Inconvénients du prêt viager hypothécaire : ce qu’il faut savoir

Pourquoi parler des inconvénients du prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire est une solution de monétisation immobilière méconnue mais puissante, notamment pour les seniors propriétaires. Toutefois, comme toute solution patrimoniale, elle comporte des limites, risques et effets secondaires qu’il faut bien comprendre avant de s’engager.

Important : ce type de prêt s’adresse à un public spécifique. Il ne convient pas à toutes les situations.

Rappel : comment fonctionne le prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par une hypothèque sur un bien immobilier, dont le remboursement est différé au décès de l’emprunteur (ou à la vente du bien).

- Le propriétaire conserve l’usufruit du bien

- Il reçoit un capital en une fois

- Aucun remboursement de son vivant

- Les intérêts et frais s’accumulent jusqu’au dénouement

Bon à savoir : le capital est versé net, utilisable sans contrôle bancaire, et l’emprunteur reste pleinement propriétaire.

Inconvénient n°1 : un produit destiné aux seniors uniquement

Le PVH est réservé aux personnes âgées de plus de 60 ans (souvent 65+), avec une espérance de vie compatible avec le déroulement du contrat.

Si vous avez moins de 60 ans ou un profil de risque médical trop élevé, ce produit ne sera pas envisageable.

Alternatives :

- Prêt hypothécaire

- Vente avec complément de prix

- Vente à réméré

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Inconvénient n°2 : un coût total souvent élevé

Les intérêts courent pendant toute la durée du contrat, sans remboursement anticipé.

Au décès, le capital + les intérêts + les frais peuvent représenter jusqu'à 50 % de la valeur du bien.

À retenir : vos héritiers peuvent ne rien toucher si la dette absorbée excède la valeur du bien.

Illustration chiffrée

Un emprunteur de 78 ans reçoit 100 000 €. Après 15 ans à 4,5 %, le coût total atteint 186 000 €.  

Le bien est vendable 200 000 €. Il ne reste que 14 000 € à transmettre.

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Inconvénient n°3 : un capital limité

Le capital versé est souvent compris entre 15 % et 45 % de la valeur du bien, selon l’âge de l’emprunteur.

Ce n’est pas une solution pour obtenir de gros montants, même sur un bien de grande valeur.

Exemple : un bien estimé à 600 000 € peut donner lieu à un prêt de 180 000 € maximum.

Pourquoi ce plafond ?

Parce que le prêteur se rembourse sur la vente du bien futur, en incluant les intérêts cumulés.

Inconvénient n°4 : la complexité pour les héritiers

Le prêt viager hypothécaire est parfois mal compris par les familles, surtout au moment du décès de l’emprunteur.

Les héritiers peuvent être surpris du solde restant à payer, ou ne pas comprendre pourquoi le bien est vendable mais pas transmissible.

Ce que nous faisons chez PraxiFinance :

- Information des héritiers en amont

- Prévision de valeur résiduelle

- Option de rachat anticipé si souhait familial

Ressources officielles à consulter pour aller plus loin

Pour approfondir le cadre juridique du prêt viager hypothécaire, ses conditions d’application et ses enjeux pour les emprunteurs comme pour les héritiers, nous vous recommandons la lecture des sources suivantes :

• Fiche explicative officielle sur le prêt viager hypothécaire
• Service-public.fr – Prêt viager hypothécaire
• Code de la consommation – Articles relatifs aux crédits garantis par une hypothèque
• Section L315-1 à L315-7 du Code de la consommation
• Code de la consommation – Remboursement anticipé et garanties hypothécaires
• LEGISCTA000032225777 – Légifrance
• LEGISCTA000032225757 – Légifrance
• Jurisprudence – Cour de cassation sur le prêt viager hypothécaire
• Lettre de la 1ʳᵉ chambre civile – Juillet 2024

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FAQ : Prêt viager hypothécaire et ses limites

Le PVH est-il réversible ?

Non. Une fois signé, le contrat suit son cours jusqu’à sa fin naturelle (vente ou décès).

Puis-je rembourser par anticipation ?

En théorie oui, mais avec pénalités. Peu d’emprunteurs le font.

Qui paie les frais de notaire ?

L’emprunteur, au moment de la mise en place du prêt.

Les héritiers peuvent-ils conserver le bien ?

Oui, en remboursant la dette au moment du décès.

Le montant reçu est-il imposable ?

Non. Il ne s’agit pas d’un revenu mais d’un crédit. Il n’y a pas d’impôt sur le revenu à payer.