Financement des Opérations Immobilières : Le Guide Complet du Marchand de Biens

Marchand de biens : un métier au cœur de l’immobilier

Le marchand de biens achète des immeubles, maisons, terrains ou locaux commerciaux pour les revendre avec une plus-value, souvent après travaux ou réhabilitation. Assimilé au statut de commerçant, ce professionnel doit souscrire une assurance de responsabilité civile et connaître parfaitement le marché immobilier.

Dans un métier où la réactivité est essentielle, disposer rapidement de liquidités est crucial. Si l’apport personnel est une option, de nombreux marchands se tournent vers des prêts bancaires, même si ces derniers sont parfois longs à débloquer et soumis à des conditions strictes.

Le cadre juridique et fiscal du marchand de biens

Quel statut juridique choisir ?

L’activité de marchand de biens s’exerce via une structure commerciale, les formes les plus courantes étant :

• SARL ou EURL : adaptées aux petites structures, elles offrent une gestion simple et un régime fiscal avantageux.
• SAS ou SASU : idéales pour des projets de plus grande envergure ou pour attirer des investisseurs grâce à leur flexibilité.

Chaque statut impacte la responsabilité des associés, le régime fiscal et la gestion administrative. Le choix dépend donc de la taille de l’entreprise et des objectifs commerciaux.

Le rôle de la TVA dans les opérations immobilières

Les marchands de biens sont souvent assujettis à la TVA lors de l’achat et de la revente des biens. La gestion de cette taxe exige une comptabilité rigoureuse et l’accompagnement d’un expert-comptable pour éviter les erreurs coûteuses. Les spécificités peuvent varier en fonction des opérations et des évolutions législatives, d’où l’importance d’un suivi fiscal personnalisé.

Assurances indispensables pour les marchands de biens

Les marchands de biens doivent se conformer à la loi sur la responsabilité dans la construction. Deux assurances clés sont obligatoires :

1. Responsabilité civile décennale : couvre les dommages survenant dans les 10 ans après les travaux.
2. Assurance dommage-ouvrage : garantit l’indemnisation rapide pour toute réparation nécessaire après les travaux, sans attendre une décision de justice.

Obtenir un financement bancaire : une démarche exigeante

Les critères pour accéder à un prêt bancaire

Pour financer leurs projets, les marchands de biens peuvent solliciter un prêt bancaire. Cependant, les critères d’éligibilité sont stricts :

• Avoir une expérience réussie en tant que marchand de biens.
• Fournir un apport personnel de 20 à 30 % du montant du projet.
• Présenter un bien attractif, idéalement situé, avec un potentiel de marge significative.
• Accepter les garanties exigées par la banque, telles que le privilège de prêteur de deniers (PPD), une hypothèque ou la caution solidaire des associés.

Les banques évaluent minutieusement le dossier en raison des risques liés à cette activité, ce qui peut compliquer l’obtention du financement.

Alternatives au prêt bancaire

Si votre demande de prêt est refusée, d’autres solutions existent :

1. Crowdfunding immobilier : financement participatif permettant de collecter des fonds auprès d’investisseurs. Bien que pratique, cette méthode reste incertaine et dépendante des contributions.
2. Prêt de trésorerie hypothécaire : accessible uniquement aux propriétaires, ce prêt repose sur la mise en garantie d’un bien immobilier existant.
3. Portage immobilier : une solution rapide et flexible où un tiers finance l’acquisition et les travaux, avec une durée moyenne de 12 mois pour réaliser une revente.

Portage immobilier : une solution avantageuse

Le portage immobilier se distingue par sa simplicité d’accès et sa rapidité :

• Apport personnel réduit à 10 %.
• Déblocage des fonds en environ 2 semaines.
• Flexibilité permettant de financer plusieurs projets simultanément.

Ce mécanisme est particulièrement adapté aux professionnels cherchant à saisir des opportunités sur un marché compétitif. Il offre aussi la possibilité d’investir dans des biens de grande valeur pour maximiser les bénéfices.

Les points à retenir

• Statut juridique : choisissez entre SARL, SAS, EURL ou SASU selon vos objectifs et la taille de votre entreprise.
• Assurances obligatoires : responsabilité civile décennale et dommage-ouvrage sont indispensables.
• Financement bancaire : accessible sous conditions strictes, avec un apport personnel de 20 à 30 %.
• Alternatives : explorez le crowdfunding, les prêts hypothécaires ou le portage immobilier.

Le métier de marchand de biens requiert des connaissances solides en immobilier et en gestion financière. Avec les bons outils et partenaires, vous pouvez transformer vos projets en succès lucratifs.

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