Cas client : un crédit pour racheter les parts du cohéritier et sortir d'une indivision douloureuse

Grégoire Favreau et sa soeur Geneviève, respectivement âgés de 47 et 52 ans, ont hérité d'un immeuble à Paris. Étant en mauvais terme à cause d'un différend personnel, le frère et la soeur ont une vision différente de l'avenir de l'immeuble et ne parviennent pas à s'entendre.

Le bien hérité : un immeuble typique du 16e arrondissement de paris

Il y a un an, suite au décès de leur père, Grégoire et Geneviève héritèrent d'un bel immeuble situé Boulevard Murat dans le 16eme arrondissement de Paris.

Les appartements sont tous mis en location. Le père de Grégoire et Geneviève a fait faire des travaux dans les années 2010 : réfection de la toiture et des façades, rafraichissement des parties communes et nouveaux ascenseurs.  La majorité des appartements a également été refaite au gré des changements de locataires. Le bâtiment est donc en très bon état.

Immeuble hérité en indivision à Paris

L'immeuble comprend 25 appartements, pour une surface habitable totale de 640 m2. Au moment de la succession, l'immeuble a fait l'objet d’expertises et a été estimé dans son ensemble à 7 millions d'euros.

Grégoire et Geneviève sont parvenus à régler les frais de succession dans les temps.

L'entretien du bien au coeur de la discorde

Bien que l'immeuble soit en très bel état, il reste trois appartements situés au dernier étage qui n'ont pas connu de travaux depuis les années 1980.

Geneviève voudrait procéder à leur réfection sans trop attendre, notamment pour améliorer l'isolation de ces logements et remettre l'électricité aux normes. Des travaux importants qui nécessitent de remercier les locataires et d'engager de nombreux frais.

Or, Grégoire Favreau refuse de se passer d'une partie des revenus locatifs et estime que les travaux peuvent attendre.

Un co-indivisaire qui cherche la rentabilité immédiate

De plus, Grégoire voudrait revoir à la hausse les loyers des appartements, qui sont déjà plus chers que les tarifs réglementés.

Du côté de Geneviève, il en est hors de question : elle craint que des locataires ne se retournent contre eux étant donné que leurs tarifs sortent déjà du cadre réglementaire.

Ces désaccords ont fait ressurgir de vieilles querelles familiales. Le frère et la soeur n'arrivent plus à s'entendre sur la façon de gérer cet immeuble.

Grégoire signe un compromis de vente auprès d'un société spécialisée

Lassé de cette mésentente, Grégoire a choisi de vendre sa part à une société spécialisée dans le rachat d'indivisions.

Négociation du prix de vente des parts indivises

Alors que la part est estimée à 3,5 millions d'euros (la moitié de la valeur totale de l'immeuble), la société a fait une proposition de 3,1 millions d'euros à Grégoire. Bien que le prix proposé par la société soit inférieur de 400 000 € à la valeur réelle de la part, Grégoire a tout de même choisi d'accepter l'offre.

Geneviève fait valoir son droit de préemption

Geneviève a eu la surprise d'apprendre la nouvelle dans un courrier que lui a remis en main propre un huissier de justice. En effet, elle bénéficie d'un droit de préemption : elle est prioritaire sur cette acquisition et bénéficie de deux mois pour acheter les parts de son frère à la place de la société.

Cet immeuble étant une fantastique source de revenus locatifs, Geneviève entend bien le conserver.

Elle a 800 000 € de trésorerie immédiatement disponible, qu'elle souhaite conserver au maximum pour financer les travaux restants de l'immeuble. Il est donc nécessaire pour Geneviève d'emprunter afin d'exercer son droit de préemption dans les délais.

La solution : un crédit hypothécaire amortissable de 3 millions d'euros

Quelques jours après avoir reçu la lettre de l'huissier, Geneviève décide de contacter la société PraxiFinance.

Après une étude approfondie de son patrimoine et des rendements fonciers qu'offrent la possession intégrale de cet immeuble, nous avons convenu que la meilleure solution pour Geneviève et son mari est un crédit hypothécaire de 3 millions d'euros amortissable sur 20 ans.

Ce crédit sera garanti par une hypothèque conventionnelle sur l'immeuble du 16eme arrondissement (le couple en sera l'unique propriétaire à l'issue de l'opération).

Leur confortable retraite et les revenus générés par cet immeuble leur permettront de régler les mensualités sans difficulté.

PraxiFinance : spécialiste du financement des sorties d'indivision

Depuis 1990, notre société est experte dans les financements sur-mesure pour les propriétaires immobiliers.

Nous intervenons pour financer des rachats de soultes et des rachats de parts indivises à partir de 500 000 €.

Le crédit hypothécaire permet à une clientèle patrimoniale d'obtenir un prêt allant jusqu'à 50% de la valeur d'un bien immobilier qu'elle détient.

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