La vente avec faculté de rachat, aussi appelée vente à réméré, est une solution immobilière encadrée par le Code civil (articles 1659 à 1673) qui permet à un propriétaire de vendre temporairement son bien tout en conservant la possibilité de le racheter dans un délai maximum de cinq ans. Ce mécanisme, souvent utilisé par des propriétaires en difficulté financière ou menacés de saisie immobilière, constitue une alternative au crédit bancaire pour obtenir rapidement des liquidités sans perdre définitivement son logement. Contrairement à un prêt hypothécaire, il s’agit d’une véritable vente notariée assortie d’une clause de rachat, permettant de solder ses dettes, financer un projet ou préserver son patrimoine familial.

Qu’est-ce que la vente avec faculté de rachat ?

La vente avec faculté de rachat, appelée aussi vente à réméré, est une opération juridique encadrée par le Code civil français. Elle est définie aux articles 1659 à 1673 du Code civil, qui précisent : « La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais indiqués à l’article 1673. » Consulter le texte officiel sur Legifrance. En d’autres termes, il s’agit d’une vente immobilière temporaire. Le propriétaire cède son bien à un acquéreur, encaisse immédiatement une somme d’argent, mais conserve un droit prioritaire pour le racheter dans un délai fixé à l’avance (maximum 5 ans). Ce mécanisme n’est pas un crédit, ni un prêt hypothécaire. C’est une véritable vente notariée, assortie d’une clause permettant au vendeur de redevenir propriétaire s’il restitue le prix de vente augmenté de certains frais.

Cette distinction est capitale : contrairement à un prêt, il n’y a pas d’endettement nouveau, mais bien un transfert de propriété temporaire.

Comment fonctionne une vente avec faculté de rachat ?

La vente avec faculté de rachat suit un déroulé précis :

1. Évaluation du bien immobilier : le notaire ou un expert établit la valeur vénale réelle. Le prix de vente retenu est en général compris entre 50 et 60 % de cette valeur.
2. Négociation entre vendeur et acquéreur : ils s’accordent sur le prix de vente, le prix de rachat et la durée de la faculté (5 ans maximum, souvent 18 à 36 mois).
3. Signature de l’acte notarié : l’acte de vente contient une clause de faculté de rachat précisant les conditions de restitution.
4. Versement des fonds : le vendeur reçoit immédiatement le produit de la vente, qui peut servir à solder des dettes, éviter une saisie ou financer un projet.
5. Occupation du bien : le vendeur peut continuer à occuper le logement grâce à une convention d’occupation en contrepartie d’une indemnité mensuelle.
6. Exercice du rachat : à tout moment pendant la durée convenue, le vendeur peut racheter son bien au prix fixé initialement, augmenté des frais de notaire et des éventuelles indemnités prévues au contrat.
   

Ce fonctionnement combine souplesse (possibilité de racheter à tout moment) et sécurité (acte notarié, encadrement légal).

Qui peut avoir recours à une vente avec faculté de rachat ?

La faculté de rachat concerne des profils variés, mais elle répond particulièrement aux situations de tension financière.

• Propriétaires surendettés : exclus du crédit bancaire, fichés FICP, ils peuvent solder leurs dettes grâce à la vente temporaire.
• Propriétaires menacés de saisie immobilière : le réméré permet de stopper la procédure en remboursant les créanciers.
• Chefs d’entreprise : commerçants ou indépendants en manque de trésorerie peuvent céder temporairement leur local professionnel pour refinancer leur activité.
• Héritiers : dans une succession compliquée ou une indivision, la faculté de rachat permet de débloquer des fonds sans brader le patrimoine en vente aux enchères.
  

Dans tous ces cas, le point commun est le besoin de liquidités rapides, combiné à la volonté de ne pas perdre définitivement son bien.

Les avantages de la vente avec faculté de rachat

La force de la vente avec faculté de rachat réside dans son équilibre entre liquidité immédiate et préservation du patrimoine.

• Obtenir des fonds rapidement : là où une banque peut refuser un crédit, le réméré apporte une solution de financement immédiate.
• Continuer à occuper son bien : contrairement à une vente classique, le vendeur n’est pas obligé de quitter son logement.
• Protéger son patrimoine familial : si le vendeur parvient à racheter, il conserve son bien, souvent transmis de génération en génération.
• Éviter une saisie immobilière : c’est une alternative efficace pour sortir d’une situation d’urgence sans subir une vente aux enchères à prix bradé.
• Souplesse du rachat : le vendeur peut exercer son droit dès qu’il retrouve une capacité financière, sans attendre la fin du délai.

Les risques et inconvénients

Comme toute solution financière, la vente avec faculté de rachat présente aussi des risques.

• Décote importante : le bien est vendu en dessous de sa valeur réelle, souvent entre 50 et 70 %.
• Frais annexes : frais de notaire, indemnité d’occupation, éventuellement frais d’intermédiation.
• Risque de perte définitive : si le vendeur n’a pas la capacité de racheter dans le délai, il perd son droit et l’acquéreur reste propriétaire.
• Durée limitée : la faculté de rachat ne peut excéder 5 ans, ce qui impose une discipline financière stricte.

La fiscalité de la vente avec faculté de rachat

La fiscalité est particulière et souvent plus avantageuse au moment du rachat.

• À la vente : les droits d’enregistrement et les frais de notaire s’appliquent comme pour toute vente classique (environ 7,5 % du prix).
• Au rachat : le vendeur qui reprend son bien bénéficie d’une fiscalité réduite :
  • droit fixe de 125 €,
  • frais de notaire autour de 1,75 % du prix de rachat (contre 7,5 % dans une vente normale).
    

Exemple : pour un bien vendu 200 000 € et racheté 210 000 €, le coût fiscal du rachat sera très limité par rapport à une nouvelle acquisition.

Exemples concrets de vente avec faculté de rachat

Exemple 1 : un couple en surendettement

Propriétaires d’une maison estimée 250 000 €, fichés FICP pour 120 000 € de dettes, ils signent une vente avec faculté de rachat à 150 000 €. Cette somme leur permet de rembourser intégralement leurs créanciers. Deux ans plus tard, redevenus solvables, ils obtiennent un crédit bancaire pour racheter leur maison à 160 000 €.

Exemple 2 : une saisie immobilière évitée

Un propriétaire menacé de saisie vend son appartement en réméré pour 100 000 €. La somme sert à rembourser la banque et à lever l’hypothèque. Trois ans plus tard, il revend son appartement 140 000 € et encaisse la différence après avoir exercé son droit de rachat.

Exemple 3 : un entrepreneur

Un commerçant a besoin de 200 000 € pour relancer son activité. Il vend temporairement son local, puis le rachète deux ans plus tard une fois sa trésorerie assainie.

Que dit la loi ?

La vente avec faculté de rachat est encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Voir le texte complet sur Legifrance.

Points essentiels :

• Durée maximale de 5 ans.
• Le vendeur garde un droit prioritaire.
• Le prix de rachat est fixé dès le départ dans l’acte notarié.
• L’acquéreur ne peut pas revendre le bien avant la fin de la période, sauf accord du vendeur.

FAQ sur la vente avec faculté de rachat

Quelle est la durée maximale d’une vente avec faculté de rachat ?

La durée maximale prévue par la loi est de cinq ans (article 1660 du Code civil). Cela signifie qu’au-delà de ce délai, si le vendeur n’a pas exercé son droit, l’acquéreur devient automatiquement propriétaire définitif du bien. En pratique, la plupart des ventes avec faculté de rachat se concluent sur des périodes plus courtes, souvent entre 12 et 36 mois, afin de laisser au vendeur le temps de se rétablir financièrement ou de mettre en place un projet de refinancement bancaire.

Peut-on racheter son bien avant la fin du délai prévu ?

Oui. Le vendeur dispose d’un droit prioritaire de rachat qu’il peut exercer à tout moment, dès qu’il retrouve une capacité financière suffisante. Il n’a pas besoin d’attendre la fin du délai de cinq ans : s’il parvient à obtenir un financement bancaire, à vendre un autre actif ou à épargner la somme nécessaire, il peut redevenir propriétaire immédiatement. Cette souplesse est l’un des grands atouts de la vente avec faculté de rachat.

Que se passe-t-il si je ne peux pas racheter mon bien ?

Si le vendeur ne parvient pas à exercer sa faculté de rachat dans le délai prévu, l’acquéreur devient propriétaire définitif et irrévocable du bien. Le vendeur perd alors son droit de priorité. Dans certains cas, il peut toutefois revendre le bien avant l’expiration du délai, en accord avec l’acquéreur, afin d’en tirer une plus-value et d’éviter une perte totale. Mais une fois le délai écoulé, la loi ne prévoit aucune prorogation possible : la faculté de rachat s’éteint automatiquement.

Quels types de biens peuvent être concernés ?

La vente avec faculté de rachat peut concerner différents types de biens :

• Maisons individuelles et appartements, qu’ils soient occupés ou non ;
• Immeubles de rapport, permettant de dégager des loyers ;
• Locaux commerciaux ou professionnels, souvent utilisés par des entrepreneurs pour refinancer leur activité ;
• Terrains ou biens atypiques, sous réserve qu’ils puissent être évalués et cédés devant notaire.
  

Le critère essentiel est que le bien soit libre de droits (sans contentieux juridique bloquant) et que sa valeur permette de couvrir la transaction.

Quelle différence entre la vente avec faculté de rachat et le portage immobilier ?

La vente avec faculté de rachat est une opération strictement définie par le Code civil (articles 1659 à 1673). Elle repose sur un acte de vente notarié, transférant la propriété à l’acquéreur, avec une clause légale permettant au vendeur de racheter le bien dans un délai maximum de 5 ans. Le portage immobilier, en revanche, est une déclinaison plus moderne et contractuelle. Il suit les mêmes grands principes (vente temporaire avec possibilité de rachat), mais peut inclure des modalités financières adaptées au profil du vendeur (investisseurs multiples, durée flexible, accompagnement spécifique). Contrairement au réméré, le portage immobilier n’est pas encadré par des articles précis du Code civil mais par le droit commun des contrats.

Comment sécuriser une vente avec faculté de rachat ?

Pour que l’opération soit bénéfique et sécurisée, il est essentiel de :

• passer systématiquement par un notaire,
• évaluer correctement la valeur du bien,
• prévoir une stratégie de financement réaliste pour le rachat,
• être accompagné par des professionnels spécialisés en monétisation immobilière.

À retenir

La vente avec faculté de rachat est une solution unique pour transformer un bien immobilier en liquidités immédiates, tout en gardant la possibilité de le récupérer. Elle peut sauver un patrimoine menacé, éviter une saisie ou financer un projet urgent. Mais elle doit être utilisée avec prudence, car le risque majeur reste la perte définitive du bien si le rachat n’est pas exercé à temps.