Arrêter une saisie immobilière : solutions de refinancement

Dans le cas où un particulier (ou une SCI) a cessé d'honorer les mensualités de son prêt immobilier, la procédure de contentieux avec la banque risque d'aboutir à une saisie immobilière.

Il existe pourtant des solutions pour mettre fin aux poursuites dans ce type de cas.

L'emprunteur ne rembourse plus son crédit immobilier

Lorsqu'un particulier cesse de payer les mensualités de son crédit immobilier, la banque créancière entame généralement des poursuites judiciaires dès le troisième versement qui n'a pas été honoré (soit au bout de 3 mois).

 

Maison visée par une vente forcée

 

L'établissement bancaire prononce la déchéance du crédit immobilier et la procédure judiciaire peut mener jusqu'à la vente du bien.

Lors de la procédure de saisie, le juge d’exécution prononce bien souvent la vente forcée du bien. Le débiteur est alors dépossédé de son bien immobilier.

Ce dernier est mis en vente par adjudication, c'est-à-dire une vente aux enchères publiques (source : article L322-5 du Code des procédures civiles d'exécution).

3 solutions pour éviter la saisie immobilière

La seule option pour que le créancier poursuivant renonce aux poursuites judiciaires est de régler la totalité des sommes dues. Pour cela, le débiteur a le choix entre trois solutions :

  • Il dispose immédiatement des liquidités pour rembourser le créancier, ce qui est très rare ;
  • Il vend son bien de sa propre initiative et rembourse sa dette grâce aux fonds issus de la vente ;
  • Il opte pour une solution de refinancement : vente à réméré ou cession de créance

En quoi consiste ce refinancement ?

Un refinancement est un montage financier qui se déroule en deux étapes :

  1. Un investisseur rachète la créance ou le bien immobilier : l'établissement bancaire poursuivant est donc remboursé et arrête les poursuites judiciaires ;
  2. La dette du débiteur poursuivi est restructurée pour lui permettre de rembourser au mieux les sommes dues.

 

Rendez-vous d'expertise financière

 

La société PraxiFinance propose deux solutions de refinancement pour aider les particuliers à sortir de la saisie immobilière :

  • La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat
  • La cession de créance

La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat

La procédure de réméré ou vente avec faculté de rachat est définie dans le Code civil :

"La faculté de rachat ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue [...]"
Extrait de l'article 1659 du Code civil

Il s'agit d'un montage extra-bancaire qui fonctionne sur le modèle du prêt sur gage. 

Un investisseur rachète la maison du débiteur poursuivi : les fonds issus de la vente servent à rembourser la banque créancière (qui arrête les poursuites) et à payer les différents frais de procédure.

 

Appartement en gage avec un réméré

Le vendeur dispose d'un délai de 5 ans pour améliorer sa situation financière, lever le fichage bancaire et souscrire à nouveau un crédit immobilier afin racheter sa maison.

En attendant de pouvoir racheter la maison, le vendeur continue de vivre dans le bien et verse une indemnité d'occupation à l'investisseur.

Si, à l'issue des 5 ans, le vendeur n'est pas dans la mesure d'exercer son droit de rachat, c'est l'investisseur qui en devient le propriétaire irrévocable (article 1662 du Code civil).

Le réméré n'est donc une solution envisageable que si l'emprunteur poursuivi sait que ses revenus vont augmenter et qu'il sera en mesure de contracter un nouveau crédit immobilier en moins de 5 ans. De plus, bien que l'emprunteur vive toujours dans le bien immobilier, il n'en est plus propriétaire. 

Pendant cette période de cinq ans, le débiteur peut aussi en profiter pour mettre vente le bien, le notaire lui versera la différence entre le prix de cession à l'investisseur et le prix de vente.

La vente à réméré s'adresse à des cas biens particuliers. Or, de nombreux courtiers le proposent comme solution miracle pour arrêter une saisie, ce qui n'est pas vrai dans tous les cas.

Chez PraxiFinance, nous prenons le temps de discuter avec l'emprunteur afin de lui conseiller le montage et les échéances qui correspondent le mieux à ses besoins et à sa situation financière.

La cession de créance : rester propriétaire et restructurer sa dette

À l'inverse du réméré, la cession de créance ne dépossède pas l'emprunteur de son bien. Ce montage permet aussi d'arrêter les poursuites judiciaires et l'emprunteur reste propriétaire de son bien.

La cession de créance fonctionne de la manière suivante :

  • Une banque rachète la créance à la banque poursuivante : cette dernière récupère donc ses fonds et met fin aux poursuites
  • La dette de l'emprunteur est restructurée grâce à un prêt hypothécaire (prêt avec garantie sur le bien immobilier en question), à condition que l'emprunteur soit éligible à un crédit
  • Le remboursement de l'investisseur se fait par amortissement (échéances mensuelles)

L'intérêt de cette solution est de pouvoir étaler le paiement de la dette sur de nouvelles échéances.

PraxiFinance, aux côtés des propriétaires depuis 30 ans

Depuis 1990, la société PraxiFinance est spécialisée dans le financement à partir d'un patrimoine.

Nos conseillers accompagnent les particuliers et les professionnels dans leur recherche de financements hypothécaires et extra-bancaires.

Nos clients bénéficient de notre expertise financière et immobilière. Chaque cas étant unique, nous mettons un point d'honneur à connaître au mieux la situation de chacun de nos clients afin de proposer la solution financière la plus adaptée.

Contactez-nous dès à présent afin que nous discutions des solutions que nous pouvons mettre en œuvre.

 

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