Dans le cadre d’un divorce ou d’une succession, l’un des propriétaires en indivision d’un bien peut choisir de racheter la ou les parts des autres propriétaires ; on parle dans ce cas de rachat de soulte.
Ce type d’opération doit impérativement se faire devant un notaire, et fera l’objet d’un acte spécifique, appelé “acte liquidatif”. Par conséquent, des frais de notaire pour le rachat de soulte devront également être réglés en complément du rachat.
Quels sont les frais de notaire pour un rachat de soulte ?
En cas de rachat de soulte, le coût total de l’opération de rachat correspondra à la somme du montant de la soulte et des frais de notaires liés à la rédaction de l’acte notarié. Réglementés, ils correspondent aux taxes et prélèvements obligatoires, à la rémunération du travail du notaire et de ses équipes, ainsi qu'aux répercutions des frais avancés par le notaire.
Les frais de notaire pour un rachat de parts varient entre 5,8% et 8 % du montant de la transaction. Bien que réglementés, ils dépendent de plusieurs facteurs :
- de la politique fiscale locale (à l'échelle de la commune et du département) ;
- de la politique tarifaire de votre notaire ;
- des spécificités de votre dossier (certains cas nécessitent d'interroger des fichiers, de réaliser des expertises ou de mener des enquêtes par exemple).
Détail et montant des frais de notaire pour un rachat de soulte :
| Type de frais | Montant |
|---|---|
| Droits d'enregistrement | 4,50 %* |
| Taxe communale additionnelle | 1,20 %** |
| Émoluments | 1,50 à 2% |
| Frais annexes et débours | Sur-mesure |
Droits d'enregistrement
Les droits d'enregistrement et taxes de publicité foncière s'élèvent à 4,50 % du montant de la transaction si elle porte sur un immeuble considéré comme ancien.
Il s'agit en réalité de taxes, réparties entre l'État français, la région, le département et la commune où est situé le bien immobilier. Ces droits sont de 3,80 % à Mayotte, en Indre, en Isère et dans le Morbihan.
*Certains départements peuvent voter une réduction des droits d'enregistrement à 0,70 % dans le cas d'une sortie d'indivision, cette réduction concerne donc le rachat de soulte dans le cadre d'un divorce et dans le cadre d'un héritage.
Source : "Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière sur les mutations d'immeubles et de droits immobiliers - Taux, abattements et exonérations applicables du 1er septembre 2020 au 31 mai 2021" Finances Publiques, Ministère de l'Économie et des Finances
Taxe additionnelle
Est également prélevée par le notaire une taxe communale additionnelle équivalant à 1,20 % du montant de la transaction.
** Cette taxe peut être réduite jusqu'à 0,50 % voire exonérée dans certains cas. Néanmoins, seules de très rares municipalité ont voté une réduction ou une exonération de cette taxe additionnelle.
Source : "Note de la DGFiP relative aux droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière sur les mutations à titre onéreux d'immeubles et de droits immobiliers. Taux, abattements et exonérations applicables du 1er septembre 2020 au 31 mai 2021", Direction Générale des Collectivités Locales
Émoluments
Les émoluments correspondent à la rémunération du notaire et de son étude. Ces tarifs sont réglementés, le notaire peut toutefois y appliquer une réduction (de 20 % maximum) à condition qu'il accorde la même réduction à tous ses clients.
Barème de perception des émoluments proportionnels dans le cadre d'une vente ou d'une cession de gré à gré d'un immeuble ou de droits immobiliers
| Tranche | Taux applicable à la tranche |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,87% |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596% |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064% |
| Au delà de 60 000 € | 0,799% |
Source : Chambre des notaires
Plancher et plafond :
Les émoluments perçus doivent être au minimum de 90€ et ne peuvent excéder 10 % du montant de la transaction.
À noter :
Il s'agit des détails des émoluments perçus uniquement pour l'acte de transaction immobilière, d'autres émoluments peuvent être perçus par le notaire, comme par exemple les demandes d'extrait d'acte.
Frais liés au crédit immobilier commun
À l'issue d'une procédure de divorce notamment, si le crédit immobilier ayant servi à l'acquisition du bien immobilier est encore en cours, c'est la partie qui souhaite conserver le bien qui doit rembourser le capital restant dû, de deux façons :
- La banque accepte de désolidariser le conjoint qui quitte le bien du contrat de crédit, le conjoint qui reste assume seul les mensualités. Dans ce cas, il n'y a pas de frais supplémentaires.
- Le conjoint qui conserve le bien doit souscrire un nouveau crédit pour reprendre le capital restant dû. Dans ce cas, il faut prendre en compte les éventuelles indemnités de remboursement anticipé, qui correspondent à la moitié du taux d'intérêt annuel et sont limités à 3 % du montant du remboursement. Il faut également prendre en compte les frais liés à la souscription d'un nouveau crédit : frais de dossier et de garantie par exemple.
Qui prend en charge les frais de notaire pour le rachat de soulte?
En règle générale, c'est l'acheteur qui prend en charge les frais de notaire lors d'une transaction immobilière.
Cependant, en cas de divorce par consentement mutuel, les deux ex-conjoints prennent part aux frais de notaire pour le rachat de soulte. Dans le cadre d’une succession, les cohéritiers peuvent décider de partager les frais de notaire liés au rachat de parts.
Rappel : comment calculer le montant de la soulte
Pour calculer le montant des parts ou de la soulte à racheter, il faut procéder de la façon suivante :
("Valeur du bien" - "capital restant dû du prêt immobilier") / "nombre de parts"
Exemple 1 :
- Deux personnes mariées sous le régime de la communauté divorcent
- Leur résidence principale, acquise en commun, vaut 800 000 €
- Il reste 300 000 € de crédit immobilier à rembourser pour ce bien
(800 000 - 300 000 ) / 2 = 250 000 €
Dans ce cas, l'ex-conjoint qui souhaite conserver le bien doit verser une soulte de 250 000 €.
Exemple 2 :
- Une fratrie de quatre personnes hérite de la résidence principale de ses parents
- La maison vaut 800 000 € et son crédit immobilier est bien remboursé
800 000 / 4 = 200 000 €
Dans ce cas, la personne qui souhaite conserver le bien doit verser une soulte de 200 000 € à ses trois frères et sœurs, soit 600 000 €.
- À lire aussi : Comment racheter des parts suite à un héritage
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