Un crédit immobilier impayé a des conséquences progressives : une mensualité impayée ne conduit pas du jour au lendemain à la saisie de votre logement. Entre le premier impayé et une vente aux enchères, il s'écoule généralement plus d'un an, et des solutions existent à chaque étape. Plus vous agissez tôt, plus elles sont nombreuses et moins elles coûtent.
Les étapes, du premier impayé à la saisie
- Les relances amiables. Dès le premier incident, la banque relance par courrier et par téléphone. Des pénalités de retard s'ajoutent.
- L'inscription au FICP. Après deux mensualités consécutives impayées, la banque peut vous inscrire au fichier des incidents de remboursement de la Banque de France, après vous en avoir averti. L'inscription bloque l'accès à la plupart des crédits, y compris hypothécaires.
- La déchéance du terme. Après une mise en demeure restée sans effet, la banque exige le remboursement immédiat de la totalité du capital restant dû, majoré d'une indemnité qui peut atteindre 7 % de ce capital.
- Le commandement de payer valant saisie. Délivré par un commissaire de justice, il ouvre la procédure de saisie immobilière. Publié au service de la publicité foncière, il rend le bien indisponible.
- L'audience d'orientation. Le juge de l'exécution décide si le bien sera vendu à l'amiable ou aux enchères.
- La vente aux enchères. Le bien est adjugé, souvent bien en dessous de sa valeur de marché. Si le prix ne couvre pas la dette, le solde reste dû.
Le détail de chaque stade figure dans notre guide de la saisie immobilière et des moyens de l'arrêter.
Quelles sont les conséquences d’un crédit impayé ?
- Financières : pénalités, intérêts de retard, indemnité de déchéance, frais de procédure, puis une vente forcée à bas prix.
- Bancaires : inscription au FICP pour une durée pouvant aller jusqu'à cinq ans, qui ferme l'accès au crédit.
- Personnelles : si le bien est vendu, vous devez quitter le logement ; les cautions éventuelles peuvent être poursuivies.
Les solutions, selon le stade
Avant le premier impayé, ou juste après
- Parler à sa banque : report d'échéances, modulation ou allongement de la durée sont souvent prévus au contrat.
- Faire jouer l'assurance emprunteur en cas de perte d'emploi, d'arrêt de travail ou d'invalidité, si le contrat le couvre.
- Regrouper ses crédits pour réduire la charge mensuelle. Si la banque refuse, un crédit hypothécaire peut solder le prêt en cours et les autres dettes en une seule mensualité, tant que vous n'êtes pas inscrit au FICP.
Après plusieurs impayés
- Demander des délais de grâce au juge : il peut reporter ou échelonner la dette sur deux ans au plus (article 1343-5 du Code civil).
- Déposer un dossier de surendettement si l'ensemble de vos dettes n'est plus soutenable : la procédure suspend les poursuites.
- Vendre à l'amiable avant la saisie, pour obtenir un meilleur prix qu'aux enchères.
Quand la saisie est engagée
- La vente à réméré permet de rembourser la banque, de rester dans le logement et de le racheter dans un délai de 5 ans au plus. Elle reste possible même en cas de fichage, pour un bien d'au moins 300 000 €.
- La vente avec complément de prix stoppe la procédure en vendant à un investisseur, qui vous verse, le cas échéant, un complément lors de la revente selon le prix obtenu (ce complément n’est pas garanti), au lieu d'un prix d'enchères.
Questions fréquentes
Combien de mensualités impayées avant la saisie ?
Il n'y a pas de nombre fixe. La banque doit d'abord prononcer la déchéance du terme, puis engager une procédure judiciaire. Entre le premier impayé et la vente, il s'écoule généralement plus d'un an.
Peut-on être fiché pour un seul impayé ?
Non. Pour un crédit remboursé mensuellement, l'inscription au FICP intervient après deux échéances impayées, ou si la somme due atteint au moins la valeur de deux mensualités. À lire également : forclusion crédit immobilier impayé.
Peut-on garder sa maison après des impayés ?
Oui, si vous régularisez avant la vente : négociation avec la banque, délais de grâce, crédit hypothécaire avant tout fichage, ou vente à réméré si le crédit n'est plus accessible. À lire également : achat immobilier aux enchères.
La dette disparaît-elle après la vente aux enchères ?
Non. Si le prix d'adjudication ne couvre pas la dette, le solde reste dû.
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