Il n’existe aujourd’hui pas de système de prêt sur gage immobilier à proprement parler, à la manière d’un prêt sur gage mobilier qui permet d’obtenir une somme d’argent à partir par exemple d’une œuvre d’art. En revanche, le crédit hypothécaire permet d’obtenir des liquidités en utilisant un bien immobilier comme garantie.
Le prêt sur gage immobilier en France
En théorie, le prêt sur gage immobilier existe en France. Néanmoins, il n'est plus pratiqué car d'autres types de financement sont plus adaptés offrant plus de sécurité à l'emprunteur.
Définition du prêt sur gage immobilier
Le prêt sur gage immobilier est un crédit dans lequel l'emprunteur est dépossédé du bien immobilier apporté en gage. Le bien est restitué par le créancier une fois le crédit remboursé. (Source : article 2387 du Code civil)
Les éventuels revenus générés par le bien immobilier en gage sont affectés au paiement des intérêts ou au remboursement du capital. L'entretien du bien gagé est la responsabilité du créancier (sous peine de devoir restituer le bien prématurément) qui peut imputer les frais d'entretien au capital du crédit. (Source : article 2389 du Code civil)
Le prêt sur gage immobilier n'est pas commercialisé
Il n'est pas possible de souscrire un prêt sur gage immobilier tel que défini dans le Code civil car aucun établissement bancaire ne propose une pareille formule de crédit en France.
En effet, d'autres produits plus modernes permettent à une personne de dégager des liquidités à partir de son patrimoine immobilier.
En France, les établissements prêteurs ont l'obligation de vérifier les capacités de remboursement de l'emprunteur et ont l’interdiction de soutenir des montages de crédit abusifs. Les banques prêteuses préfèrent donc s'orienter vers des formules de prêt moins risquées et plus protectrices.
Quelles alternatives au prêt sur gage immobilier ?
Le prêt sur gage immobilier, bien que légal, n'étant pas proposé en France, il faut avoir recours à des produits alternatifs :
Tableau : principales alternatives au prêt sur gage immobilier
| Produit | Type d'opération | Durée |
|---|---|---|
| Crédit hypothécaire | Crédit bancaire | 20 ans maximum |
| Vente à réméré | Vente immobilière avec faculté de rachat | 5 ans maximum |
| Vente avec réserve temporaire d'usufruit | Vente de la nue-propriété avec droit d'occupation du bien | 8 ans maximum |
| Prêt sur gage mobilier | Crédit bancaire | 1 an renouvelable |
Retrouvez ci-après des explications détaillées sur ces montages.
Le crédit hypothécaire, la formule la plus proche du prêt sur gage immobilier
Un crédit hypothécaire est un prêt bancaire garanti par une sûreté réelle sur un bien immobilier d'habitation. Il permet d'emprunter jusqu'à 50% de la valeur du bien pour financer n'importe quel besoin personnel ou professionnel.
S'agissant d'un crédit bancaire, les banques prêteuses vérifient scrupuleusement les capacités de remboursement de l'emprunteur.
Ce type de prêt s'adresse à des propriétaires immobiliers qui souhaitent mobiliser un bien de valeur déjà en leur possession afin de financer un projet.
Le crédit hypothécaire en France ne doit pas être confondu avec un crédit immobilier.
Pour être éligible au prêt hypothécaire dans l'hexagone, il est impératif d'être déjà propriétaire d'un local d'habitation déjà remboursé. La mise en hypothèque ne dépossède pas l'emprunteur, il continue de jouir pleinement du bien et l'hypothèque ne bloque pas sa vente éventuelle.
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La vente avec faculté de rachat : vendre provisoirement son bien immobilier
La vente immobilière avec faculté de rachat, également appelée vente à réméré ou portage immobilier est une transaction immobilière et n'est pas un crédit.
C'est un acte de vente adossé à un contrat de faculté de rachat. Ce montage existe en droit français depuis plus de deux siècles par la loi promulguée le 16 mars 1804.
- À lire aussi : Vente immobilière avec faculté de rachat, fonctionnement
Dans ce contrat, qui peut courir sur 5 ans maximum, le vendeur se réserve le droit de racheter le bien immobilier au même prix qu'il l'a vendu. (Sources : articles 1659 et 1660 du Code civil)
Cette transaction permet au vendeur de dégager très rapidement des liquidités grâce à la vente du bien immobilier, tout en bénéficiant d'un droit exclusif pour racheter le bien à moyen terme. Il peut même continuer d'occuper le bien immobilier vendu, moyennant le versement d'une indemnité d'occupation à l'acquéreur.
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Vente avec réserve temporaire d'usufruit
Vente immobilière dans laquelle le vendeur conserve temporairement l'usufruit du bien.
Le propriétaire vend son bien à un investisseur et bénéficie d'un droit d'occupation défini contractuellement et qui peut durer jusqu'à 8 ans.
Cette solution permet de jouir immédiatement des liquidités issues de la vente de son bien tout en continuant de vivre dedans pendant quelques années.
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Prêt sur gage mobilier : le monopole des communes
Le prêt sur gage mobilier corporel est le monopole des communes en France. (Source : article L514-1 du Code monétaire et financier)
La plupart des villes en France ne le pratique pas en raison des coûts de mise en place d'un organisme de crédit. Cependant, certaines grandes villes disposent de leurs caisses de crédit municipales, gérées par des fonctionnaires ou déléguées à une entreprise privée. Il est possible d'y apporter en gage un bien de valeur tel qu'un tableau, des bijoux ou un objet d'art par exemple afin d'obtenir un crédit.
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