En 2025, obtenir des liquidités à partir de son patrimoine immobilier reste un enjeu pour de nombreux propriétaires. Deux mécanismes attirent l’attention : la vente avec complément de prix, solution déposée à l’INPI par PraxiFinance, et le prêt viager hypothécaire, encadré par le Code de la consommation. Quelle est la différence entre ces deux dispositifs ? Et surtout, lequel choisir selon sa situation ?
La vente avec complément de prix : vendre en deux temps
La vente avec complément de prix consiste à céder son bien à un investisseur en deux étapes :
- Encaissement immédiat de 50 à 70 % de la valeur.
- Maintien dans le logement pendant une durée définie.
- Perception du complément lors de la revente finale.
Cette solution est idéale en cas de besoin urgent de trésorerie tout en préservant la valeur du bien. Voir vente avec complément de prix : avantages et inconvénients.
Le prêt viager hypothécaire : un crédit adossé au bien
Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un crédit garanti par le logement du propriétaire.
- L’emprunteur obtient un capital ou des versements réguliers.
- Le prêt n’est remboursé qu’au décès ou lors de la vente du bien.
- Les intérêts s’ajoutent au capital et réduisent la part transmise aux héritiers.
Le PVH est encadré par le Code de la consommation – articles L315-1 à L315-7.
Comparaison des deux dispositifs
Objectif principal
- Vente avec complément de prix : liquidités rapides et valorisation à la revente.
- PVH : financement de long terme sans vente immédiate.
Transmission
- Vente avec complément de prix : le bien est vendu définitivement.
- PVH : le bien reste dans le patrimoine, mais les héritiers devront solder le prêt.
Fiscalité
- Vente avec complément de prix : exonération de la plus-value immobilière si résidence principale.
- PVH : pas de fiscalité immédiate, mais une dette croissante à terme.
Storytelling : l’exemple de Suzanne
Suzanne, 74 ans, possède une maison estimée à 400 000 €.
Elle hésitait entre une vente avec complément de prix et un prêt viager hypothécaire.
- Avec une vente avec complément de prix :
- 240 000 € encaissés immédiatement,
- 120 000 € récupérés lors de la revente finale.
- Avec un PVH :
- 200 000 € empruntés,
- une dette finale portée à 280 000 € après intérêts, réduisant l’héritage de ses enfants.
Suzanne a choisi la vente avec complément de prix pour éviter d’accumuler une dette et obtenir une liquidité nette.
Dans quels cas choisir l’un ou l’autre ?
- Vente avec complément de prix : adaptée aux propriétaires pressés, confrontés à une succession, un divorce, ou des dettes urgentes.
- PVH : mieux adapté aux seniors souhaitant conserver leur logement à vie sans vendre, mais acceptant de réduire l’héritage.
Vente avec complément de prix ou prêt viager hypothécaire : quelle solution choisir ?
Un propriétaire d’un bien immobilier confronté à un endettement ou à un projet d’achat immobilier peut hésiter entre une vente avec complément de prix et un prêt viager hypothécaire. Dans les deux cas, l’opération se signe devant notaire, via un acte notarié sécurisé par les notaires, avec calcul du prix de vente, des frais de notaire et inscription en publicité foncière.
La vente avec complément de prix permet de céder un bien tout en continuant à y habiter et à percevoir un solde ultérieur lors de la revente à un acquéreur. Le prêt hypothécaire, lui, est un emprunt garanti par une hypothèque : le débiteur et les emprunteurs reçoivent un montant du prêt déterminé, souvent inférieur à la valeur des biens immobiliers. Ce financement implique une assurance emprunteur, des échéances, un coût total, des mensualités ou un remboursement anticipé, encadrés par un contrat de prêt et l’organisme prêteur.
Selon la situation, il est possible d’utiliser ces solutions pour financer une donation, une rente, un projet locatif ou foncier, ou encore un rachat de crédit. Contrairement au crédit à la consommation, ces mécanismes reposent sur la valeur du bien hypothéqué et sont validés par un établissement de crédit. Un courtier peut accompagner dans la demande de prêt, vérifier le taux d’endettement, négocier les frais de dossier et trouver une offre de prêt adaptée, qu’il s’agisse d’un prêt amortissable ou d’une solution hypothécaire à long terme.
FAQ
Quelle est la différence entre vente avec complément de prix et PVH ?
La première est une vente en deux temps, le second un crédit garanti par le bien.
Est-ce que le prêt viager hypothécaire est risqué ?
Oui, car les intérêts réduisent fortement la valeur transmise aux héritiers.
Puis-je rester dans mon logement avec ces deux solutions ?
Oui, dans les deux cas vous pouvez rester occupant, mais avec des conditions différentes.
Quelle est la solution la plus rapide ?
La vente avec complément de prix, qui débloque des fonds immédiatement.
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