Lorsqu’un bien immobilier appartient à plusieurs personnes, on parle d’indivision. Cette situation se rencontre fréquemment à la suite d’une succession, d’un divorce, ou lors d’un achat en commun. Pour sortir de cette indivision et devenir pleinement propriétaire, l’un des coindivisaires peut racheter la part des autres. L’hypothèque conventionnelle devient alors une solution clé pour garantir le financement de cette opération.
Qu’est-ce que le rachat de part d’indivision ?
Le rachat de part d’indivision consiste à ce qu’un indivisaire rachète la quote-part du ou des autres indivisaires pour devenir seul propriétaire du bien.
L’opération suppose une estimation du bien et un financement correspondant à la valeur de la part à racheter.
Exemple concret :
Un bien est détenu à parts égales par deux ex-conjoints.
Sa valeur est estimée à 300 000 €.
L’un souhaite conserver le bien : il devra donc verser 150 000 € à l’autre pour racheter sa part.
Pourquoi utiliser une hypothèque conventionnelle dans ce cadre ?
L’hypothèque conventionnelle est une garantie que l’emprunteur accorde volontairement à la banque en contrepartie d’un crédit immobilier destiné à financer le rachat de la part d’indivision.
Elle sécurise le financement pour le prêteur, tout en permettant à l’emprunteur d’accéder à un taux compétitif.
Avantages de l’hypothèque conventionnelle :
- Permet de financer le rachat sans apport important ;
- Offre au prêteur une garantie réelle sur le bien ;
- Peut être mise en place sur le bien concerné par le rachat ;
- Ouvre droit à des conditions de prêt similaires à un crédit immobilier classique.
Fonctionnement de l’hypothèque conventionnelle dans un rachat de part
L’hypothèque conventionnelle est régie par les articles 2393 et suivants du Code civil.
Elle doit être établie par acte notarié et publiée au service de publicité foncière.
Étapes de mise en place :
- Estimation du bien et de la part à racheter
Le notaire ou un expert immobilier évalue la valeur du bien pour déterminer le montant exact de la part indivise. - Demande de financement
L’acquéreur sollicite un crédit immobilier auprès d’un établissement bancaire. Ce prêt est garanti par une hypothèque conventionnelle sur le bien. - Rédaction de l’acte notarié
Le notaire rédige l’acte d’hypothèque et l’acte de rachat de part. Ces deux opérations sont souvent signées simultanément. - Publication de l’hypothèque
L’hypothèque est publiée au service de publicité foncière pour la rendre opposable aux tiers. - Versement du prix au coindivisaire sortant
Les fonds débloqués par la banque sont versés au vendeur de la part.
Les rôles respectifs du notaire et de la banque
Le notaire
- Évalue la valeur du bien et les droits de chacun ;
- Rédige l’acte d’indivision et l’acte d’hypothèque conventionnelle ;
- Garantit la légalité de l’opération et la bonne répartition des sommes ;
- Publie les actes et encaisse les droits d’enregistrement.
La banque
- Étudie la solvabilité de l’emprunteur ;
- Propose le financement adapté au rachat de part ;
- Exige l’hypothèque conventionnelle comme garantie du prêt.
Conditions d’éligibilité au financement hypothécaire
Pour qu’un rachat de part d’indivision avec hypothèque conventionnelle soit accepté, plusieurs critères sont pris en compte :
- Être propriétaire ou coindivisaire du bien concerné ;
- Disposer de revenus stables et d’une capacité d’endettement suffisante ;
- Fournir un rapport d’estimation du bien récent ;
- Ne pas être fiché Banque de France (sauf montage spécifique) ;
- Accepter la constitution d’une garantie hypothécaire sur le bien.
Avantages du rachat de part avec hypothèque conventionnelle
1. Sortie rapide de l’indivision
L’hypothèque permet d’obtenir un financement global immédiat, facilitant le rachat de part sans recours à la vente du bien.
2. Conservation du patrimoine familial
Cette solution évite la mise en vente du bien commun, souvent souhaitée par les héritiers ou ex-conjoints.
3. Taux d’intérêt compétitif
Le prêt hypothécaire bénéficie de taux proches des crédits immobiliers classiques, souvent inférieurs à ceux des crédits non garantis.
4. Souplesse d’utilisation
Le financement peut couvrir non seulement le rachat de part, mais aussi des frais annexes (notaire, droits, éventuels travaux).
Risques et précautions
Même si l’hypothèque conventionnelle facilite le financement, elle comporte certains risques :
- Saisie du bien en cas de non-remboursement du prêt ;
- Coût global supérieur en cas d’allongement de la durée du crédit ;
- Frais de mainlevée à prévoir en cas de revente avant terme.
Un accompagnement notarial et financier est donc indispensable pour sécuriser l’opération.
Exemple de situation concrète
Cas pratique :
Claire et son frère héritent de la maison familiale estimée à 250 000 €. Claire souhaite conserver le bien et racheter la part de son frère.
Elle obtient un prêt immobilier de 125 000 € garanti par une hypothèque conventionnelle.
L’acte est signé devant notaire, et Claire devient pleine propriétaire du bien après publication de l’hypothèque.
Hypothèque conventionnelle et rachat professionnel d’indivision
Dans le cadre d’une indivision entre associés ou coentrepreneurs, l’hypothèque conventionnelle peut également sécuriser le rachat de parts sociales ou immobilières d’une société (SCI, société commerciale).
Elle permet à l’associé repreneur de financer le rachat sans apport important et de maintenir la continuité de l’activité.
Conclusion
Le rachat de part d’indivision avec hypothèque conventionnelle est une solution efficace pour devenir seul propriétaire d’un bien tout en bénéficiant d’un financement sécurisé.
Encadrée par le Code civil et le notaire, elle garantit la transparence juridique et la sécurité des parties.
C’est une alternative judicieuse pour éviter la vente d’un bien commun, qu’il s’agisse d’un partage successoral, d’une séparation, ou d’un rachat entre coindivisaires d’entreprise.
FAQ : Hypothèque conventionnelle et rachat de part d’indivision
L’hypothèque est-elle obligatoire pour un rachat de part ?
Non, mais elle facilite l’obtention du financement en offrant une garantie solide à la banque.
Qui paie les frais d’hypothèque ?
L’acquéreur de la part, sauf convention contraire entre les coindivisaires.
Peut-on racheter une part sans apport ?
Oui, grâce au prêt hypothécaire garanti par l’hypothèque conventionnelle.
Que se passe-t-il si le prêt n’est pas remboursé ?
Le créancier peut saisir le bien pour récupérer les sommes dues.
Quel est le rôle du notaire ?
Le notaire encadre l’opération, évalue les droits de chaque partie et établit les actes nécessaires.
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