L’hypothèque conventionnelle et le crédit hypothécaire sont deux notions étroitement liées dans le domaine du financement immobilier et professionnel. L’hypothèque conventionnelle constitue la garantie juridique du prêt, tandis que le crédit hypothécaire représente le mécanisme de financement adossé à cette garantie. Ensemble, ils permettent à un emprunteur d’obtenir un financement important en mettant en gage un bien immobilier, tout en assurant au prêteur une sécurité en cas d’impayé. Cet article détaille le fonctionnement de l’hypothèque conventionnelle, son rôle dans le crédit hypothécaire, et les droits et obligations qu’elle crée selon le Code civil.
Qu’est-ce qu’une hypothèque conventionnelle ?
L’hypothèque conventionnelle est une garantie réelle immobilière prévue par le Code civil (articles 2393 à 2424).
Elle permet à un créancier d’obtenir un droit sur un bien immobilier appartenant à son débiteur pour garantir le remboursement d’une dette.
Elle ne dépossède pas le propriétaire du bien : celui-ci en conserve l’usage et la propriété tant qu’il respecte ses engagements de remboursement.
Définition juridique
L’article 2393 du Code civil dispose que :
« L’hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation. »
Autrement dit, elle offre au créancier :
- un droit de préférence, lui permettant d’être payé avant les autres créanciers ;
- un droit de suite, lui permettant de poursuivre le bien, même s’il change de propriétaire.
Qu’est-ce qu’un crédit hypothécaire ?
Le crédit hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque sur un ou plusieurs biens immobiliers.
Il peut concerner :
- un crédit immobilier (achat, rénovation, construction) ;
- un crédit professionnel (trésorerie, investissement, développement d’entreprise) ;
- ou un rachat de dettes ou de crédits.
Le bien hypothéqué sert de garantie au prêteur : en cas de défaut de paiement, celui-ci peut saisir le bien et se rembourser sur le produit de la vente.
Le lien entre hypothèque conventionnelle et crédit hypothécaire
L’hypothèque conventionnelle est la forme juridique que prend la garantie dans le cadre d’un crédit hypothécaire.
Autrement dit :
- Le crédit hypothécaire est le prêt.
- L’hypothèque conventionnelle est la garantie contractuelle qui sécurise ce prêt.
Exemple
Un entrepreneur obtient un prêt professionnel de 250 000 € garanti par un immeuble appartenant à sa société.
La banque fait établir une hypothèque conventionnelle devant notaire.
Si le prêt est remboursé normalement, l’hypothèque sera levée à la fin du contrat.
En cas de non-remboursement, le créancier hypothécaire peut saisir le bien pour récupérer sa créance.
Les conditions juridiques de l’hypothèque conventionnelle
Conformément au Code civil, quatre conditions principales doivent être réunies :
1. Un contrat entre le créancier et le débiteur
L’hypothèque conventionnelle repose sur un accord de volonté entre les parties, contrairement à l’hypothèque légale ou judiciaire.
2. Un acte notarié
L’article 2416 du Code civil impose que l’acte soit rédigé par un notaire.
Cet acte précise le montant garanti, la durée, la nature du bien et les conditions du crédit.
3. Une inscription au service de la publicité foncière
Sans inscription, l’hypothèque n’est pas opposable aux tiers.
L’inscription fixe également le rang de priorité du créancier hypothécaire.
4. Un bien immobilier appartenant au débiteur
Le bien doit être immatriculé et estimable (maison, local, terrain, immeuble…).
Le fonctionnement du crédit hypothécaire garanti par une hypothèque conventionnelle
- Demande de financement : l’emprunteur sollicite un crédit auprès d’une banque.
- Évaluation du bien : le prêteur estime la valeur du bien à hypothéquer.
- Signature de l’acte notarié : l’hypothèque conventionnelle est enregistrée.
- Inscription hypothécaire : elle est publiée au service de la publicité foncière.
- Mise à disposition des fonds : la banque verse le prêt.
- Remboursement et mainlevée : une fois la dette éteinte, le notaire procède à la mainlevée de l’hypothèque.
Avantages de l’hypothèque conventionnelle pour le crédit hypothécaire
Pour le créancier
- Garantie solide et juridiquement opposable.
- Priorité de remboursement en cas de revente ou de saisie.
- Sécurité renforcée dans les dossiers à risque.
Pour l’emprunteur
- Accès à des montants de financement plus élevés.
- Possibilité d’obtenir un taux plus favorable.
- Maintien de la jouissance du bien hypothéqué.
Inconvénients et risques à connaître
Côté emprunteur
- Frais notariés et frais d’inscription (entre 1 % et 2 % du montant garanti).
- Mainlevée payante à la fin du crédit.
- Risque de saisie du bien en cas de défaillance.
Côté créancier
- Délais de saisie parfois longs en cas de contentieux.
- Obligation d’enregistrer et de lever correctement l’hypothèque pour éviter toute nullité.
Hypothèque conventionnelle : cadre légal selon le Code civil
L’ensemble du dispositif est prévu dans les articles 2393 à 2424 du Code civil.
Voici les principaux extraits applicables :
Article du Code civilContenu2393Définition et portée du droit hypothécaire.2394Classification : hypothèques légales, judiciaires ou conventionnelles.2396L’hypothèque conventionnelle doit être consentie par acte notarié.2416Formalités d’inscription nécessaires à l’opposabilité.2422Extinction de l’hypothèque par paiement ou mainlevée.
Ces articles assurent la transparence et la validité juridique de toute hypothèque consentie dans le cadre d’un crédit.
Hypothèque conventionnelle et financement professionnel
Dans le cadre du financement d’entreprise, l’hypothèque conventionnelle est très utilisée pour :
- garantir un prêt de trésorerie,
- financer un achat de locaux professionnels,
- appuyer un rachat de parts sociales,
- ou refinancer des dettes via un crédit hypothécaire professionnel.
Elle offre une solution crédible aux dirigeants qui cherchent à lever des fonds en mobilisant leur patrimoine immobilier.
La mainlevée de l’hypothèque conventionnelle
Une fois la dette remboursée, le débiteur peut demander la mainlevée de l’inscription hypothécaire.
Cette opération est réalisée par le notaire, sur accord du créancier, et publiée au service foncier.
Sans mainlevée, l’hypothèque reste inscrite pendant 30 ans.
Alternatives au crédit hypothécaire
- Le prêt cautionné (garantie par un organisme type Crédit Logement ou Bpifrance).
- Le gage sans dépossession pour les professionnels.
- Le nantissement de parts sociales ou d’actifs financiers.
Ces solutions peuvent convenir à ceux qui ne souhaitent pas hypothéquer un bien immobilier.
FAQ – Hypothèque conventionnelle et crédit hypothécaire
Quelle est la différence entre crédit hypothécaire et hypothèque conventionnelle ?
Le crédit hypothécaire est le prêt, l’hypothèque conventionnelle est la garantie attachée à ce prêt.
L’acte d’hypothèque doit-il être notarié ?
Oui, il s’agit d’une obligation légale prévue par le Code civil.
Peut-on vendre un bien hypothéqué ?
Oui, mais le créancier doit être remboursé avant ou lors de la vente.
Quelle est la durée d’une inscription hypothécaire ?
30 ans maximum, renouvelable avant expiration.
Combien coûte une hypothèque conventionnelle ?
Entre 1 % et 2 % du montant du crédit (notaire, taxe, inscription, mainlevée).
Conclusion
L’hypothèque conventionnelle est l’un des piliers du crédit hypothécaire en France.
Elle sécurise la relation entre emprunteur et prêteur, tout en permettant d’accéder à des financements importants, qu’il s’agisse d’un projet immobilier, professionnel ou de restructuration de dettes.
Encadrée par le Code civil, cette garantie offre un équilibre entre la protection du créancier et la souplesse d’utilisation du bien par le débiteur.
Bien gérée, elle demeure un levier financier stratégique et un outil de confiance entre les acteurs du crédit.
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