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18 juillet 2023

La vente en nue-propriété, un moyen efficace de conserver son logement tout en héritant d’un bien immobilier

Contrairement à ce que l’on croit souvent, un héritage ne constitue pas toujours une bonne affaire. Du moins au moment où il intervient. Le décès d’un parent peut, paradoxalement, vous mettre dans l’embarras financier, par exemple à cause de droits de succession élevés. Il faut alors trouver une solution qui permet de profiter de la succession sans y perdre de plumes.

Hériter d’un bien immobilier de grande valeur génère des droits de succession importants

Imaginons une personne héritant de son parent direct : ce dernier lui lègue un appartement dans un beau quartier parisien, de grande valeur, dans lequel il a vécu toute son enfance. Si les droits de succession en ligne directe sont de 20 %, sur un bien de plus d’un million d’euros, et malgré les abattements autorisés, ils vont se monter à plus de 200 000 €. Cet héritier n’a malheureusement pas les moyens de régler les frais de succession dans les six mois après la liquidation de l’héritage. Il est déjà propriétaire d’un logement confortable, bien situé et qu’il n’entend pas quitter dans les prochaines années. Quant à son épargne, il ne souhaite pas l’écorner afin de pouvoir payer les études de ses enfants et préparer sa future retraite. Or l’appartement de ses parents, qu’il ne compte pas habiter pour le moment, conserve une grande valeur sentimentale. Ils souhaiterait le garder pour, plus tard, le léguer lui-même à ses enfants.

Éviter les mauvais choix

Il a bien pensé à contacter le service des impôts. Souvent, il est possible de négocier un délai plus ou moins long dans le règlement des droits de succession. C’est ce que lui a expliqué l’inspecteur compréhensif qu’il a rencontré : on peut lui laisser la possibilité de payer les droits jusqu’à trois ans après la liquidation, ou même d’organiser un échéancier avec des paiements sur plusieurs années. Malheureusement, cela ne cadre pas avec ses capacités financières. Il cherche toutes les solutions pour éviter de vendre l’appartement de ses parents, tout en conservant son propre logement pendant encore quelque temps. En effet, celui-ci est idéal pour son ménage, à proximité de son lieu de travail et de celui de sa femme, dans un quartier où la famille à ses habitudes. Faire un emprunt pour payer les frais de succession lui reviendrait très cher, et grignoterait les économies du foyer. Vendre le bien hérité lui apporterait une aisance financière importante, mais il verrait disparaître un des derniers vestiges de son enfance et de son lien avec ses parents.

La vente en nue-propriété pour conserver son héritage

C’est au cours d’un rendez-vous avec un expert de PraxiFinance que la solution d’une vente en nue-propriété de son appartement actuel a été avancée.

Vendre en nue-propriété, une solution simple et rentable

Le principe : c’est une alternative au viager, mais un viager sans rente, le vendeur, en l’occurrence l’héritier, reçoit immédiatement la totalité du montant de la vente. On peut assimiler cela à une vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit pour le vendeur.

La condition : avoir 55 ans au minimum, ce qui est le cas de notre héritier.

Il existe alors deux possibilités :

  • Soit la vente du bien en usufruit et nue-propriété à vie : c’est un viager en nue-propriété, le propriétaire de l’usufruit peut vivre à sa guise dans les lieux jusqu’à son décès. Mais comme l’héritier entend emménager dans une dizaine d’années dans l’appartement de ses parents, ce n’est pas la solution retenue.
  • La vente en nue-propriété capée : le propriétaire peut habiter dans son appartement pendant une période déterminée dans le contrat de vente, ici une dizaine d’années, à l’issue de laquelle il devra définitivement abandonner les lieux. Cela laisse le temps à ses enfants de poursuivre et terminer leurs études, et à son couple de préparer une retraite qu’ils passeront dans l’appartement hérité.

En résumé, une opération avantageuse et trop méconnue

Les experts de PraxiFinance orientent chaque jour des personnes dans ce cas vers la vente en nue-propriété. Il s’agit de démonétiser son bien pour réaliser des projets sans surcoût.

Depuis plus de trente ans, PraxiFinance, société du groupe Praxifinance est l’expert de la vente en nue-propriété

  • Ici, il aide l’héritier à monétiser son patrimoine en vendant son appartement en nue-propriété. Il en retirera environ 500 000 €, qui lui serviront à payer les frais de succession de l’appartement de ses parents et à en devenir immédiatement propriétaire.
  • Il va pouvoir demeurer une dizaine d’années dans son appartement actuel avec sa femme et ses enfants. Le surplus de l’argent tiré de la vente aura été mis dans une assurance-vie ou un produit d’épargne adapté. Il n’aura pas à modifier brutalement ses habitudes, et pourra utiliser l’appartement hérité, voire le louer.
  • À l’issue dès dix ans, ses enfants auront terminé leurs études et commencé leurs carrières professionnelles. Lui et sa femme s’apprêteront à prendre leur retraite dans un environnement bien préparé et pourront laisser leur appartement, sans avoir perdu d’argent.

Les conditions d’obtention de la vente en nue-propriété

Pour accéder à ce type de financement, pas de conditions de revenus. Si vous avez plus de 50 ans, vous pouvez effectuer cette opération, jusqu’à un âge très avancé. Il vous faudra simplement :

  • Posséder le bien en toute propriété,
  • Trouver un acquéreur qui soit intéressé par un investissement à long terme,
  • Établir un contrat détaillé stipulant les termes de la vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit.

Votre conseiller PraxiFinance, le garant d’une opération réussie

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L’ensemble de nos solutions, encadrées par la loi et faisant l’objet d’un acte notarié, se signent par-devant notaire. Ce dernier est garant de la bonne mise en place de nos dispositifs : montant du prêt ou de la vente, prise de garantie hypothécaire, échange avec le service de la publicité foncière, mise en place de la caution (hypothèque de 1er rang). Il s’assure aussi de la bonne compréhension des engagements du débiteur/créancier (banque) et que l’emprunteur ou le vendeur est bien le propriétaire du bien immobilier.

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