La vente à réméré est une solution permettant d'obtenir rapidement de la trésorerie en vendant provisoirement son bien immobilier. Il s'agit bien d'une vente immobilière et non d'un crédit.
Qu'est-ce qu'une vente à réméré (ou vente avec faculté de rachat) ?
Egalement appelée “vente avec faculté de rachat”, la vente à réméré est une opération de vente immobilière dans laquelle le vendeur dispose d'un droit de rachat du bien, ne pouvant excéder 5 ans.
La vente avec faculté de rachat est régie par les articles 1659 à 1673 du Code civil :
"La faculté de rachat ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673." Source : Article 1659 du Code civil.
Le délai maximal pour le rachat du bien est de 5 ans. Source : Article 1660 du Code civil.
En d'autres termes, un propriétaire (le rémérant) vend son bien immobilier à un investisseur et dispose d'un droit pour le racheter dans une période maximale de 5 ans (ou une période plus courte en fonction des dispositions du contrat de vente avec faculté de rachat).
Puis-je continuer d'occuper le bien immobilier lors d'une vente à réméré ?
Le rémérant peut continuer de vivre dans le bien pendant la durée de la faculté de rachat moyennant un contrat d'occupation précaire (ou bail précaire) avec l'investisseur (qui est le nouveau propriétaire du bien).
L'occupation du bien est alors payante : le vendeur doit verser une indemnité d'occupation à l'investisseur.
Comment dénouer l'opération de réméré ?
Comme expliqué précédemment, la faculté de rachat pour le vendeur connaît une durée limitée de cinq ans maximum (ou une durée inférieure en fonction des dispositions contractuelles).
Il faut donc sortir de l'opération de réméré dans les délais impartis, sans quoi le vendeur perd sa faculté de rachat.
Il existe trois solutions pour sortir du réméré :
1. Situation redevenue In Bonis : crédit immobilier pour racheter le bien
Le propriétaire initial du bien exerce sa faculté de rachat. Il souscrit un crédit immobilier d'acquisition classique et rachète le bien à l'investisseur.
Cette méthode implique que le vendeur se mette en situation de souscrire un nouveau crédit immobilier pour bénéficier de sa faculté de rachat dans les délais.
2. Retour sur investissement du réméré
Si la vente avec faculté de rachat a été effectuée pour investir (dans une opération de promotion immobilière par exemple), les fruits de cet investissement peuvent être affectés au rachat du bien placé en réméré.
3. Mise en vente du bien immobilier en question
Le bien immobilier faisant l'objet du réméré est mis en vente de manière classique.
Les fonds de la vente vont en priorité à l'investisseur. Le propriétaire initial du bien perçoit la différence entre le prix de vente réel et la prix d'acquisition par l'investisseur, moins les différents frais.
Mise en garde : les implications de la vente avec faculté de rachat
Un réméré ou vente avec faculté de rachat n'est pas un crédit ou un prêt. Il s'agit d'une vente immobilière puisque la propriété du bien immobilier est vendue à un investisseur avec une clause de faculté de rachat dans le contrat de vente.
Cette opération immobilière nécessite une implication sans faille de la part du vendeur s'il souhaite exercer ses droits. Si aucune solution pour exercer sa faculté de rachat n'est trouvée dans les délais impartis, l'investisseur devient pleinement propriétaire du bien faisant l'objet du réméré et le propriétaire initial (le vendeur) perd son droit de rachat. Étant donné que l'investisseur achète le bien immobilier en dessous de sa valeur marchande réelle, il existe donc un risque de perte financière pour le vendeur.
Quels sont les frais liés au réméré ?
Une vente avec faculté de rachat est une opération immobilière qui engendre des coûts.
Tableau : Principaux coûts liés à une opération de vente avec faculté de rachat
| Type de frais | Estimation des coûts (en pourcentage du montant d'acquisition par l'investisseur) |
|---|---|
| Indemnités d'occupation précaire du bien | Entre 7,5% et 12% par an |
| Honoraires de notre cabinet | Variables en fonction du montant de la transaction et du type de bien, nous contacter pour plus d'informations |
| Frais de notaire réduits | 2% |
D'autres coûts sont également à prévoir dans le cadre de cette opération :
- Les honoraires de votre avocat si vous en avez un. Nous vous recommandons vivement d'être assisté d'un avocat spécialisé si vous souhaitez entrer dans un réméré ;
- Les frais liés à la vente du bien si vous optez pour sortir du réméré en le vendant ;
- Les frais liés à la souscription du nouveau crédit si vous sortez du réméré en rachetant le bien.
Les alternatives au réméré dans le cas d'un contentieux sur un crédit immobilier
Si vous faites l'objet d'un contentieux bancaire au sujet d'un non-remboursement d'un crédit immobilier, il existe d'autres solutions :
- Vendre le bien de votre propre chef avant d'entrer en procédure judiciaire, afin de rembourser le capital dû à la banque et de mettre fin au contentieux
- Opter pour la fiducie, un solution que notre cabinet propose
- À lire aussi : Refinancer une dette
PraxiFinance : des solutions de financement depuis 30 ans
Depuis 1990, le cabinet PraxiFinance déploie des solutions permettant aux propriétaires immobiliers de dégager de la trésorerie grâce à leurs biens.
Chaque cas étant unique, nous vous invitons à nous contacter ou déposer votre demande en ligne afin que nous puissions vous apporter une réponse personnalisée.
Pour aller plus loin :
