par exemple, en cas de crédit vendeur ou de paiement différé), la loi lui reconnaît une garantie sur le bien vendu.
Si l’acheteur ne s’acquitte pas du solde, le vendeur pourra faire saisir et vendre le bien, même s’il a changé de propriétaire, pour récupérer la somme due.

Ce mécanisme est régi par l’article 2374, 1° du Code civil, qui énonce que « les vendeurs d’immeubles qu’ils ont vendus » bénéficient d’une hypothèque légale pour le paiement du prix.

Comment fonctionne l’hypothèque légale du vendeur ?

Le fonctionnement repose sur deux principes essentiels :

1. La naissance automatique du droit : dès que la vente n’est pas totalement payée, le vendeur dispose d’un droit hypothécaire sur le bien cédé.
2. L’inscription au service de publicité foncière : pour que ce droit soit opposable aux tiers (autres créanciers, banques, acquéreurs), il doit être formellement inscrit dans les deux mois suivant l’acte de vente.

Une fois l’inscription faite, l’hypothèque légale du vendeur garantit :

• le paiement prioritaire du prix sur le produit de la revente ou de la saisie du bien ;
• le maintien de la garantie même si le bien est revendu à un tiers.

Conditions d’application de l’hypothèque légale du vendeur

L’hypothèque légale du vendeur s’applique lorsque :

• le prix n’est pas intégralement payé au moment de la vente ;
• le vendeur accorde un délai de paiement à l’acquéreur ;
• l’acte de vente mentionne clairement le montant restant dû.

Elle ne joue pas lorsque la vente est réglée comptant, ou lorsque le bien est vendu à crédit par l’intermédiaire d’une banque (dans ce cas, la garantie profite au prêteur via une hypothèque conventionnelle).

Inscription et formalités de l’hypothèque légale du vendeur

L’inscription doit être effectuée dans les deux mois suivant la signature de l’acte de vente, par :

• le notaire chargé de la transaction ;
• ou directement par le vendeur, sur présentation de l’acte notarié et de la créance.

Cette formalité se fait auprès du service de la publicité foncière (SPF) du lieu de situation du bien.
Elle confère au vendeur un rang hypothécaire déterminé par la date d’inscription : plus elle est rapide, plus la priorité de paiement est forte.

Durée et extinction de l’hypothèque légale du vendeur

Comme toute hypothèque, la garantie du vendeur est valable 10 ans à compter de la date d’inscription.
Elle peut être :

• radiée avant terme, lorsque le prix est intégralement payé ;
• renouvelée pour une nouvelle période de 10 ans si la dette persiste ;
• éteinte en cas de prescription, de renonciation du vendeur ou de disparition du bien.

La mainlevée est effectuée à la demande du vendeur ou de l’acquéreur, après paiement complet du prix. Elle nécessite souvent l’intervention d’un notaire et le paiement de frais de radiation.

Effets de l’hypothèque légale du vendeur

L’inscription de cette hypothèque produit plusieurs effets :

• Elle empêche la revente libre du bien tant que le prix n’est pas soldé ;
• Elle sécurise la créance du vendeur, qui devient prioritaire sur les autres créanciers ;
• Elle influence la capacité d’emprunt de l’acheteur, car le bien est grevé d’une charge ;
• Elle protège le vendeur en cas de revente à un tiers, grâce au droit de suite.

Pour l’acquéreur, cette garantie représente une contrainte administrative et financière, mais elle est justifiée par la protection qu’elle offre au vendeur.

Hypothèque légale du vendeur et intervention du notaire

Le notaire joue un rôle central dans la mise en œuvre de l’hypothèque légale du vendeur.
C’est lui qui :

• informe les parties de l’existence de ce droit de garantie ;
• rédige et transmet l’acte d’inscription au service de la publicité foncière ;
• veille à la radiation une fois le prix payé.

Le notaire garantit ainsi la sécurité juridique de la transaction et la validité de l’inscription hypothécaire.

FAQ – Hypothèque légale du vendeur

Qu’est-ce qu’une hypothèque légale du vendeur ?
C’est une garantie automatique accordée au vendeur d’un bien immobilier pour assurer le paiement du prix lorsqu’il accorde un délai à l’acheteur.

Faut-il l’accord de l’acheteur pour l’inscrire ?
Non. L’hypothèque légale du vendeur découle de la loi et ne nécessite pas l’accord de l’acquéreur, bien qu’il en soit informé par le notaire.

Combien de temps dure cette hypothèque ?
Elle est valable 10 ans à compter de son inscription et peut être renouvelée si la dette n’est pas éteinte.

Que se passe-t-il si l’acheteur revend le bien avant d’avoir tout payé ?
L’hypothèque suit le bien (droit de suite). Le vendeur reste prioritaire sur le produit de la vente tant que la dette n’est pas remboursée.

Comment radier une hypothèque légale du vendeur ?
Une mainlevée doit être effectuée par le notaire après paiement intégral du prix. Elle entraîne la suppression officielle de l’inscription au service de la publicité foncière.

Quel est le coût d’une hypothèque légale du vendeur ?
Les frais comprennent les émoluments du notaire, les droits de formalité et les frais d’inscription au SPF, généralement entre 150 et 400 € selon la complexité du dossier.

Le vendeur peut-il renoncer à son hypothèque légale ?
Oui, mais cette renonciation doit être expresse et notariée, car elle prive le vendeur d’une garantie essentielle en cas de non-paiement.

Cette hypothèque est-elle compatible avec un prêt bancaire ?
Oui, mais la banque exigera souvent la levée de l’hypothèque du vendeur avant d’accorder son financement, pour obtenir le premier rang hypothécaire.

En résumé

L’hypothèque légale du vendeur est une garantie juridique puissante permettant de sécuriser le paiement du prix lors d’une vente immobilière à paiement différé.
Elle protège le vendeur tout en préservant la transparence de la transaction grâce à l’intervention du notaire et à l’inscription au service de la publicité foncière.
Sa bonne gestion – inscription rapide, radiation après paiement – est essentielle pour éviter tout blocage futur sur le bien.