La donation en nue-propriété, ce qu’il faut savoir

Découvrez les avantages fiscaux de la donation en nue-propriété, les droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire, et comment calculer les frais liés à cette transmission de patrimoine.

Vous êtes propriétaire de votre logement, mais souhaitez éviter à vos héritiers des droits de succession trop élevés ? La donation en nue-propriété pourrait être la solution idéale. Que cela implique-t-il ? Quels sont les droits des usufruitiers et des nu-propriétaires ? Quels avantages offre ce type de donation, et comment se calculent les frais associés ? Voici un guide complet.

Publié le
28/10/2024
Par
Boris Intini

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Nue-propriété et droit de propriété : définition

Pleine propriété

Le droit de propriété confère à une personne un pouvoir absolu sur un bien (objet, œuvre d'art, bien immobilier, etc.), en vertu de l'article 544 du Code civil. Ce droit peut cependant être divisé en trois attributs distincts :

  • L’usus : le droit d'utiliser un bien.
  • Le fructus : le droit de jouir des fruits du bien (ex. revenus locatifs).
  • L’abusus : le droit de disposer du bien (le vendre, le léguer, etc.).

Lorsqu'une personne possède ces trois droits, elle a la pleine propriété. Cependant, lorsque ces attributs sont répartis entre plusieurs personnes, on parle de démembrement de propriété.

Usufruit et nue-propriété d'un bien immobilier

Dans le cadre d'un bien immobilier, on distingue principalement deux droits : l'usufruit et la nue-propriété.

  • Les droits de l'usufruitier : L'usufruit comprend l’usus et le fructus, c'est-à-dire le droit d’utiliser le bien et de percevoir des revenus issus de celui-ci, comme des loyers. L'usufruitier peut occuper le logement lui-même ou le louer.
  • Les droits du nu-propriétaire : Le nu-propriétaire détient l’abusus, le droit de disposer du bien. Il peut donc le vendre, le léguer, l'échanger ou en faire une donation, mais il ne peut ni l’utiliser ni en percevoir les revenus tant qu’un usufruitier en a l’usage.

Donation en nue-propriété : en quoi cela consiste ?

Qu'est-ce qu'une donation ?

Une donation est un acte juridique par lequel une personne (le donateur) transfère la propriété d’un bien à une autre personne (le donataire), de manière gratuite et de son vivant. Le donateur est libre de choisir le donataire, qu'il s'agisse d'un membre de la famille, d'un ami, ou même d'une association.

Cependant, lorsqu'il s'agit d'héritage, une part de réserve doit être respectée pour les héritiers directs (enfants). La donation doit donc être effectuée dans le respect de cette réserve.

Donation en nue-propriété

La donation en nue-propriété est un acte notarié par lequel le donateur transmet la nue-propriété d'un bien (maison, appartement, immeuble) à un donataire, tout en conservant l’usufruit. Le donateur, devenu usufruitier, peut continuer à utiliser le bien ou en percevoir les revenus jusqu'à son décès, après quoi le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.

Pourquoi faire une donation en nue-propriété ? Quels avantages ?

Réduction des frais de succession

La donation en nue-propriété est avant tout un moyen d'anticiper la succession et d'éviter des frais de succession élevés. En effet, l’usufruit étant soumis à des droits de donation, cela réduit l’assiette de la succession à transmettre plus tard, permettant ainsi de diminuer les frais liés à la succession.

Imposition réduite

Lors du décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans payer de droits supplémentaires sur l’usufruit. Cela signifie qu'il n'aura à payer des droits de donation que sur la valeur de la nue-propriété et non sur la pleine propriété, offrant ainsi un avantage fiscal significatif.

Comment calculer les frais de donation ?

L’impact de l’âge sur les frais de donation

La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier, qui sert de base pour le calcul des frais de donation. Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée, et inversement. Cela signifie qu’il est souvent préférable de réaliser la donation en nue-propriété le plus tôt possible pour limiter les frais.

Barème fiscal pour calculer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété

Il existe un barème officiel permettant de calculer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l'usufruitier :

  • Moins de 21 ans : 90 % usufruit / 10 % nue-propriété
  • Moins de 31 ans : 80 % usufruit / 20 % nue-propriété
  • Moins de 41 ans : 70 % usufruit / 30 % nue-propriété
  • Moins de 51 ans : 60 % usufruit / 40 % nue-propriété
  • Moins de 61 ans : 50 % usufruit / 50 % nue-propriété
  • Moins de 71 ans : 40 % usufruit / 60 % nue-propriété
  • Moins de 81 ans : 30 % usufruit / 70 % nue-propriété
  • Moins de 91 ans : 20 % usufruit / 80 % nue-propriété
  • Plus de 91 ans : 10 % usufruit / 90 % nue-propriété

Exemples de calcul des droits de donation

Exemple de frais de donation

Supposons que vous ayez 70 ans et que vous effectuiez une donation en nue-propriété d’un bien immobilier d’une valeur de 600 000 euros. Selon le barème fiscal, la valeur de la nue-propriété représente 60 % du bien, soit 360 000 euros. Les droits de donation seront donc calculés uniquement sur cette somme.

Exemple de vente d’un bien démembré

Imaginons que vous soyez nu-propriétaire d’un bien, tandis que votre mère, âgée de 73 ans, en détient l’usufruit. Si le bien est vendu 600 000 euros, l'usufruit de votre mère représente 30 % de la valeur, soit 180 000 euros, tandis que votre nue-propriété correspond à 70 %, soit 420 000 euros.

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