Un divorce implique souvent des décisions patrimoniales complexes. Quand un conjoint veut conserver le logement familial, il doit verser une soulte à l’autre. Dans la pratique, ce financement est difficile à obtenir par la voie bancaire, surtout en cas de fichage Banque de France, de dettes annexes ou de situation de surendettement. La vente à réméré apparaît alors comme une solution efficace pour débloquer la situation : elle permet de payer la soulte rapidement, tout en gardant la possibilité de racheter le bien familial.
Qu’est-ce qu’une soulte de divorce ?
Lors d’un divorce, chaque conjoint récupère sa part des biens communs. Quand l’un souhaite conserver la maison, il doit compenser l’autre en lui versant une soulte. Elle correspond à la valeur de la part rachetée, calculée sur la base de l’expertise immobilière.
Exemple simple :
- Maison estimée : 800 000 €
- Les époux détiennent chacun 50 %
- Celui qui garde la maison doit verser 400 000 € de soulte à l’autre
Ce mécanisme est obligatoire pour équilibrer le partage, et il doit être constaté par un acte notarié (articles 815 et suivants du Code civil).
Pourquoi le financement bancaire est compliqué
En théorie, un conjoint peut financer la soulte avec un prêt immobilier. En pratique, les banques opposent de nombreux refus :
- taux d’endettement déjà élevé,
- déchéance du terme prononcée par une banque,
- fichage au FICP,
- dettes fiscales ou crédits à la consommation en cours,
- revenus instables après le divorce.
Résultat : de nombreux partages bloquent, entraînant des tensions supplémentaires dans la procédure.
La vente à réméré comme solution
La vente à réméré consiste à vendre temporairement le bien à un investisseur tout en gardant un droit exclusif de rachat pendant 6 à 36 mois.
Dans le cas d’une soulte, elle permet de :
- verser immédiatement la somme due à l’ex-conjoint,
- solder des dettes bancaires ou fiscales,
- rester occupant de la maison familiale,
- préparer un refinancement ou une revente dans de bonnes conditions.
C’est une alternative stratégique à la vente forcée du logement ou à la saisie.
Exemple chiffré
Maison familiale estimée à 1 000 000 €.
- Achat temporaire par investisseur (60 %) : 600 000 €
- Honoraires (6 %) : 36 000 €
- Frais de notaire (2,5 %) : 15 000 €
- Indemnité d’occupation prépayée pour 2 ans (10 %/an de 600 000 €) : 120 000 €
- Net perçu : 429 000 €
Avec ces fonds, le conjoint peut payer une soulte de 300 000 €, régler d’éventuelles dettes annexes et garder une marge de sécurité.
Pendant 2 ans, aucune indemnité d’occupation n’est à payer car elle est déjà provisionnée. Le bien peut être racheté au prix de 600 000 € ou revendu à un tiers, le propriétaire conservant le complément.
Les loyers prépayés et non consommés sont remboursés au prorata si le bien est racheté avant terme.
Tableau des frais d'une vente à réméré pour solder une soulte
Témoignages et cas pratiques
- Sophie, 43 ans, à Paris : son ex-mari exigeait sa part rapidement. La banque refusant de financer, elle a utilisé un réméré pour payer la soulte et racheter son appartement 18 mois plus tard.
- Marc, 50 ans, à Lyon : il devait 280 000 € de soulte. Grâce au réméré, il a évité une saisie immobilière et a pu refinancer avec une nouvelle banque une fois son dossier assaini.
- Un couple à Nice : leur villa familiale a été placée en réméré. La femme a conservé le logement pour les enfants et a payé la soulte grâce aux fonds libérés.
Comparaison avec d’autres solutions
- Prêt bancaire : rarement accepté si l’ex-conjoint est fiché ou si le taux d’endettement est trop élevé.
- Vente amiable : solution radicale, mais elle prive les enfants du logement familial.
- Dossier de surendettement : il suspend les poursuites mais entraîne un fichage FICP, donc incompatible avec la conservation d’un bien immobilier.
La vente à réméré est la seule option qui combine trésorerie immédiate et maintien de la propriété.
Les risques à anticiper
Le réméré est coûteux. Les frais doivent être clairement intégrés au calcul.
Mais le véritable risque est de ne pas préparer la sortie :
- sans rachat bancaire ou revente, le propriétaire perd son bien,
- si le dossier n’est pas solide, il peut être requalifié juridiquement (voir jurisprudence Cour de cassation).
Bien encadré par notaires et avocats spécialisés, il reste une opération sécurisée.
Pourquoi choisir PraxiFinance
Depuis 1990, PraxiFinance est le spécialiste français de la vente à réméré.
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Vente à réméré : financer une soulte en cas de divorce
Lorsqu’un emprunteur ou un débiteur doit payer une soulte après un divorce afin de conserver la résidence principale, il se retrouve souvent avec un capital restant élevé, des mensualités lourdes de crédit immobilier, de crédit à la consommation ou d’emprunts divers. La vente à réméré permet de céder temporairement le bien à un acquéreur, via un acte notarié, afin d’obtenir le montant total nécessaire pour rembourser la soulte, solder les crédits en cours et rétablir sa situation financière. Le prix de vente ainsi obtenu peut servir à un rachat de crédit, un regroupement de crédits, voire un nouveau crédit adapté avec l’aide d’un courtier, pour alléger les échéances et envisager un remboursement anticipé. L’emprunteur conserve la possibilité de racheter ultérieurement son bien, en contractant un nouveau prêt auprès d’un prêteur ou d’un établissement bancaire, avec une durée de remboursement et un coût total ajustés à votre budget. Cette solution de restructuration permet ainsi d’éviter une saisie, de protéger le patrimoine et de sécuriser la soulte, même en cas de caution ou d’hypothèque encore inscrite.
FAQ
La vente à réméré permet-elle vraiment de payer une soulte ?
Oui. C’est l’un de ses usages les plus fréquents, notamment en cas de divorce.
Puis-je rester dans la maison pendant l’opération ?
Oui. Vous restez occupant et l’indemnité d’occupation est prépayée.
Et si je ne parviens pas à racheter le bien ?
Vous pouvez revendre à un tiers et garder la différence entre le prix de vente et les 600 000 € dus à l’investisseur.
Combien de temps dure un réméré ?
De 6 à 36 mois, avec possibilité de rachat anticipé.
Le réméré est-il risqué ?
Non, s’il est bien préparé. Le danger est de laisser passer le délai sans rachat ni revente.
Puis-je financer une soulte même si je suis fiché Banque de France ?
Oui, le réméré est conçu pour contourner ce blocage.
Le fisc peut-il bloquer l’opération ?
Non, au contraire, le paiement immédiat sécurise toutes les parties.
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