Hypothèque ou caution, quelle garantie choisir pour son crédit ?

Le droit français permet en théorie de nombreux montages pour garantir un crédit.

Ces garanties, appelées "sûretés" dans le Code civil, permettent de sécuriser le remboursement d'un crédit en sollicitant l'intervention d'un tiers, un gage immobilier ou le gage d'un meuble corporel.

En réalité, ce sont les établissements prêteurs qui décident des conditions de la sûreté : les banques françaises privilégient le système de cautionnement.

Quelles sont les garanties possibles pour un crédit ?

Bien que la caution et l'hypothèque soient les sûretés les plus connues en France, il en existe d'autres qu'il convient de connaître en tant qu'emprunteur.

Tableau : différentes sûretés possibles pour un crédit en France

NomDescription
Caution personnelleUne personne physique se porte caution pour le crédit
Caution assurantielleC'est une personne morale, bien souvent une compagnie d'assurance, qui se porte caution pour le crédit
Hypothèque conventionnelleL'emprunteur garantit le crédit avec un bien qu'il possède déjà et qui est déjà remboursé
PPD (Privilège de Prêteur de Deniers)Dans le cadre d'un crédit immobilier : hypothèque spécifique prise sur le bien acheté avec les fonds empruntés
Gage mobilierLa banque conserve un objet de valeur pendant la durée du prêt : bijoux, tableaux ou or par exemple

Quelles différences entre hypothèque et caution ?

Ces deux sûretés permettent à la banque prêteuse de sécuriser le remboursement du capital. Cependant, hypothèques et caution sont deux systèmes très différents :

  • Hypothèque et PPD : l'emprunteur consent à ce que l'immeuble apporté en garantie soit vendu pour rembourser le crédit en cas de défaillance ;
  • Caution : un tiers rembourse immédiatement la banque en cas de défaillance. Ce tiers est alors en mesure de poursuivre l'emprunteur pour recouvrer les fonds.

La caution : un tiers intervient en cas de défaillance

La personne qui cautionne un crédit a l'obligation de rembourser l'organisme prêteur à la place de l’emprunteur si ce dernier est défaillant. La caution est alors en droit d'exiger les fonds à l'emprunteur.

Signature d'un contrat de caution pour un crédit

"Celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation, si le débiteur ne s'y satisfait pas lui-même". Source : article 2288 du Code civil

Dans le cas d'un crédit immobilier, la caution est bien souvent un organisme d'assurance, le plus connu est la caution Crédit Logement. La plupart des sociétés de bancassurance propose un service de cautionnement.

Pour un prêt étudiant, la caution du prêt est généralement l'un des parents de l'étudiant emprunteur.

Pour les crédits professionnels, les dirigeants d'entreprise sont parfois caution personnelle et solidaire : ils doivent rembourser le prêt à la place de leur société si elle n'est plus en mesure de le faire.

L'hypothèque : l'emprunteur affecte la valeur de son patrimoine au remboursement

Pour avoir recours à l'hypothèque, il faut que l'emprunteur soit déjà pleinement propriétaire d'un bien immobilier (hypothèque conventionnelle) ou que le crédit lui permette d'en acquérir un (PPD).

Maison adossée à un contrat hypothécaire

"Les hypothèques conventionnelles ne peuvent être consenties que par ceux qui ont la capacité d'aliéner les immeubles qu'ils y soumettent". Source : Article 2413 du Code civil

C'est donc la personne propriétaire du bien à hypothéquer qui peut emprunter :

  • Si le bien appartient à une SCI, c'est la SCI qui contracte le crédit ;
  • Si le bien a été acquis dans le cadre du mariage sous le régime de la communauté : les deux époux doivent consentir au crédit ;
  • Il n'est pas possible d’apporter en garantie hypothécaire la maison de ses parents pour emprunter soi-même.

L’hypothèque signifie que le propriétaire du bien consent à ce que la valeur de l'immeuble soit affectée en priorité au remboursement du crédit :

  • L'hypothèque n'est levée qu'en cas de remboursement du capital ;
  • En cas de défaillance, l'emprunteur doit vendre le bien pour rembourser la banque prêteuse ;
  • Si l'emprunteur souhaite déménager du bien hypothéqué, il peut faire transférer l'hypothèque sur un autre bien avec l'accord de la banque ayant prêté les fonds.

Le capital est dû dans tous les cas

Peu importe la garantie, l'emprunteur doit dans tous les cas rembourser le capital.

Si l'emprunteur est propriétaire d'un bien immobilier, un juge peut en ordonner la vente forcée (vente aux enchères), et ce, même si le bien ne fait pas l'objet d'une hypothèque conventionnelle.

En effet, en cas de cautionnement, la caution qui a remboursé la banque à la place de l'emprunteur est en droit d'exiger les fonds. Elle peut donc procéder à un recouvrement amiable ou contentieux. Si c'est la voie contentieuse qui est choisie et que l'emprunteur possède un bien immobilier, un juge est susceptible d'en ordonner la vente.

Peut-on choisir entre l'hypothèque et le cautionnement pour son crédit immobilier ?

Le choix entre les garanties exposées ci-dessus est avant tout théorique. Dans les faits, les banques prêteuses ont tendance à imposer les garanties qu'elles souhaitent dans les contrats de crédit.

Crédit immobilier : cautionnement généralisé

Lorsque l'on contracte un crédit immobilier, les banques de détail ne laissent pas souvent le choix : elles demanderont à l'emprunteur de se faire cautionner par un organisme d'assurance, celui du groupe ou un autre.

La garantie hypothécaire : une pratique de niche

Quelques banques continuent de garantir leurs crédits immobiliers avec des hypothèques conventionnelles et des PPD.

Ces crédits immobiliers s'adressent à des personnes fortunées qui ont besoin d'une formule de prêt sur-mesure et qui sont multipropriétaires.

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